La Sanatoria di Sanatoria edilizia • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/10/2024
Sanatoria edilizia

facciata edificio centro storico neoclassico

Inammissibile presentare istanze per abusi progressivamente parziali e aggiuntivi nel tempo

Presentare una domanda di sanatoria edilizia costringe il richiedente a fare un vero check-up integrale all’organismo edilizio, senza poter rinviare o escludere alcune porzioni dalle indagini e accertamenti. Diverso invece è il caso in cui gli abusi vengono realizzati posteriormente ad un titolo abilitativo rilasciato in sanatoria o in via ordinaria.

Il nostro ordinamento allo stato attuale non ammette forme di sanatorie parziali in senso cronologico o con formazione progressiva; l’unica forma di sanatoria edilizia con opere parziali è stata istituita nell’articolo 36-bis dalla L. 105/2024 “Salva Casa”, prevedendo la possibilità di fare interventi “correttivi” per raggiungere il requisito di doppia conformità asincrona:

opere di adeguamento, anche strutturali, limitati all’ambito delle norme di sicurezza (es. antisismica, prevenzione incendi, ecc).
rimozione opere insanabili;

Al di fuori di questa speciale procedura di “sanatoria edilizia parziale”, non è ammessa la possibilità di parcellizzare o spacchettare nel tempo diversi illeciti edilizi in più pratiche di sanatoria edilizia. Si tratta di aggiungere di volta in volta elementi di difformità o illeciti edilizi non rappresentati nelle precedenti istanze di sanatoria.

Più dettagliatamente, l’ordinamento esclude che una configurazione di abusi edilizi possa essere considerata “frazionata” in diverse istanze di sanatoria edilizia, per esempio:

un edificio unifamiliare all’anno 2013 presenta i seguenti abusi edilizi effettuati in difformità dal titolo abilitativo di costruzione: costruzione di scala esterna, costruzione di copertura della stessa scala, realizzazione di due vani accessori, modifiche interne e di prospetto.
Nell’anno 2013 vengono sanate soltanto la costruzione e copertura della scala esterna, e con successiva sanatoria del 2014 vengono sanate le restanti opere.

La parcellizzazione su più istanze di un insieme di abusi esistenti ad una certa data comporta:

errata, omessa o falsa rappresentazione dello stato dei luoghi negli elaborati grafici e descrittiva, che espone entrambe le pratiche ad annullamento in autotutela anche a distanza di anni;
carenza del requisito di Stato Legittimo all’origine, in quanto entrambe le pratiche non rendono correttamente conto della generale configurazione legittima e di abusività;
omessa dichiarazione di abusi rispetto all’istanza precedente;

La presentazione di diverse istanze di sanatoria, sebbene tra loro nettamente distinte sia sul piano temporale che procedimentale, integrano un’unica e complessiva istanza avente ad oggetto la totalità delle opere.

Sanatoria edilizia parcellizzate o consecutive nel tempo

In definitiva le sanatorie edilizie parziali consecutive comportano un effetto di caducazione a catena, in quanto il momento di regolarizzazione deve essere omnicomprensivo e unitario, senza poter rateizzare certe casistiche. Infatti si potrebbero verificare l’intenzione di sanare parzialmente alcuni illeciti ed lasciarne altri nel limbo di abusività, in quanto non rispettosi dei requisiti di doppia conformità, allo scopo di rinviarli a futuri cambiamenti sopravvenuti alla disciplina urbanistica ed edilizia.

In tal senso la giurisprudenza amministrativa, al netto delle recenti modifiche Salva Casa materializzate nell’articolo 36-bis DPR 380/01, prevede l’applicazione dei seguenti principi:

è da escludere la possibilità di una sanatoria parziale degli abusi che riguardano un unitario organismo edilizio, non essendo possibile scindere il manufatto tra i vari elementi che lo compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di esso (Cons. di Stato sentenza n. 8698/2023);
la legislazione urbanistica e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa. Del resto, una volta che risulti l’inaccoglibilità di un’istanza per come è stata proposta, l’amministrazione legittimamente la respinge, senza porsi la questione se una diversa istanza – in ipotesi – avrebbe potuto avere un esito diverso (cfr. Cons. di Stato n. 3334/2023, n.784/2021, n. 4033/2018).