Introdotta Tolleranza edilizia 2% in zona paesaggistica

La Riforma di semplificazione paesaggistica introduce una tanto attesa novità: la tolleranza delle misure per tutti gli edifici

L’estensione applicativa della tolleranza costruttiva agli interventi avrà il beneficio di ridurre i contenziosi.

(VEDI ARTICOLO AGGIORNATO AL 2023)

La rubrica A.31 dell’Allegato A del nuovo DPR 31/2017 Regolamento semplificante la materia paesaggistica introduce una novità pressoché vigente da pochi anni anche nella normativa urbanistica: la tolleranza delle misure progettuali.

Il testo integrale statuisce:

A.31. opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime.

Il primo commento è l’avvenuta esecuzione in variante ad autorizzazione paesaggistica rilasciata, quindi a mio parere non vale per gli abusi edilizi eseguiti in assenza di autorizzazione. Al massimo può valere per la difformità ad autorizzazioni paesaggistiche rilasciate, ma che appunto non superino del 2% alcuni parametri urbanistici.

Ne parlo nel video corso specifico, scopri di più

Adesso ci sono due distinti regimi di tolleranza costruttiva tra Edilizia e Paesaggistica

Il secondo commento sono le misure progettuale riferite a cinque parametri urbanistici, rispetto ai quattro previsti per l’edilizia ai sensi dell’art. 34 DPR 380/01 (poi divenuto art. 34-bis TUE) sulle parziali difformità; preme sottolineare anche l’eventuale corrispondenza col recente Regolamento Edilizio Tipo:

  • altezza (di quale altezza si tratta? Adesso vige il R.E.T che concerne quattro versioni di altezze ovvero Altezza Lorda, Altezza del fronte, Altezza dell’edificio, Altezza utile. Tra tutte ritengo personalmente di consigliare l’uso dell’altezza dell’edificio);
  • distacchi (distanza tra fabbricati, e non dai confini);
  • cubatura (termine non previsto dal Regolamento Edilizio Tipo, l’unica definizione equipollente ritengo possa essere ricondotto alla rubrica 19 del R.E.T. ovvero Volume totale o volumetria complessiva);
  • superficie coperta (area occupata dal fabbricato, corrisponde alla rubrica 8 del R.E.T.);
  • traslazioni dell’area di sedime (quest’ultima non indicata invece per le tolleranze edilizie);

Non è dato sapere se esse siano applicabili solo alle singole unità oppure anche all’intero fabbricato.

Il terzo commento riguarda l’ambito applicativo tra unità immobiliare e fabbricato.

L’ambito delle tolleranza edilizia ex art. 34 DPR 380/01 è circoscritto espressamente alla singola unità immobiliare; non si può dire lo stesso per le tolleranza edilizie ai fini autorizzativi paesaggistici, che sottace in questo senso.

La mia opinione è che la “tolleranza paesaggistica” possa valere sia per singola unità immobiliare che per l’intero fabbricato (e qui salterà fuori il problema della eventuale ripartizione/distribuzione della tolleranza tra proprietà diverse).

In materia di tolleranza edilizie suggerisco questo video clip sul mio canale:

A mio avviso, la nuova tolleranza paesaggistica segue un autonomo regime da quello edilizio, anzi, addirittura in sovrapposizione ad esso disgiuntamente.

Forse era meglio se il legislatore si fosse semplicemente espresso provvedendo all’estensione della tolleranza edilizia già vigente nel T.U.E. anche agli immobili vincolati paesaggisticamente; al contrario adesso abbiamo un doppio regime di tolleranza edilizia e paesaggistica.

Il quarto commento riguarda l‘ambito applicativo tra vincoli.

Il nuovo regime di semplificazione paesaggistica riguarda esclusivamente quelli imposti ai sensi degli articoli 140, 141, 142 e 143 del D.Lgs. 42/04 Codice dei Beni culturali, quindi i vincoli imposti per legge (“galassini”, ndr), per decreto ministeriale e per piani paesaggistici.

Ergo non vale per gli immobili tutelati col vincoli del “bene culturale” relativo alla seconda parte del Codice stesso, cioè quelli dall’art. 10 del Codice e seguenti.

Scordatevi quindi l’applicazione su immobili di pregio vincolati “alle belle arti”, tanto per capirsi.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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