Irregolarità edilizie e risoluzione del compromesso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/11/2015
Commerciabilità immobiliare

Altro caso in cui per la Cassazione una compravendita immobiliare con irregolarità comporta risoluzione del preliminare di vendita

Stavolta illustro una pregressa sentenza Cassazione Civile Sez. II. n. 0052/2010 pubblicata il 07 gennaio 2010, che affronta un caso non raro da trovarsi.

L’oggetto del compromesso è un fabbricato esistente prima del 1967, a cui erano state apportate successive modifiche non documentabili.

Il promittente acquirente, avendolo saputo, chiede al venditore di regolarizzarne la situazione ma costui non adempie; ecco che allora il promittente acquirente cita in giudizio il venditore affinché venisse dichiarata la nullità del contratto preliminare o risoluzione, con condanna al pagamento del doppio della caparra, ben 20 milioni lire rispetto al totale di 130 milioni.

Il venditore una volta convenuto in tribunale ordinario chiese il rigetto delle pretese opposte affermando che l’immobile e gli interventi edilizi fossero ante 1942 (Legge fondamentale urbanistica), sostenendo perfino la commerciabilità dell’immobile in quanto venduto a terzi nel frattempo.

Nel 2001 il Tribunale pronunciò la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, praticamente dando torto al promittente acquirente, che fece prontamente ricorso.

In Appello viene riformata la decisione, accogliendo quindi le pretese del promittente acquirente e condannando il venditore al pagamento del doppio della caparra, in quanto dalla CTU era emerso che pur essendo di epoca anteriore al 1967, l’immobile aveva subito modifiche successive tra gli anni Ottanta e Novanta, pertanto come scrive testualmente l’Appello

«essendo l’immobile non commerciabile, andava ritenuto l’inadempimento colpevole del (venditore) che si era obbligato a concludere un contratto che non poteva essere stipulato.»

Ma in cosa consisteva questa irregolarità edilizia ?

Si trattava di un ampliamento di circa 24 mq consistente in una veranda, che aveva radicalmente cambiato l’originaria struttura e sagoma planivolumetrica.

Per la Cassazione, leggendo il dispositivo, tale irregolarità preclude la commerciabilità alla luce della L. 47/85 [1] ritenendo che lo scopo della disposizione fosse impedire i trasferimenti immobiliare di edifici non conformi e per gli interventi per i quali è necessario il rilascio di Concessione Edilizia.

N.B: col T.U. DPR 380/01 dispone di citare anche le “Super SCIA” nei trasferimenti immobiliari, ovvero quelle previste dall’art. 22 comma 3 del DPR 380/01 e utilizzabili in luogo del Permesso di costruire per interventi sostanziali.

Conclude la Cassazione confermando la restituzione del doppio della caparra a favore del promittente compratore.

Note e Riferimenti:
[1] L. 47/85 art. 40