Locali interrati e seminterrati fanno volume, salvo diversa disciplina locale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/01/2022
Edilizia

Nel computo della volumetria bisogna comprendere anche gli ambienti sottostrada perchè incidenti sull’assetto del territorio e carico urbanistico

Visto che molte persone ritengono che la realizzazione di ambienti seminterrati e interrati “non fa volume”, forse è il caso di spiegare meglio che non corrisponde a verità. In altre parole, non possiamo considerarli tanto meno attività edilizia libera, altrimenti li troveremmo menzionati nel vigente art. 6 DPR 380/01.

Per chiarire se i volumi seminterrati o interrati fanno volume è necessario fare adeguata premessa sulle norme e disposizioni urbanistiche nazionali, e soprattutto sui riflessi a quella regionali e comunali.

Una nota a parte va spesa per i locali tombati o vuoti tecnici strutturali, che ho già approfondito in precedente post.

Il quadro nazionale dopo il Regolamento Edilizio Tipo nazionale

Come impostazione generale nazionale, si può affermare che le porzioni degli edifici realizzate in seminterrato e interrato costituiscano volume totale o volumetria. Chiaramente poi nelle norme regionali e discipline comunali esistono disposizioni che facilitano o derogano la realizzazione di spazi ad uso accessorio seminterrato/interrato, ad esempio:

cantine, deposito, ripostigli
autorimesse e rimesse
lavanderie e sgomberi
ecc.

Detto ciò, iniziamo a fare riferimento al Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con DPCM 20 ottobre 2016, dal quale si desumono alcune definizioni utili per risolvere il dubbio (Allegato A).

Secondo le definizioni generali, anche gli spazi seminterrati e interrati compartecipano al calcolo della volumetria dell’edificio:

19 – Volume totale o volumetria complessiva
Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda.

Di conseguenza riporto le due definizioni/fattori che comportano il calcolo della volumetria complessiva:

12 – Superficie totale ST
Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio

26 – Altezza lorda
Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza del pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura

Occorre ricordare che il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, per entrare in vigore in un territorio regionale e nei relativi comuni, richiede obbligatoriamente il recepimento con atto espresso.

Ad oggi quasi tutte le regioni hanno adottato e recepito il Regolamento Edilizio Tipo, adottando una versione regionale contenente diverse integrazioni e aggiunte rispetto a quello nazionale.

Il recepimento regionale non scatta in maniera automatica e perentoria, bensì sono state previste graduali modalità di inserimento e applicazione delle definizioni standardizzate nel:

Regolamento Edilizio comunale;
Strumenti urbanistici comunali (Piano Regolatore e similari);

Infatti la norma nazionale DPCM 20 ottobre 2016 ha dedicato l’intero articolo 2 per pianificare tempistiche e modalità di recepimento “all’ultimo miglio” degli enti locali, per evitare possibili impatti negativi.

Basti pensare a coloro che vedrebbero ridursi improvvisamente le volumetrie di calcolo a causa dei nuovi criteri di calcolo e definizioni.

Per evitare ciò, il legislatore nazionale ha differenziato l’entrata in vigore degli aggiornamenti, adeguamenti e superamento delle definizioni urbanistiche edilizie:

Regolamento edilizio comunale (art. 2 c.3):
entro 180 giorni dal recepimento regionale il comune adegua il proprio regolamento, per conformarsi al regolamento edilizio tipo regionale, decorso il quale trovano diretta applicazione, prevalendo sulle disposizioni comunali con esse incompatibili;
Strumento urbanistico comunale, PRG, eccetera (art. 2 commi 1,4 e 5):
con l’emanazione del Regolamento edilizio tipo regionale sono previste automaticamente norme, modalità e tempistiche di raccordo per garantire l’invarianza dei diritti edificatori, cubaggi e volumetrie già previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati alla data di entrata in vigore del Regolamento edilizio tipo regionale.
Chiaramente alla prima variante generale o nuovo strumento urbanistico, e comunque entro i termini previsti dalla normativa regionale, si dovranno recepire e dimensionare i piani regolatori con le nuove definizioni standardizzate regionali.

In questo modo si è creato un doppio binario di trattamento che, da una parte pone maggiore difficoltà applicative nei permessi di costruire, SCIA e CILA soggette ad una verifica duplicata (definizioni diverse tra Regolamento Edilizio tipo e PRG), dall’altra si è garantito il mantenimento degli indici e parametri urbanistici.

Regolamento Edilizio Tipo nazionale DPCM 20 ottobre 2016.

Art. 2 Modalità e termini di attuazione

1. Entro il termine di centottanta giorni dall’adozione della presente intesa, le regioni ordinarie provvedono al recepimento dello schema di regolamento edilizio tipo e delle definizioni uniformi nonché all’integrazione e modificazione, in conformità alla normativa regionale vigente, della raccolta delle disposizioni sovraordinate in materia edilizia. Con il medesimo atto di recepimento, le regioni, nel rispetto della struttura generale uniforme dello schema di regolamento edilizio tipo approvato, possono specificare e/o semplificare l’indice. Le regioni, altresì, individuano, alla luce della normativa regionale vigente, le definizioni aventi incidenza sulle previsioni dimensionali contenute negli strumenti urbanistici e, ove necessario, in via transitoria possono dettare indicazioni tecniche di dettaglio ai fini della corretta interpretazione di tali definizioni uniformi in fase di prima applicazione. L’atto di recepimento regionale stabilisce altresì i metodi, le procedure e i tempi, comunque non superiori a centottanta giorni, da seguire per l’adeguamento comunale, ivi comprese specifiche norme transitorie volte a limitare i possibili effetti dell’adeguamento sui procedimenti in itinere (permessi di costruire, Scia, sanatorie, piani attuativi, progetti unitari convenzionati).

2. Il Governo, le regioni ordinarie e gli enti locali si impegnano ad utilizzare le definizioni uniformi nei propri provvedimenti legislativi e regolamentari, che saranno adottati dopo la data di sottoscrizione della presente intesa, fermo restando quanto previsto dal comma 3.

3. Entro il termine stabilito dalla regioni nell’atto di recepimento regionale e comunque non oltre centottanta giorni decorrenti dal medesimo atto di recepimento, i comuni adeguano i propri regolamenti edilizi per conformarli allo schema di regolamento edilizio tipo e relativi allegati, come eventualmente specificati e integrati a livello regionale. Decorso il termine di cui al primo periodo entro il quale i comuni sono tenuti ad adeguare i propri regolamenti edilizi, le definizioni uniformi e le disposizioni sovraordinate in materia edilizia trovano diretta applicazione, prevalendo sulle disposizioni comunali con esse incompatibili. In caso di mancato recepimento regionale i comuni possono comunque provvedere all’adozione dello schema di regolamento edilizio tipo e relativi allegati.

4. Il recepimento delle definizioni uniformi non comporta la modifica delle previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici vigenti, che continuano ad essere regolate dal piano comunale vigente ovvero adottato alla data di sottoscrizione della presente intesa.

5. Laddove al momento della sottoscrizione dell’intesa siano vigenti norme regionali che prevedono termini perentori entro i quali i comuni sono tenuti ad adeguare i propri strumenti di pianificazione territoriale ed urbanistica ai contenuti delle normative regionali, il recepimento comunale dello schema di regolamento edilizio tipo e relativi allegati, avviene entro il medesimo termine, secondo le modalità di gestione della fase transitoria definite dalle regioni stesse.

Giurisprudenza in merito alle volumetria interrata

Anche la giurisprudenza penale sembra confermare l’automatica rilevanza dell’aumento del carico urbanistico collegato alla volumetria di locali seminterrati e interrati.

Riporto la massima estratta dalla sentenza n. 45960/2021 di Cassazione Penale, contenente una giusta riserva:

Il computo della volumetria deve essere effettuato, salvo che non viga una espressa e particolare disposizione contraria, con riferimento all’opera in ogni suo elemento, ivi compresi gli ambienti seminterrati ed interrati (cioè, sottostanti al livello stradale), funzionalmente asserviti, poiché nel concetto di costruzione rientra ogni intervento, che abbia rilevanza urbanistica, in quanto incide sull’assetto del territorio ed aumenta il c.d. carico urbanistico.

La riserva di una clausola residuale verso una diversa regolamentazione e disciplina è corretta: infatti le disposizioni regionali, e quelle comunali, potrebbero contenere disposizioni diverse in questo senso. Tuttavia se devo essere sincero, negli ultimi non le ho trovate durante la consultazione dei piani regolatori ove opero.

Infatti negli strumenti urbanistici comunali di recente adozione, soprattutto nelle regioni con normative regionali abbastanza aggiornate, non hanno liberalizzato la volumetria interrata o seminterrato.

Diciamo che hanno introdotto la possibilità di svolgere più agevolmente questi volumi entro certi limiti e condizioni, in rapporto alla superficie lorda abitabile o situata al piano terra/rialzato.

In altre parole, molti regioni e comuni consentono la realizzazione di volumetrie in piano interrato o seminterrato, considerandoli superfici accessorie (limitate e condizionate) ed esonerandoli dal conteggio della superficie lorda; generalmente è su quest’ultimo parametro che sono dimensionati i carichi urbanistici insediativi, le urbanizzazioni e standard urbanistici.

Conclusioni

Considerare automaticamente libera o irrilevante la volumetria seminterrata o interrata degli edifici è un errore non solo ai fini urbanistici, ma anche paesaggistici.

Al contrario, bisogna tenerne sempre conto nel dimensionamento dei cubaggi relativi ai titolo abilitativi e alle sanatorie edilizie.