Immobili privi di Agibilità, come attestarla in attesa del Decreto attuativo mancante

edificio storico

Requisiti specifici ancora non definiti per depositare la SCA su edifici esistenti sprovvisti

Il legislatore si è preso un grosso impegno col D.L. 76/2020, che ha introdotto il comma 7-bis nell’art. 24 del DPR 380/01, cioè emanare un decreto attuativo per immobili sprovvisti di Agibilità, in assenza di opere.

Sappiamo bene infatti che esiste una considerevole quota di immobili esistenti che non possiede le varie forme passate e vigenti di Abitabilità o Agibilità previste dalla normativa.

[ TUTTO SU AGIBILITA’ E ABITABILITA’ ]

Ad oggi non sappiamo come gestire la dotazione dell’Agibilità di molti edifici che ne sono sprovvisti a causa di:

  • risalenza epoca costruzione (patrimonio storico)
  • edificazione in periodo in cui vigevano requisiti e norme meno restrittivi (es. DM 5 luglio 1975)
  • sopravvenienza di ulteriori norme in materia avente incidenza (es. acustica, sicurezza, barriere architettoniche)
  • mancanza collaudo strutturale riferito all’epoca di ultimazione lavori;
  • esecuzione difformità o abusi edilizi
  • ecc.

La catena di esempi potrebbe allungarsi molto, e anche se il legislatore negli ultimi ha cercato di semplificare la presentazione introducendo alcune deroghe ai requisiti previsti per le nuove costruzioni, vedi altezze minime o rapporti aeroilluminanti.

Tra le tante, il D.L. 76/2020 dispone interpretazione autentica del DM 5 luglio 1975 riguardante gli edifici realizzati dopo la sua entrata in vigore (e quindi per ristrutturazioni sostanziali, vedi Demolizione e ricostruzione).

INDICE

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Agibilità o Abitabilità su edifici, condizioni di presentazione

Ad oggi l‘art. 24 del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 dispone certe condizioni per la Segnalazione Certificata di Agibilità:

La possibilità di essere presentata per immobili oggetto di sanatoria con SCIA o Permesso di Costruire non è prevista espressamente, ma ritengo siano equiparabili per lo stesso meccanismo che richiama le versioni in sanatoria coi rispettivi titoli in sanatoria.

L’art. 24 TUE dai commi 1 a 7 non consente il deposito della SCA (Segnalazione Certificata Agibilità) senza opere, oppure per opere rientranti in CILA; se posso aggiungere, nemmeno lo vieta espressamente.

La possibilità di presentare la Segnalazione Certificata Agibilità è prevista dal comma 7-bis nello stesso articolo 24 TUE, tuttavia attualmente è inapplicabile per mancanza del relativo decreto attuativo.

Inoltre faccio presente che alcune norme regionali si sono poste il problema e hanno introdotto possibilità di presentare Segnalazione Certificata di Agibilità anche in assenza di opere, un esempio è la L.R. Emilia Romagna n. 15/2013 art. 23 comma 2.

Presentazione tardiva di Agibilità (o in sanatoria)

Esiste la possibilità di presentare l’Agibilità “in sanatoria”, passatemi il termine, ma solamente nei casi previsti dal comma 3 art. 24 DPR 380/01:

3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Le condizioni del menzionato comma 2 consentono di presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità “tardiva”, previa sanzione pecuniaria, riguardano certe categorie di intervento e legittimate con Permesso di Costruire o SCIA (esclusa CILA, però):

2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.

E in questo modo il cerchio viene chiuso: le uniche possibilità di presentazione tardiva o “a sanatoria” sono limitate alle nuove costruzioni, agli edifici esistenti interessati da ristrutturazioni o modifiche sostanziali incidenti sui vari requisiti di agibilità/abitabilità; sì, ma a condizione che si tratti di Permesso di Costruire e SCIA.

Ciò porta a escludere tutte quelle nuove costruzioni o edifici modificati dalle previgenti versioni di titoli abilitativi edilizi, vedi Concessione Edilizia, Autorizzazione edilizia, licenze edilizie, Denuncia Inizio Attività (DIA), Art. 26 per modifiche interne, le varie versioni in sanatoria, ecc.

Quindi sono davvero pochi gli edifici che potrebbero accedere alla presentazione tardiva della Segnalazione Certificata di Agibilità. Tuttavia il legislatore si è posto il problema per tutti quelli esclusi, o quanto meno ha iniziato a porselo, vediamo perchè.

Decreto attuativo per immobili esistenti privi di Agibilità, che fine ha fatto ?

Occorre premettere che manca all’appello un altro decreto ministeriale attuativo in tema di requisiti igienico sanitari di carattere prestazionale degli edifici, e parlo di quello previsto da anni nel comma 1-bis art. 20 DPR 380/01, introdotto col D.Lgs. 222/2016:

1-bis. Con decreto del Ministro della salute, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro 90 giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, sono definiti i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici.

Al netto anche di questo ritardo eccessivo, vediamo la norma che prevede la Segnalazione Certificata di Agibilità su immobili esistenti di cui sono sprovvisti. E’ stata inserita nell’art. 24 TUE al comma 7-bis, tramite l’art. 10 c. 1 lettera n) del D.L. 76/2020 (convertito in L. 120/2020).

La norma prevede la possibilità di attestare la SCA su immobili sprovvisti di agibilità senza effettuare opere, a condizione che siano legittimamente realizzati.

7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

Quest’ultima condizione si rivela molto stringente perchè escluderà tutti gli immobili con difformità e irregolarità di vario tipo. Ergo, un presupposto fondamentale per la presentazione dell’Agibilità resta lo Stato legittimo dell’immobile pienamente conforme allo stato dei luoghi; questa ipotesi risulta peraltro conforme alla condizione essenziale prevista per il deposito ordinario della SCA, cioè la conformità dell’opera realizzata al progetto/titolo abilitativo.

Tuttavia la norma per adesso è inapplicabile perchè rinvia ad apposito Decreto Interministeriale da emanarsi con Conferenza Unificata Stato/Regioni, considerando che anche qui i relativi novanta giorni sono trascorsi da un bel pezzo.

Anche perchè ci sono situazioni paradossali di immobili realizzati negli anni Novanta con Concessione edilizia, perfettamente conformi sotto ogni profilo edilizio e igienico sanitari, per i quali l’applicazione testuale della normativa non gli permette di avere l’agibilità, al netto di quelle prassi instauratesi negli enti pubblici.

Conclusioni e consigli

Spero solo che questo articolo sia stato visto dai “piani alti” a promemoria, anche in luogo della rivisitazione delle norme col futuro Testo Unico delle Costruzioni in cantiere. Nell’attesa ci si muove male su immobili descritti ai punti precedenti.

Una soluzione potrebbe essere l’esecuzione di un intervento avente incidenza sui predetti requisiti, dietro presentazione di una SCIA, creando i vari presupposti previsti per ora dall’art. 24 TUE. Per esempio, una semplice opera strutturale dentro gli appartamenti.

Se vale l’applicazione letterale della norma, allora vale in tutto e per tutto.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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