Localizzazione sedime edificio, quando configura variazione essenziale dal permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/02/2025
Articoli

Consiglio di Stato definisce sostanziale lo spostamento pressoché totale del manufatto

Tra le diverse tipologie di difformità effettuate rispetto al progetto approvato con permesso di costruire (o SCIA alternativa) vi possono rientrare le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza: in base all’articolo 32 comma 1 lettera c) del DPR 380/01 esse configurano variazione essenziale, un illecito edilizio comportante anche sanzioni penali previste dall’articolo 44 TUE. Ma quanto deve essere rilevante la diversa localizzazione dell’edificio rispetto alla posizione autorizzata dal titolo abilitativo? Si può spaziare da scostamenti minimi percentuali, astrattamente entro tolleranze, alla traslazione pressochè totale (con sovrapposizione fino al 99%) o perfino atterrando verso una posizione completamente diversa.

Prima un paio di definizioni e premesse necessarie:

variazioni essenziali, vedi precedente post;
sedime, vedi definizione n.7 Allegato A del Regolamento Edilizio Tipo nazionale DPCM 2016: Impronta a terra dell’edificio o del fabbricato, corrispondente alla localizzazione dello stesso sull’area di pertinenza;
modalità di spostamento e localizzazione edificio, vedi precedente post;

Sul punto si premette che le diverse legislazioni regionali hanno disciplinato con norma di dettaglio rispetto al principio generale definito nell’anzidetto articolo 32, vedi nel seguente paragrafo.

A livello generale l’articolo 32 DPR 380/01 si limita a includere modifiche sostanziali alla localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza, fornendo una descrizione soltanto qualitativa, e in quanto variazione essenziale diviene assoggettata a sanzione demolitoria in virtù del combinato disposto degli artt. 31 e 32, comma 1, lett. c), del d. P.R. n. 380 del 2001.

Il Consiglio di Stato è più volte intervenuto sull’argomento affermando che «assume rilievo sia lo spostamento del manufatto su un’area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, sia ogni significativa traslazione dell’edificio in relazione alla localizzazione contenuta nelle tavole progettuali, capace di incidere sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli» (Cons. Stato n. 3596/2023, n. 10918/2022, n. 104/2020, n. 5743/2008).

Lo stesso principio prosegue nello stabilire quali modifiche risultino non incidenti su distacchi e distanze ai fini delle variazioni essenziali: «mentre sono ininfluenti rispetto all’obbligo di acquisizione da parte dell’interessato di un nuovo permesso di costruire la circostanza che le altre caratteristiche dell’intervento (sagoma, volumi, altezze etc.) siano rimaste invariate rispetto all’originario permesso di costruire, e l’assenza di ogni incidenza della variante sul regime dei distacchi e delle distanze» (Consiglio di Stato n. 104/2020, n. 5743/2008).

Regioni, diversa localizzazione fabbricato quale variazione essenziali

Alcune legislazioni regionali sono intervenute a definire più dettagliatamente le soglie di diversa localizzazione oltre le quali si configura variazione essenziale dal permesso di costruire, ad esempio:

L.R. Toscana 65/2014, articolo 197:
e) la riduzione delle distanze minime dell’edificio fissate nel titolo abitativo(289) dalle altre costruzioni e dai confini di proprietà, in misura superiore al 10 per cento, oppure in misura superiore a 20 centimetri dalle strade pubbliche o di uso pubblico, qualora l’allineamento dell’edificio sia stato prescritto in relazione a quello di altri edifici;
L.R. Lazio n. 15/2008, articolo 17:
f) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
L.R. Lombardia n. 12/2005, articolo 54:
2) delle distanze minime, fissate dalle vigenti disposizioni, dell’edificio dalle altre costruzioni e dai confini di proprietà, in misura superiore a metri 0,50 ovvero in misura superiore a dieci centimetri dalle strade pubbliche o di uso pubblico, qualora l’edificio sia previsto in fregio ad esse;
L.R. Emilia Romagna n. 23/2004, articolo 14-bis:
b) gli aumenti di entità superiore al 30 per cento rispetto alla superficie coperta, al rapporto di copertura, al perimetro, all’altezza dei fabbricati, gli scostamenti superiori al 30 per cento della sagoma o dell’area di sedime, la riduzione superiore al 30 per cento delle distanze minime tra fabbricati e dai confini di proprietà anche a diversi livelli di altezza;

Di fronte a questa frammentazione normativa nazionale e regionale è opportuno rimanere aderenti al progetto approvato con permesso di costruire o scia alternativa, senza sottovalutare quanto un minimo scostamento della posizione dell’edificio autorizzato possa configurare illecito edilizio rilevante.