Cambiamenti funzionali, sociali e tecnologici hanno svilito gli insediamenti antichi fino al degradoa
Terreno edificabile è uno spazio fisico che prescinde dal profilo di proprietà e includere particelle non contigue
Il lotto edificabile può essere formato da appezzamenti di terreno appartenenti a proprietari diversi non confinanti.
La disciplina urbanistica comunale, sulla base degli indici e previsioni edificatorie possono infatti prevedere (e imporre) l’attività edificatoria delimitando i lotti edificabili.
La concreta delimitazione del lotto edificabile avviene col rilascio del relativo titolo abilitativo concessorio (Permesso di costruire o SCIA Alternativa), sul quale sono individuate le particelle aventi specifiche potenzialità edificatoria del fondo. Ciò viene considerato in maniera unitaria ai fini della quantificazione della cubatura massima autorizzabile in funzione degli indici di edificabilità.
Questa situazione comporta alcune conseguenze a lungo termine, prima tra tutte l’attivazione di un regime di asservimento globale delle volumetrie.
Tra l’altro, la definizione di lotto edificabile non compare neppure nel recente Regolamento Edilizio Tipo.
L’asservimento delle volumetrie edificabili comporta una fusione di fatto delle particelle ai fini urbanistici.
L’area coincidente col lotto edificabile, così come individuata nel relativo titolo abilitativo rilasciato per l’edificazione, rimane invariata ai fini della disponibilità volumetria ed edificabilità, a prescindere dai frazionamenti in più parti successivi e futuri.
Le aree derivanti da frazionamenti e già facenti parte del lotto edificabile come definito sopra, non possono essere considerate come aree libere e riutilizzate in altri procedimenti abilitativi ai fini edificatori (Cons. di Stato n. 4531/2013, n. 4482/2012, n. 6128/2002, n. 749/2000).
Queste aree derivate, non possono neppure essere considerate parzialmente, o a “stralcio”, ai fini edificatori per altri procedimenti.
Piuttosto vanno considerate come colpite e gravate da un “vincolo” vero e proprio, cioè la relativa potenzialità edificatoria è stata consumata da uno specifico processo costruttivo legittimamente abilitato con apposita concessione edilizia/permesso di costruire.
Il terreno edificabile rientrante nel lotto diviene una mera componente e vi rimane dipendente.
In questi casi sulle aree facenti parte di lotto edificabile, o che sono state oggetto in passato di edificazione collegata ad altri suoli in un unico titolo edilizio, diventa problematico realizzare manufatti e volumetrie aggiuntive, anche perfino nei casi di risalenza nel tempo.
Il pensiero va anche alle costruzioni realizzate con licenze edilizie prima della L. 10/1977, cioè quando oggettivamente le procedure di rilascio e il rapporto con gli strumenti urbanistici era diverso e meno esigente.
Motivo per cui, in caso di realizzazione di ulteriori manufatti edilizi su aree in cui la volumetria risulti già stata asservita o accorpata ai fini edificatori su precedenti costruzioni, ai fini edificatori dovrà essere considerata l’intera estensione del lotto edificabile preimpostato.
Tale approccio dovrà essere effettuato anche per suoli non più oggettivamente edificabili, oggetto di frazionamento o di alienazione separata dalle aree su cui invece insistono i manufatti legittimati e autorizzati nell’originario lotto edificabile (Cons. di Stato n. 4531/2013).
L’asservimento aumenta la difficoltà edificatoria di fronte all’incremento degli indici volumetrici.
La rinuncia volontaria e il conferimento delle potenzialità edificatorie di un area in favore di un più ampio lotto edificabile da una parte consente l’incremento della potenzialità globale dell’area grazie al diverso riutilizzo, e ciò si chiama asservimento.
L’asservimento permette di inglobare la volumetria e il cubaggio della particella nel lotto unico, e si stabilisce a prescindere dalla reale collocazione degli edifici realizzati col cubaggio globale disponibile e ottenuto dal conferimento al lotto stesso.
L’ingresso dell’area in un più ampio lotto edificabile vincola e opera i futuri aventi causa, i quali dovranno valutare la fattibilità degli interventi in regime di unitarietà, dovendo perseguire lo stesso regime di lotto unico in cui sono subentrati.
Rimarranno stupefatti sopratutto quando emergeranno indici edificabili migliorativi rispetto a quanto realizzato nel lotto unico con asservimento, magari in conseguenza di nuovi piani regolatori.
Stesse indicazioni valgono per trasferimento di cubature.
L’asservimento del lotto edificabile vuole impedire la moltiplicazione di volumetrie non previste dal PRG
Si ripete: a nulla vale il frazionamento catastale ed effettivo della particella, nonchè la cessione separata con atti di compravendita verso terzi.
Da molti anni, i comuni nel rilasciare titoli per lotti edificabili in questo senso obbligano le parti proprietarie a far trascrivere a cura e spese tale vincolo nei registri immobiliari.
Questo obbligo di trascrizione, da molti anni è divenuto peraltro un presupposto fondamentale al rilascio del relativo titolo edilizio.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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