Limite volumetrico di 750 mc nel secondo Condono 1994 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/08/2016
Condono Edilizio

La norma aveva un chiaro intento di escludere la riviviscenza delle disposizioni del Condono-totale ex L. 47/85.

La norma dell’art. 39, comma 1 della L. 724/94 (c.d. secondo Condono edilizio) impone determinati limiti volumetrici alla sanabilità delle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993.

Rispetto al primo Condono edilizio emanato con la L. 47/85, che in pratica non prevedeva limiti volumetrici, il secondo condono emanato con L. 724/94 prevedeva due particolari limiti quantitativi per opere abusive che avessero comportato:

ampliamento fino al trenta per cento della volumetria della costruzione originaria;
ampliamento fino a 750 metri cubi, a prescindere dalla volumetria iniziale;

Inoltre come correttivo fu disposto che le anzidette disposizioni trovano applicazione anche per nuove costruzioni abusive, specificando espressamente lo stesso limite applicativo dei 750 mc per ogni singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

La Corte Costituzionale con sentenza n. 302/1996 chiarì i principi cardine sottostanti alle limitazioni imposte nella L. 724/94, in particolare statuì che la previsione massima di cubatura di 750 mc è un limite assoluto ed inderogabile, che si va ad aggiungere come norma di chiusura al limite di ampliamento che deve essere contenuto nel trenta per cento della volumetria originaria, ad evitare che fabbricati, inizialmente, di cubatura considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole.

Il limite dei 750 mc trova totale applicazione per le nuove costruzioni, considerato che per i nuovi edifici non è possibile un raffronto con una costruzione originaria.

Infatti per le costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, cioè presupponendo ipotesi di legittima ed ammissibile scissione della domanda di sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria.

I casi possono essere molteplici, ad esempio frazionare e intestare parti della costruzione da sanare a seguito di compravendite, modificando l’intestazione degli aventi titolo, e quindi dei soggetti interessati al conseguimento della sanatoria (ex art. 31, terzo comma, della legge n. 47 del 1985).

Ciascuno dei soggetti, come sopra specificati, potrebbe presentare le domande di sanatoria per le porzioni di immobile per le quali è legittimato, ed è questa l’unica possibilità, cui logicamente può riferirsi la deroga.

Infatti la concessione edilizia in sanatoria deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, quando si riferisce a nuova costruzione, e solo eccezionalmente può operarsi una scissione quando esiste una norma che legittima in maniera differenziata soggetti diversi dal costruttore (Corte cost. n. 302/1996).

Uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare più domande di condono separate per aggirare il limite di 750 mc ex art. 39 L. 724/1994, dovendo in tal caso unificare le richieste anche quando trattasi della stessa nuova costruzione da considerare in senso unitario.

Si potranno, invece (previsione mirata dal legislatore) avere diverse istanze di condono quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, relative a ciascun richiedente per le rispettive porzioni di proprietà, anche se comprese in un unico edificio: in tal caso il limite volumetrico di 750 mc dovrà essere riferito a ciascuna domanda di sanatoria, riunificando quelle relative alle porzioni facenti capo allo stesso titolare (Corte cost. n. 302/1996).

Il legislatore si è preoccupato di precisare che, laddove all’interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamente diversi, è possibile per essi presentare distinte richieste di condono (ciascuna delle quali soggiacerà al ridetto limite volumetrico), mentre in tutti gli altri casi resta fermo che dovranno essere sommate assieme le plurime istanze, senza eccedere il limite volumetrico di 750 mc (Cass. Pen. sez. III, 13 marzo 1996, nr. 358 e Cons. Stato Sez. IV n. 2693/2016).