La buona fede dell'acquirente non garantisce dall'immobile abusivo o con irregolarità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/02/2023
Commerciabilità immobiliare

La mancata conoscenza è da ritenersi imputabile a una cattiva gestione della propria attività contrattuale e precontrattuale, sostanziatasi nel rifiuto ad avvalersi della consulenza di un tecnico.

Negli atti di compravendita molti credono di avere diritto a garanzie circa la scoperta a posteriori di irregolarità e illeciti edilizi di ogni tipo, anche a molti anni dalla stipula del rogito.

Avevo già notato in giurisprudenza che il vento stava cambiando verso una responsabilizzazione delle Parti acquirenti e venditrici degli immobili.

Avete fatto caso quando i notai leggono la formula ricorrente dell‘immobile acquistato “visto e piaciuto“? E’ una frase di stile che dice molto e dice niente, e non è soprattutto quella che comporta una sorta di rinuncia a qualunque garanzia, in particolare dall’accertamento di abusi edilizi di vario tipo.

Il vero nodo della questione “buona fede” dell’acquirente invece salta fuori da un’altra angolazione, e pertanto dovrai prestare attenzione se:

hai intenzione di comprare casa
hai firmato un preliminare di compravendita
hai firmato una proposta irrevocabile di acquisto
hai già comprato l’immobile

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Prendiamo spunto dalla interessante sentenza di Cassazione penale n. 47809/2022, che riguarda una compravendita di immobile inserita all’interno di una lottizzazione abusiva accertata.

E’ vero che siamo in ambito penale, tuttavia c’è un principio interessante e altrettanto spendibile in ambito civile qualora si voglia contestare la risoluzione per inadempimento contrattuale e risarcimento danni. Ecco il passaggio importante:

Ulteriormente, nel contratto di compravendita (art. 3) gli acquirenti dichiarano di acquistare il bene nello “stato di fatto e di diritto”, nel quale si trovava, stato che affermano di conoscere. Sul punto, la Corte osserva che già nell’aprile del 2006 era stata revocata l’attestazione di agibilità e abitabilità dell’immobile. Pertanto, i ricorrenti erano consapevoli, o comunque potevano agevolmente divenirlo, dell’assenza di regolarità edilizia.
La mancata conoscenza è da ritenersi imputabile a una cattiva gestione della propria attività contrattuale e precontrattuale, sostanziatasi nel rifiuto ad avvalersi della consulenza di un tecnico. Infatti, l’assunzione delle necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo abilitativo e sulla compatibilità dell’intervento agli strumenti urbanistici avrebbe certamente evidenziato la non regolarità urbanistica dell’immobile per le vicende che ne avevano determinato la confisca, a seguito della ritenuta lottizzazione abusiva. Tale verifica era possibile, dal momento che avrebbero stipulato il contratto preliminare in data 16/04/2009 ed acquistato il bene dopo due anni.

In altre parole viene evidenziato il comportamento “poco attento” dell’acquirente, al quale non vengono riconosciute scusanti o attenuanti di nessun tipo.

Al contrario viene riconosciuto un approccio di insufficiente diligenza e buon senso, basato sopratutto nel rifiuto di avvalersi di un Tecnico (quindi, c’è stata proprio scelta e volontà di non volersi sincerare degli aspetti urbanistico edilizi).

La raccomandazione per i lettori è di far verificare gli immobili e lo Stato Legittimo da parte di Tecnici altamente qualificati. Meglio Vigilantibus, che dormientibus.

Suggerisco anche la visione di questo video sul mio canale: https://www.youtube.com/watch?v=fkYeAtxQlKc