Limiti all’Abitabilità in deroga rilasciata col Condono edilizio

Le condizioni igienico sanitarie imposte da fonti normative primarie non possono essere derogate col rilascio automatico

L’art. 35 c. 20 della L. 47/85 non contiene una deroga indiscriminata alle norme igienico sanitarie e relative all’Abitabilità.

Al contrario, il rilascio della Certificazione di Abitabilità in deroga è circoscritta ad una serie di condizioni e limiti.

La giurisprudenza è stabilmente orientata a ritenere che tale deroga valga nei soli confronti delle norme regolamentari (di secondo grado o locali), ma non anche verso le fonti normative di livello primario.

Si tratta di un principio instaurato dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 256 del 18 luglio 1996, ribadito da numerose sentenze del Consiglio di Stato (Cons. di Stato n. 3034/2013).

La stessa sentenza costituzionale ha espressamente riconosciuto ai Comuni la permanenza di tutti gli obblighi “inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari”.

Una fattispecie: TAR TOSCANA III n. 857/2019

Due garages con altezza interna di 2,19 metri sono state fuse e contestualmente adibite a destinazione d’uso per civile abitazione, per la quale il Comune rilascia il 20 luglio 2011 la relativa Concessione edilizia a sanatoria, presentata col “terzo condono” L. 326/2003 e L.R. Toscana 53/2004.

La stessa concessione a sanatoria conteneva una prescrizione condizionale, cioè che qualora le opere necessitassero della certificazione di abitabilità, questa avrebbe dovuto essere attestata da un professionista abilitato unitamente alla conformità con il progetto concessionato.

In data 20 novembre 2012 al Comune viene depositata attestazione di Abitabilità con l’ausilio di tecnico incaricato, ai sensi della ex L.R. 1/2005.

Successivamente il Comune provvede ad annullare in autotutela il silenzio assenso formatosi sulla attestazione di Abitabilita a seguito del notevole decorso del tempo, cioè in data 23 giugno 2016.

Tale annullamento è avvenuto su iniziativa sollecitata da altri condòmini, motivando che l’altezza interna dell’alloggio fosse non superiore a 2,18 metri, cioè in contrasto con l’altezza minima di 2,70 metri stabilita dal D.M. 5 luglio 1975.

Il ritiro dell’Abitabilità viene impugnato dal proprietario, tuttavia la sua richiesta viene rigettata dal TAR, che ribadisce la ferma giurisprudenza sul punto.

Secondo il Tribunale Amministrativo l’art. 35 co. 20 della L. 47/85 non contiene una deroga indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici, e al contrario ritiene che debbano essere contemperati una serie di valori tutti costituzionalmente garantiti, dal diritto alla salute al diritto all’abitazione.

Il TAR prosegue e sottolinea che, nel definire l’ambito della deroga, non rileva il mero dato formale dell’appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate.

In particolare la questione riguarda le norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge, come accade per quelle di cui al D.M. 5 luglio 1975, integranti una normativa di rango primario in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 R.D. n. 1265/1934, n. 1265, e pertanto inderogabili, al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni (così Cons. Stato n. 2620/2011, cit.).

Questa fattispecie peraltro è stata integralmente confermata dalla successiva sentenza del Consiglio di Stato n. 2575/2021.

Il TAR conclude che l’altezza interna minima non possa essere derogabile in sede di Condono Edilizio

Il Tribunale Amministrativo di Toscana ha motivato ciò sulla base dei suddetti indirizzi interpretativi consolidati, dai quali ritiene non vi siano ragioni per discostarsi: il mancato rispetto del requisito dell’altezza interna minima di 2,70 metri, previsto dall’art. 1 del D.M. 5 luglio 1975, non consente la destinazione all’uso abitativo dei locali di proprietà del ricorrente.

Nella fattispecie, la certificazione di abitabilità o agibilità conseguita secondo il meccanismo disciplinato dall’art. 86 co. 4 l.r. n. 1/2005 è pertanto illegittima, per questo aspetto è giustificato l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune resistente.

Anche a notevole distanza di tempo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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