Irregolarità edilizie, Agente immobiliare responsabile per mancata informazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/05/2023
Compravendita immobiliare

Sottacere al promissario acquirente l’esistenza di illeciti edilizi non ancora sanati, lo rende responsabile secondo la Cassazione

Dall’ordinanza di Cassazione Civile n. 11371/2023 si emergono alcuni principi interessanti e già ribaditi in precedenza, relativa ad una fattispecie di compravendita di immobile su cui sono emersi illeciti edilizi.

Sul delicato rapporto tra agente immobiliare, venditore e acquirenti di immobili affetti da irregolarità e abusi edilizi avevo già esaminato il caso di cui alla sentenza di Cass. Civ. n. 24534/2022.

Vale il caso di ripetere che prima di firmare qualunque sottoscrizione di preliminari, proposte irrevocabili e atti di trasferimenti notarili è assolutamente necessario avere ben chiara la situazione di conformità urbanistica e catastale dell’immobile; in particolare è necessario rammentare anche il recente obbligo di attestare lo Stato Legittimo dell’immobile negli atti di trasferimento, così come introdotto dal D.L. 76/2020 nell’articolo 34-bis DPR 380/01.

Fatte queste doverose puntualizzazioni, analizziamo di seguito la fattispecie, commentata anche da altri portali.

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La fattispecie, e inadeguata informazione

Nella fattispecie dell’ordinanza Cass. Civ. n. 11371/2023 era emersa che nella proposta irrevocabile di acquisto effettuata (e accettata dal venditore) risultava sottoscritta l’informazione che fosse in corso «l’aggiornamento catastale e urbanistico», lasciando sottintendere che il promissario acquirente avesse conoscenza della situazione di irregolarità edilizia.

Secondo la tesi difensiva, queste irregolarità consistevano in difformità edilizie che non pregiudicavano la commerciabilità del bene, in quanto l’atto definitivo di compravendita poteva essere stipulato a luglio 2012, addirittura un mese prima del rilascio della concessione del titolo in sanatoria.

In seguito le Parti stipulano un secondo preliminare, dove si accordavano a ridurre il corrispettivo (da Euro 295.000,00 ad Euro 260.000,00) perchè le parti promissaria acquirente si accollava obblighi e costi per la regolarizzazione urbanistica edilizia dell’immobile (inizialmente poste a carico del venditore).

Nel frattempo l’immobile diventa oggetto di sequestro conservativo (forse un’ordinanza di sequestro per abuso edilizio, ma non si capisce dalla sentenza), per questo motivo le Parti decidono di procedere alla vendita per prezzo comunque concordato e di destinare il ricavato a garanzia dei crediti e/o del loro pagamento.

Al netto dei rapporti tra venditore e compratore, l’ordinanza di Cassazione Civile n. 11371/2023 ha per oggetto il risarcimento danni da parte dell’acquirente per la responsabilità imputabile al mediatore immobiliare. Vediamo i dettagli nella prossima sezione.

Potere e dovere di corretta informazione alle Parti

Non ha avuto rilevanza il fatto che la parte acquirente fosse stata messa al corrente da subito nella proposta irrevocabile di acquisto che fosse in corso «l’aggiornamento catastale e urbanistico».

Tuttavia a tale informazione è stato attribuito un significato di «normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, ma non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali».

Questa tesi difensiva non è stata ritenuta sufficiente per dimostrare la consapevolezza della situazione da parte del promissario acquirente, e ritenere adeguatamente fornite le informazioni in merito, per questo l’ordinanza di Cassazione Civile n. 11371/2023 viene rinviata in Appello per un nuovo riesame coi seguenti principi:

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.

Conformità urbanistica e obblighi del mediatore immobiliare, Cassazione chiarisce

Conformità urbanistica immobile, quali informazioni e responsabilità sul mediatore

Ritengo opportuno riportare per esteso l’intero ragionamento che svolge la Cassazione, sottolineando le parti correlate alla regolarità urbanistico edilizia degli immobili e l’obbligo di adeguata diligenza e informazione da parte dei mediatori immobiliari.

Quanto emerso dalla presente trattazione si ricollega pienamente anche a quanto già emerso dalla sentenza di Cassazione Civile n. 24534/2022, in cui è stata respinta la tesi per cui un mediatore non ha alcun ruolo “totalmente passivo” sulle informazioni di regolarità dell’immobile; al contrario è stato ritenuto che, il mediatore aveva quanto meno l’obbligo di informare l’acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo che si trattava di notizia non controllata.

In altre parole, diviene doveroso fornire una adeguata e puntuale informazione circa l’effettiva situazione di conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile, che dovrà chiarire bene anche gli scenari sulle procedure di regolarizzazione avviate e in corso di definizione.

Detto ciò, concludo riportando lo stralcio delle motivazioni e principi contenute nell’Ordinanza n. 11371/2023 di Cassazione Civile, certo di fare cosa gradita:

4.2. Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.

Dalla lettura combinata dell’art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989, si desume, invero, la natura professionale dell’attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico – giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare” (L. n. 39 del 1989, art. 3, comma 1; si vedano già Cass. Sez. 3, n. 6389 del 2001; Sez. 3, n. 5107 del 1999). L’obbligo ex art. 1759, comma 1, c.c. consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. Hanno peso, in particolare, ai fini dell’obbligo di informazione di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni (Cass. Sez. 2, n. 15577 del 2022; Sez. 2, n. 784 del 2020; Sez. 2, n. 27482 del 2019; Sez. 3, n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 5777 del 2006; Sez. 3, n. 16009 del 2003; Sez. 3, n. 6714 del 2001).

4.3. Nella specie, anche la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. Sez. 3, n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 6926 del 2012; Sez. 2, n. 20132 del 2022).

4.4. La Corte d’appello di Genova ha escluso la responsabilità del mediatore W. nei confronti del promissario acquirente N. giacché lo stesso era stato messo al corrente già al momento della firma della proposta irrevocabile d’acquisto che per l’immobile di proprietà M. era in corso “l’aggiornamento catastale e urbanistico”; le difformità edilizie esistenti non avevano impedito il successivo rilascio di “concessione in sanatoria”; nel secondo preliminare le parti avevano dato espressamente atto della riduzione del corrispettivo pattuita in funzione dell’obbligo assunto dai promissari acquirenti di provvedere alle regolarizzazioni urbanistico edilizie, regolarizzazioni che nel primo preliminare le parti avevano invece posto a carico del promittente.

4.5. Tale ragionamento comporta una falsa applicazione dell’art. 1759, comma 1, c.c..

4.5.1. Un conto è affermare che il diritto del mediatore alla provvigione sorge anche in relazione alla conclusione di un preliminare di vendita di un immobile privo di regolarità urbanistica, sul rilievo che la sanzione di nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria; altro è negare che il promissario acquirente non abbia interesse ad essere informato dal mediatore della presenza di irregolarità urbanistiche e edilizie dell’immobile, seppur sanabili, trattandosi di circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che può sia influire sulla prestazione del consenso al contratto, sia determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni, adeguando il prezzo alla spesa da sostenere per la sanatoria. L’informazione su “l’aggiornamento catastale e urbanistico” in corso, che qui si assume resa già nella proposta di acquisto, attiene alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, ma non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.

4.5.2. Come si è già osservato, il contenuto della responsabilità del mediatore agli effetti dell’art. 1759 c.c. è il risarcimento dei danni. La parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione, a norma dell’art. 1755 c.c. (e dunque allorché l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore), può, peraltro, far valere l’inadempimento dell’obbligo di informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Cass. Sez. n. 5938 del 1993). In ogni caso, il mediatore che non abbia adempiuto all’obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della diligenza professionale, è responsabile per i danni sofferti dall’interessato (Cass. Sez. 3, n. 16009 del 2003; Sez. 3, n. 6389 del 2001; Sez. 3, n. 5107 del 1999).