Legittimazione urbanistica: distinzione tra oggetto di intervento e stato legittimo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/11/2020
Conformità urbanistica

Lo stato attuale rappresentato in una pratica edilizia non equivale alla legittimazione o sanatoria automatica del pregresso

Bisogna smettere una volta per tutte di confondere lo stato legittimato urbanistico dell’immobile con i singoli interventi contenuti nei titoli abilitativi.

In passato esisteva una prassi poco ortodossa applicata dalle P.A. e professionisti, ovvero quella di ottenere titoli abilitativi edilizi contenenti uno stato attuale dell’immobile senza anteporsi se esso fosse pienamente conforme.

In altre parole negli elaborati grafici della pratica edilizia depositata in Comune, lo stato attuale poteva differire anche sostanzialmente con quanto autorizzato nella precedente pratica edilizia; cioè, lo stato finale della penultima pratica edilizia non concordava con lo stato attuale raffigurato nella ultima pratica edilizia.

Questa divergenza di rappresentazione grafica tra due pratiche edilizie viene inquadrata come difformità e illecito edilizio, sempre che ciò configuri il rispetto della tolleranza costruttiva prevista dal nuovo art. 34-bis D.P.R. 380/01.

STATO LEGITTIMO: NOZIONE E NORMATIVA

Il concetto di stato legittimo dell’immobile è stato introdotto nel comma 1-bis dell’art. 9-bis D.P.R. 380/01, col D.L. Semplificazioni n. 76/2020 (convertito con modifiche in legge n. 120/2020).

A dire il vero non è un concetto proprio nuovo, in quanto la giurisprudenza amministrativa non ha mai accettato la tesi che la semplice rappresentazione (grafica e/o descrittiva) di uno stato attuale del fabbricato potesse blindare o impedire accertamenti di abusi edilizi futuri.

In caso contrario si sarebbe di fronte ad uno strano meccanismo di “sanatoria automatica”, che verrebbe reiterata ad ogni pratica edilizia successiva, mutilando ogni potere di accertamento e repressione di violazioni edilizie.

Lo stato attuale delle pratiche edilizie deve coincidere con lo stato legittimo.

Pertanto non bisogna confondere l’oggetto della pratica edilizio dallo stato legittimo, o dalla legittimazione urbanistica se più aggrada. L’oggetto dell’intervento da indicare nella pratica edilizia è l’insieme di opere per le quali si chiede titolo abilitativo o si assevera la conformità alla disciplina urbanistico edilizia (e norme di settore), nonché a tutta la strumentazione urbanistico edilizia degli enti pubblici.

Questo ragionamento vale anche e soprattutto per le pratiche edilizie di regolarizzazione, quali Condono e sanatoria. Se l’oggetto del condono (esempio ai sensi della L. 724/94) è un ampliamento del fabbricato ad un piano fuori terra, e se nel 1999 viene rilasciata una concessione a sanatoria avente per oggetto il sottotetto del fabbricato su tre piani fuori, non si può considerare automaticamente sanato o legittimata la sopraelevazione. Considerato che la realizzazione di opere su porzioni illegittime comporta reiterazione di illecito, si pone pure il problema della validità della stessa successiva sanatoria rilasciata nel 1999 e delle successive pratiche presentate (Cons. di Stato n. 6061/2019).

Ancorché l’abuso non sia stato represso, qualsiasi intervento effettuato su un immobile preesistente realizzato abusivamente costituisce ripresa dell’attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio (Cassazione Penale n. 20766/2017).

Ecco perché lo stato legittimo dell’immobile, inteso come ricostruzione della legittimazione urbanistica di esso, debba essere concepita come una catena dove gli anelli devono correlarsi tra loro in maniera conforme.