Legittimità dell’immobile, presupposto di ogni intervento edilizio

Procedimento e pratiche urbanistiche presuppongono che l’immobile sia stato realizzato sulla base di titoli edilizi legittimanti lo stato dei luoghi

Il tema della legittimazione urbanistica delle costruzioni è stato culturalmente ignorato da molti players del settore.

Più volte ho toccato l’argomento della legittimità (e legittimazione) urbanistica dell’immobile.

E per essa intendo lo stato legittimo dell’immobile, lo stato attuale di partenza da cui iniziare ad effettuare nuove opere edilizie; la definizione di Stato legittimo è riferita all’articolo 9-bis comma 1-bis del Dpr 380/01.

Ancora più chiaramente, intendo quello che si configura come stato rilevabile da ogni osservatore alla data odierna.

Ecco, questo stadio di partenza deve essere legittimo, in quanto presuppone la validità di ogni intervento edilizio che viene ad effettuarsi.

Il concetto base di legittimazione urbanistica è pacificamente affermato dalla giurisprudenza

La validità dei successivi titoli edilizi è strettamente connessa a questo requisito essenziale.

In sua assenza si rischia che le pratiche edilizie presentate a valle di uno stato dei luoghi non legittimo possa cadere come una reazione a catena.

Un esempio si può rintracciare nella sentenza del TAR Puglia III n. 434/2019, avente per oggetto un mutamento di destinazione d’uso da stalla ad appartamento.

Nella sentenza è ribadito il principio secondo cui:

<<Il procedimento finalizzato a conseguire il mutamento di destinazione d’uso di un immobile presuppone senz’altro che l’immobile la cui destinazione va modificata sia stato realizzato sulla base di titoli edilizi legittimanti. Diversamente opinando, si sovvertirebbe la naturale dinamica procedimentale che prevede che la trasformazione urbanistica dei suoli venga assentita preventivamente dagli organi di governo del territorio a ciò deputati, ovvero sia oggetto di autorizzazione in sanatoria, secondo un procedimento di recupero postumo a legittimità di opere edili abusivamente realizzate. In questo quadro di riferimento, la domanda di mutamento di destinazione d’uso di un immobile realizzato in difetto totale di titolo edilizio non inibisce l’esercizio della doverosa potestà di repressione degli abusi edilizi.>>

E’ come dire che ogni anello della catena deve tornare con gli altri.

Anche nella modulistica edilizia unificata da alcuni anni è richiesta la posizione della regolarità e legittimazione urbanistica dell’immobile.

Se avete fatto caso nelle svariate pagine di pratiche edilizie da compilare troverete un piccolo paragrafo, che richiede di barrare una delle due condizioni di stato legittimo:

  • pienamente conforme alla documentazione dello stato di fatto legittimato dal seguente titolo/pratica edilizia (o, in assenza, dal primo accatastamento);
  • in difformità rispetto al seguente titolo/pratica edilizia (o, in assenza, dal primo accatastamento), tali opere sono state realizzate in data aa/bb/cccc ;

Ecco che le alternative sono due e categoriche: conformità piena o difformità.

E quando si ricade nella difformità, viene richiesto a quale pratica.

Si tratta di un passaggio forzato e imprescindibile, che ormai è stato recepito da pochi anni in tutte le Regioni per uniformarsi alle modulistiche standard (vedi Riforme Madia).

In tema di legittimazione urbanistica degli immobili sono essenziali le verifiche approfondite, anche sul versante puramente amministrativo.

Sull’argomento vorrei consigliare questi contenuti che ho pubblicato, per i quali consiglio iscrizione ai relativi canali:

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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