Mancanza Abitabilità in compravendita e risoluzione per inadempimento • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/10/2021
Commerciabilità immobiliare

La possibile sanabilità dei requisiti abitativi di legge esclude la risoluzione automatica del contratto

Partiamo dal classico caso in cui emergano discordanze o carenze dei requisiti igienico sanitari, strutturali e quelli abitativi previsti in materia di Abitabilità e di Agibilità.

Anche in questo articolo ti vorrei ricordare che userò questi due termini interscambiati tra loro perchè molti immobili residenziali hanno ottenuto Certificato di Abitabilità almeno fino all’entrata in vigore del DPR 380/01.

Dopo tale provvedimento la procedura di rilascio Abitabilità è stata “assorbita” nella procedura di rilascio del Certificato di Agibilità, precedentemente usata analogamente per gli immobili non residenziali. In seguito al D.Lgs. 222/2016 la procedura vigente è divenuta Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

INDICE:

Gli scenari di Risoluzione per inadempimento per mancanza di Abitabilità/Agibilità
La mancanza di Abitabilità e automatico inadempimento risolutorio
La gravità dell’inadempimento per legittimare la risoluzione del contratto
Consigli utili

Risoluzione per inadempimento per mancanza di Abitabilità/Agibilità: gli scenari

La carenza o l’assenza dell’Abitabilità/Agibilità può manifestarsi sotto due versanti, anche combinati tra loro:

formale: riguardante la sua presentazione e compilazione;
sostanziale: le oggettive caratteristiche dell’immobile e la loro conformità agli elaborati/titolo abilitativi;

In base alla specifica fattispecie, da valutare sempre caso per caso, potrebbero scattare gli estremi per invalidare il contratto stipulato, che sia preliminare di vendita o contratto definitivo.

Proprio perchè siamo nell’ambito della risoluzione per inadempimento, il livello di inadempienza capace di determinare l’estinzione del contratto deve avere una certa gravità. Di questo aspetto ti rinvio volentieri alla lettura dei vari approfondimenti sul blog.

La mancanza di Abitabilità non costituisce automatico inadempimento risolutorio

Per prima cosa devo sottolineare che occorre verificare con precisione il motivo della mancanza di Abitabilità/Agibilità. Faccio riferimento anche alla sentenza di Cassazione Civ. n. 29173/2021

Per esempio la mancanza di Abitabilità potrebbe dipendere da:

impossibilità per carenze oggettive o del deposito della Segnalazione Certificata, un rifiuto della Pubblica Amministrazione al suo rilascio oppure tempi lunghi per i suoi rimedi
mancanza temporanea dovuta a ritardi burocratici, oppure suscettibile di sanabilità in tempi brevi mediante semplici adempimenti procedurali o esecuzione di modeste opere di adeguamento;

Nella prima ipotesi potrebbero esserci le condizioni per avviare la risoluzione per inadempimento contrattuale, ma anche in questo ambito devo segnalare che occorrerà comunque una valutazione in giudizio caso per caso.

Mi viene a mente il tipico episodio di un immobile storico che, per caratteristiche strutturali e architettoniche del passato non può ottenere l’Agibilità coi più severi requisiti igienico sanitari: ciò non toglie che non possa essere abitabile, perchè trattasi di immobile costruito prima dell’invenzione dell’Abitabilità stessa.

Nella seconda ipotesi trovo calzante una frase che prendo dalla predetta sentenza di Cassazione

<<Pertanto, all’inadempimento della promettente venditrice non poteva attribuirsi valore o portata risolutoria considerata la scarsa rilevanza oggettiva dell’inconveniente riscontrato suscettibile di essere eliminato con l’esecuzione di opere di modesta entità e rilevanza e con tempi brevi.>>

L’inadempimento deve essere grave per legittimare la risoluzione del contratto

L’inidoneità abitativa dell’immobile non sussiste qualora sia rimediabile o sanabile con l’esecuzione di modeste opere edilizie.

E ciò non può configurare inadempimento grave e tale da giustificare la risoluzione contrattuale. Più precisamente, non tutti i tipi di inadempienza fanno scattare automaticamente la risoluzione.

Ancora una volta si deve specificare che la valutazione di gravità dell’inadempimento spetta al giudice in caso di disaccordo tra venditore e acquirente, e per questo non è possibile elencare con certezza le casistiche che fanno scattare automaticamente la risoluzione.

Consigli utili

Il consiglio che vorrei condividere è di far valutare anche questi aspetti fin dalle prime fasi precontrattuali e di interesse, onde scoprirli dopo la stipula del preliminare o dell’atto notarile di compravendita.