Interventi edilizi ammissibili su immobili legittimamente realizzati • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/04/2023
Conformità urbanistica

Il Consiglio di Stato conferma i presupposti per effettuare interventi: titolo edilizio ove prescritto e afferenza a immobili non abusivi

Lo svolgimento di interventi edilizi su un immobile presuppone la sua piena legittimità, ed è un concetto già consolidato prima ancora che fosse trasfuso e praticamente scritto nella norma dello Stato Legittimo (cioè articolo 9-bis c.1-bis e articolo 34-bis DPR 380/01).

Tale innovazione normativa è stata operata con l’articolo 10 D.L. 76/2020, che ha imposto un filtro di controllo, un vero setaccio verso gli immobili non abusivi.

Al netto delle tante analisi effettuate sullo Stato Legittimo degli immobili, si torna a commentare il presupposto fondamentale di edificio legittimato per le pratiche edilizie, riferito all’epoca antecedente al D.L. 76/2020 in base a sentenza del Consiglio di Stato n. 2176/2022 (è stata utilizzata anche per un’ordinanza TAR relativa ad una CILAS).

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Il presupposto degli immobili non abusivi per ogni intervento

La predetta sentenza del Consiglio di Stato conferma un importante concetto già noto e ricorrente: l’esecuzione di opere edilizie di ogni tipo su costruzioni che attendono la disamina del condono edilizio. Ma lo stesso criterio è applicabile anche agli edifici in cui vi siano:

domande di sanatoria pendente;
abusi o illeciti edilizi non ancora regolarizzati;

Come già espresso più volte, la domanda di condono non garantisce affatto alcuna certezza di regolarizzazione postuma degli illeciti effettuati, anche decenni fa.

Infatti la giurisprudenza penale e amministrativa ha più volte confermato che occorre attendere l’esito del procedimento di condono, in quanto le ulteriori opere ripetono le caratteristiche di illiceità dell’abuso originario cui sono inerenti solidalmente.

«Deve, infatti, confermarsi la giurisprudenza di questa Corte (Cassazione Penale, ndr) che in modo costante ha ritenuto configurabile la violazione dell’art. 44, d.P.R. 380 del 2001 per ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile illegittimo: “In tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente” (Cass. Pen. n. 11788/2021, n. 27993/2020, n. 25985/2020, n. 48026/2019, n. 9648/2019, n. 51427/2014, n. 26367/2014).»

Lo stesso criterio non trova esclusione neppure qualora fossero riconducibili alla categoria di manutenzione ordinaria, con conseguente abusività di ogni ulteriore opera effettuata.

A dirla tutta, esiste a quanto pare un risicato orientamento che ammetterebbe meri interventi conservativi sulle parti abusive su cui pende un condono, riporto l’intero articolo:

Condono edilizio, in attesa del rilascio soltanto opere conservative

Pratica e interventi edilizi, afferenza ad immobili non abusivi

Riporto un passaggio fondamentale ripreso dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 2171/2022, a conclusione del post:

Affinché gli interventi edilizi declinati dall’art. 3 DPR n. 380/01 possano essere lecitamente realizzati, occorre, infatti, non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi, tenuto conto che altrimenti, come rilevato, le opere aggiuntive parteciperebbero comunque delle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale.

Tale ultima condizione (liceità dell’immobile o della porzione immobiliare oggetto del successivo intervento edilizio) nella specie non ricorreva, con conseguente abusività degli ulteriori interventi edilizi all’uopo eseguiti, a prescindere dalla loro qualificazione.

Questo tipo di impostazione la possiamo riscontrare nella norma dello Stato Legittimo, sopravvenuta all’avvio del contenzioso amministrativo della fattispecie.

Per cui è consigliato di concludere ogni procedimento di regolarizzazione pendenti, oppure di avviare la regolarizzazione prima di toccare l’immobile.