Immobili, nuovi proprietari punibili per abusi edilizi compiuti dal venditore

L’amministrazione comunale ha potere di sanzionare i nuovi proprietario pur non essendo gli autori degli illeciti

La comprovata esecuzione dell’opera abusiva precedente alla compravendita immobiliare non esclude da obblighi e responsabilità.

Difficile farlo capire a chi subentra nella proprietà con atto di trasferimento, ma l’attuale ordinamento non fa eccezioni.

Il nuovo proprietario o possessore ad altro titolo dell’immobile non può invocare l’incolpevole affidamento dimostrando di non essere l’effettivo autore dell’abuso (TAR Abruzzo (PE) Sez. I n. 248 del 23 luglio 2018).

Al contrario, la buona fede di aver acquistato un immobile con irregolarità edilizie non è sufficiente per mantenere tali opere.

Per una migliore comprensione, vanno separati i diversi profili che emergono da simili fattispecie, cioè quello penale, amministrativo e civilistico, vediamoli in dettaglio.

  • Penale. Si tratta di un aspetto molto importante perchè coinvolge comunque in un procedimento l’attuale proprietario subentrato con compravendita. In questo procedimento dovrà adoperarsi per dimostrare la sua effettiva estraneità dall’aver commesso il fatto, cioè per essere scagionato dall’accusa formulata contro di lui. In base all’effettiva data della loro esecuzione, da comprovare nel procedimento, occorrerà valutare se siano formati i termini della prescrizione penale, senza tuttavia influenzare gli aspetti amministrativi di seguito;
  • Amministrativo. Anche in presenza di eventuale prescrizione soltanto sul profilo penale, restano intatti i poteri sanzionatori dell’autorità competente a vigilare l’assetto del territorio (Comune in primis). In poche parole alla P.A. resta intatto il potere di inviare l’ordinanza di rimozione o demolizione degli abusi/illeciti edilizi anche nei confronti dei nuovi proprietari.
    Obbiettivo e ratio dell’art. 31 D.P.R. 380/01 è quello di responsabilizzare il proprietario in quanto unico soggetto legittimato ad intervenire per rimuovere l’opera illecita realizzata anche in precedenza all’acquisto. In questo modo il proprietario non può esimersi dalla demolizione e sottrarsi all’ordine addossando la responsabilità a terzi o precedenti proprietari. E l’azione repressiva sotto il profilo amministrativa non si prescrive. Tuttavia, resta l’eventuale possibilità di rivalersi su di essi in ambito civilistico;
  • Civilistico. La possibilità di avviare diverse azioni nei confronti del precedente proprietario deve essere valutata se ricorrono condizioni e termini temporali. Per esempio si spazia dalla richiesta di risarcimento danni, alla risoluzione per inadempimento, fino a giungere alla nullità contrattuale vera e propria. Ripeto: devono essere valutati i diversi presupposti, gli eventuali termini di prescrizioni e gli elementi probatori dell’effettivo compimento dell’opera per mano del predecessore.

Nel video FB specifico alcuni dettagli sull’argomento:

 

L’acquirente dell’immobile subentra nel diritto di proprietà e nelle posizioni soggettive attive e passive in capo al precedente proprietario.

Tra queste posizioni vi rientra anche l’esecuzione di opere abusive, per le quali il nuovo proprietario ha comunque facoltà di presentare l’eventuale domanda di sanatoria (se ricorrono anche qui i presupposti).

E’ anche vero che l’acquirente subentra e subisce tutti gli effetti negativi, quali il possibile diniego della sanatoria stessa, sia la conseguente ingiunzione alla demolizione. L’acquirente subentra nelle conseguenze del “responsabile dell’abuso edilizio, ancorché non lo abbia materialmente compiuto lui stesso, in quanto la responsabilità si estende al nuovo proprietario perchè ne ha la materiale disponibilità dell’immobile ove insistono le opere illecite.

Ciò deriva dal fatto che l’ordine di demolizione non ha natura di sanzionare il comportamento illegittimo del trasgressore, bensì è un atto ripristinatorio con funzione di eliminare le conseguenze derivanti dalla violazione edilizia, appunto rimettendo in pristino lo stato dei luoghi.

Motivo per cui, prima di acquistare immobili, è assolutamente necessario far effettuare le opportune verifiche ai professionisti qualificati.

VIDEO: COMPRAVENDITE E DOCUMENTI DA VERIFICARE ⇓

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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