Usucapione distanza inferiore edifici: aspetti civilistici e amministrativi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/06/2022
Distanze legali

Esiste la possibilità di acquistare tale servitù, limitandosi soltanto all’aspetto privatistico e non amministrativo

Per chiarire l’ambito dell’usucapione ventennale per mantenere in opera un manufatto non rispettante le distanze legali, occorre riferirsi alla giurisprudenza civile, premettendo che l’argomento non è affatto esaurito.

Si sono succeduti infatti diversi orientamenti, anche contrapposti, e in questo articolo vorrei focalizzare il tema del mancato rispetto delle distanze legali.

Infatti molto spesso il problema emerge quando si debbano impostare pratiche di sanatoria edilizia, accertando il mancato rispetto delle distanze minime dai confini indicate nei relativi permessi o concessioni edilizie, oppure nel caso che il fabbricato sia abusivo in attesa di condono.

In particolare la prima cosa che si tende a verificare è la continuata permanenza temporale della costruzione rispetto a quella frontistante, realizzata distanza non conforme; inoltre c’è da capire chi tra i due edifici è quello “difforme”, nel senso quello che ha costruito successivamente al primo e che avrebbe dovuto rispettare il principio di prevenzione.

Vediamo i due orientamenti relativi all’argomento:

Usucapione per distanze minime ammissibile
L’orientamento contrapposto: inderogabilità usucapione per contrasto a PRG

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Usucapione per distanze minime ammissibile

In materia di mancato rispetto delle distanze minime dai confini ho trovato interessante l’ordinanza di Cassazione Civile n. 25863/2021, che ammette la possibilità di acquisire per usucapione una servitù di mantenimento fabbricato a distanza inferiore fissata dal Codice Civile, dai Regolamenti locali/edilizi e dagli strumenti urbanistici. Tale giurisprudenza estende la possibilità verso costruzioni abusive o irregolari (anche in pendenza di rilascio del condono edilizio).

La motivazione che giustifica la possibilità di acquistare ciò per usucapione trova un limite, in quanto tale orientamento evidenzia il limite soltanto nell’ambito civilistico senza rilevare nell’ambito pubblicistico (amministrativo, delle pratiche edilizie, che sono sempre fatte salve diritti di terzi).

(omissis) Secondo consolidato orientamento di questa Corte, è ben ammissibile l’acquisto per usucapione – come nelle specie ritenuto nella sentenza impugnata – di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva (come il ricorrente assume, per il mancato completamento del procedimento di concessione in sanatoria), atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem” (cfr. Cass. n. 1395/2017; n. 3979/2013; n. 4240/2010). Peraltro, a differenza di quanto sostenuto in motivazione della Corte d’appello di Palermo, l’art. 9 n. 2 d.m. n. 1444 del 1968, emanato in attuazione dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, neppure impone di rispettare in ogni caso una distanza minima dal confine (Cass. Sez. 2, 07/03/2002, n. 3340; Cass. Sez. 2, 19/02/2019, n. 4848) (omissis).

A titolo di opinione possiamo affermare che sia più fattibile l’usucapione delle distanze minime degli edifici dai confini, rispetto alla distanza minima tra costruzioni.
Infatti le distanze minime dai confini degli edifici non sono previste dalla Legge ponte n. 765/1967 e relativo Decreto Ministeriale n. 1444/68: quest’ultimo infatti impone distanze minime tra edifici inderogabili, che hanno un limite più “duro” verso l’usucapione tra confinanti.

Per sintetizzare, le distanze minime dai confini seguono scopi diversi da quelle previste tra costruzioni, rinviando ad apposito approfondimento.

L’orientamento contrapposto: inderogabilità usucapione per contrasto a PRG

Purtroppo devo anche “stemperare” gli entusiasmi sull’argomento: esiste anche un altro orientamento che non ritiene possibile l’usucapione qualora risulti in contrasto con la normativa di pianificazione e regolamentare (es. PRG e regolamenti edilizi).

Infatti se si esclude l’ambito civilistico, il problema si pone nell’ambito amministrativo su cui segnalo l’esistenza di un orientamento del Consiglio di Stato.

L’orientamento premette che restano salve quelle distanze minime imposte da norme primarie (D.M. 1444/68), impedendo così ai proprietari confinanti di non poter comunque derogare alle distanze minime tramite acquisto con usucapione.

E’ inammissibile acquisire per usucapione la servitù il mantenimento di costruzione posta a distanza inferiore a quella fissata dalle norme inderogabili del PRG (Cons. di Stato n. 5763/2019). Lo scopo della previsione è di evitare l’aggiramento delle norme di tutela della salubrità pubblica, che verrebbero violate (Cass. Civ. 20769/2007, Cons. di Stato n. 5753/2019).

Conclusioni e consigli

Resta difficile poter dare un unico indirizzo su questa problematica: da una parte il profilo civilistico potrebbe consentire l’usucapione in certe condizioni, dall’altra parte l’usucapione ai fini civilistici non può superare i requisiti minimi previsti dalla disciplina urbanistico edilizia vigente, cioè in ambito amministrativo.

Per cui anche in questo caso sarà necessario valutare sempre caso per caso entrambi i profili, suggerendo anche di avvalersi di un avvocato specializzato in materia urbanistica.