Lottizzazione abusiva, perché è insanabile con Accertamento di conformità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/10/2022
Abusi edilizi

La variante postuma al Piano Regolatore non consente di regolarizzare interventi contrari alla pianificazione e assetto del territorio

La lottizzazione abusiva è la forma più grave di illecito edilizio riconosciuta nell’ordinamento normativo italiano, sia per forma che per sostanza. Anzi, sarebbe più corretto definirlo illecito edilizio e urbanistico, per il contrasto al Piano Regolatore.
Ma c’è di più: è anche il reato edilizio più grave, cioè un illecito penalmente rilevante e sanzionabile.

Detto ciò, in questo articolo spiego perche è l’attuale normativa non consente di sanare e regolarizzare gli interventi irregolari qualificati come lottizzazione abusiva.

La lottizzazione esiste come concetto fin dalla L. 1150/42 come modalità attuativa del PRG: fin dalla prima emanazione della L. 1150/42 l’art. 28 comma 1, essa disponeva il divieto di procedere alla lottizzazione dei terreni a scopo edificatorio senza preventiva autorizzazione del Comune.

Col tempo e col più grande fenomeno di urbanesimo avvenuto del Secondo Dopoguerra aumentarono di dimensioni e tipologia gli interventi edificatori compiuti in contrasto ai (pochi) strumenti urbanistici dell’epoca, oppure effettuati senza la minima autorizzazione comunale.

Saltando i cambiamenti normativi intermedi, si arriva a un nuovo giro di vite sulle lottizzazioni abusive con l’articolo 18 della L. 47/85, trasfuso poi nell’articolo 30 del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

TUTTO SULLA LOTTIZZAZIONE ABUSIVA.

Cenni sulla lottizzazione abusiva e illecito verso la pianificazione territoriale

Ai giorni nostri, dalla normativa TUE e giurisprudenza si ricavano queste definizioni specifiche di lottizzazione abusiva:

materiale, quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione.

cartolare o negoziale, si verifica per effetto di frazionamenti non autorizzati e vendite di terreni in lotti. Essa non si è concretizzata (ancora) con opere fisiche o cambi funzionali del territorio e di gruppi di edifici, piuttosto ne crea i presupposti per l’esecuzione differita nel tempo.
funzionale, attraverso un globale mutamento di destinazione d’uso dei volumi facenti parte di un complesso edificato, in modo da conferire all’area interessata un diverso assetto territoriale e incidendo sostanzialmente sugli standard urbanistici e dotazioni territoriali.

A queste tre generali forme tipologiche di lottizzazione abusiva dovremmo aggiungere anche le possibili combinazioni miste che possono presentarsi, sovrapponendosi tra loro.

Tra l’altro anche in questo ambito si presenta una possibile “zona grigia”, cioè una situazione dove non è semplice individuare un confine netto tra lottizzazione abusiva e intervento edilizio compiuto in assenza di permesso di costruire (ma anche con difformità ad esso, intendiamoci).

L’aspetto singolare è che può configurarsi lottizzazione abusiva anche nel caso di permessi di costruire rilasciati per singoli edifici raggruppati, in quanto il titolo abilitativo non può sostituire la pianificazione del territorio, ma deve presupporre la (doppia) conformità allo strumento urbanistico.

Intanto la lottizzazione abusiva può avvenire anche in area già urbanizzata, proprio perchè l’intervento compiuto si può porre in contrasto alle previsioni generali pianificatorie (es. Piano Regolatore Generale comunale) o gli strumenti attuativi adottati/approvati dal Comune (es. piani particolareggiati, piano di recupero, lottizzazione a scopo edificatorio, ecc).

Vediamo adi approfondire quest’ultimo aspetto.

Lottizzazione abusiva, insanabile con la doppia conformità dell’art. 36 DPR 380/01

La prima importante premessa è che l’art. 30 del TUE descrive il reato di lottizzazione abusiva, senza però indicare il possibile rimedio nel regime ordinario; tralasciamo pure l’aspetto connesso al primo condono edilizio L. 47/85.

Per costante giurisprudenza la sanatoria delle violazioni edilizie ai sensi dell’art. 36 DPR 380/01 (che determina l’estinzione del reato) non è applicabile alla lottizzazione abusiva, in quanto essa presuppone la conformità delle opere eseguite alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, sia a quello della presentazione della domanda di sanatoria; tuttavia nel caso di lottizzazione abusiva le opere non possono mai considerarsi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro costruzione (tra le molte Cass. Pen. n. 33258/2022, n. 28784/2018).

Infatti non è possibile avere un positivo accertamento di doppia conformità, in quanto i manufatti realizzati senza titolo abilitativo sicuramente non possono considerarsi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della loro realizzazione, con la conseguenza che non solo la lottizzazione abusiva non è sanabile, ma neppure possono ritenersi sanabili le opere, per l’evidente carenza del primo dei due requisiti temporali di riferimento (Cass. Pen. 28784/2018, n. 38064/2004).

Conclusioni e consigli

Bisogna riflettere che il confine tra illeciti edilizi gravi non è ben definito, infatti la lottizzazione abusiva differisce dai “tipici” reati edilizi in quanto costituisce anche illecito urbanistico e sostanziale verso l’assetto del territorio pianificato.

Ad aggravare la situazione di insanabilità è anche l’assenza di un rimedio normativo alla lottizzazione abusiva, per cui si può concludere che la lottizzazione abusiva sia irrimediabile e insanabile.