Interventi edilizi fattibili con titoli e afferenti a immobili legittimi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/02/2024
Stato Legittimo Immobile

Le opere aggiuntive non devono compartecipare alle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale o edificio

Lo Stato Legittimo degli immobili per certi aspetti assume le vesti di un vero “vincolo”, cioè un fattore limitante i gradi di libertà trasformativa dell’edificio. Il punto è stato è stato ribadito dal Consiglio di Stato con sentenza n. 805/2024, affermando così:

Affinché gli interventi edilizi declinati dall’art. 3 DPR n. 380/01 possano essere lecitamente realizzati, occorre, infatti, non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi, tenuto conto che altrimenti, le opere aggiuntive parteciperebbero comunque delle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale.

Ciò significa che ogni intervento per essere legittimamente effettuato deve avvenire con due requisiti essenziali congiuntamente:

idoneo titolo abilitativo, segnalazione o comunicazione edilizia (Permesso, SCIA o CILA);
Stato Legittimo dell’immobile o unità immobiliare verificato (art. 9-bis c.1-bis e art. 34-bis D.P.R. 380/01).

Si è già detto a più riprese che lo Stato Legittimo immobiliare presuppone titoli edilizi parimenti legittimi, formalmente e sostanzialmente corretti.

Senza il primo requisito, l’idoneità di pratica edilizia, il singolo intervento viene effettuato in maniera illecita e comporta la “propagazione” di illiceità dello stesso anche verso i successivi interventi edilizi; si ha una sorta di contaminazione di abusività verso lo Stato Legittimo. Pensandoci bene, il singolo intervento edilizio illecito comporta la perdita di conformità allo Stato Legittimo, e pertanto il requisito essenziale per presentare future pratiche edilizie.

L’assenza del secondo requisito, cioè la piena regolarità dell’immobile in tutte le sue porzioni e riferite all’intero arco temporale di esistenza costruttiva, comporta lo sbarramento alla presentazione di pratiche edilizie perchè requisito indefettibile dopo il D.L. 76/2020 (L. 120/2020).

Nell’era dello Stato Legittimo immobiliare è preclusa la presentazione di pratiche edilizie per immobili affetti da irregolarità di vario tipo, ad esclusione di quelle porzioni fiscalizzate e a certe condizioni.

Tale criterio è da estendere anche verso tutte quelle irregolarità di natura edilizia, anche derivanti da norme speciali e di settore come l’antisismica, paesaggistica e molte altre.

Ad ogni modo è utile riportare il consolidato principio del Consiglio di Stato in materia di interventi su immobili esistenti che afferma:

«in presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (pur se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della costruzione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche d’illiceità dell’opera abusiva cui ineriscono strutturalmente, giacché la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare ad libitum e men che mai a trasformare o ampliare i manufatti oggetto di siffatta richiesta, stante la permanenza dell’illecito fino alla sanatoria; – da ciò discende appunto l’impossibilità della prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento d’eventuali sanatorie, sono e restano comunque illecite, donde l’obbligo del Comune di ordinarne (come nella specie) la demolizione, tranne che tal prosecuzione avvenga nel rispetto delle procedure poste dall’art. 35 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, ancora applicabile grazie ai rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica e che, a queste condizioni, non esclude la definizione del condono (cfr. Cons. di Stato n. 805/2024, n. 2171/2022, n. 4473/2021, n. 8314/2019, n. 3943/2015)».

Nel solo ambito del Condono edilizio sono ammissibili interventi di completamento, ma con margini assai risicati analizzati in precedente articolo.

In senso analogo il versante penale prevede che la ripresa dell’attività edilizia su immobili abusivi comporta reiterazione o riattivazione dell’illecito penale, sempre per propagazione ad esso.