Immobili fantasma, conformi al catasto e abusivi in Comune • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/03/2022
Conformità urbanistica

Il censimento dei fabbricati non accatastati avrà tenuto conto dello Stato Legittimo edilizio?

Molti anni fa è stata avviata una ricognizione comparativa tra banca dati catastale e aerofotogrammetrie, allo scopo di far emergere parte del patrimonio edificato non ancora censito al Catasto Fabbricati.

Questa ricerca non aveva finalità di individuare immobili illegittimi da un punto di vista urbanistico edilizio, e di avviare le relative sanzioni e repressione degli abusi edilizi, magari incrociando coi relativi permessi, concessioni e licenze edilizie. Oppure, potrebbero trattarsi di immobili edificati in epoca e zone in cui non c’era obbligo di licenza edilizia, noti come “Ante ’67“.

Si tratta in buona parte di edifici situati in territorio aperto, agricolo e zone periurbane; questa collocazione rende più improbabile la loro regolarizzazione con sanatorie edilizie, oltre all’alta probabilità che siano sottoposti a vincoli di varia natura.

La vera finalità era “far cassa”, come verrebbe da pensare: infatti dalla ricognizione sono emersi fabbricati mai inseriti al Catasto Fabbricati e tanto meno inseriti in mappa, per essere poi accatastati con relativa attribuzione rendite (e conseguente tassazione immobiliare IMU, eccetera).

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Immobili “fantasma” accatastati, senza Conformità urbanistica

Anni fa scrissi un articolo con cui analizzai questa “strana” categoria di immobili presenti sul territorio nazionale. L’anomalia che avevo sollevato riguardava la contraddizione di accatastare immobili per la prima volta, senza porsi il minimo problema se fossero regolari da un punto di vista urbanistico.

Infatti è possibile (persino probabile) che questi immobili non siano stati edificati con regolare titolo abilitativo o legittimante, quali:

Quindi avremmo il risultato di immobili regolarmente censiti al Catasto Fabbricati, su cui si paga l’IMU e la relative tassazioni, tuttavia irregolari o abusivi urbanisticamente parlando.

Per certi aspetti appare una metafora in cui lo Stato prende soldi (tasse) da immobili abusivi, diventando quasi “complice” di questa situazione di abusività, per la quale potremmo insinuare una sorta di “convenienza reciproca”.

Mi domando se anche in questi casi il legislatore farebbe bene a porsi delle domande in tal senso, magari avanzando anche delle soluzioni.

Infatti ai proprietari di questi immobili fantasma si verrà a creare una aspettativa di mantenere o considerare indirettamente regolarizzati queste costruzioni:

“ci pago le tasse sopra, è tutto a posto”.

Purtroppo a queste persone andrà spiegato che in questi anni, e anche nei prossimi, stanno pagando una specie di “tassa di mantenimento in opera”, finché a qualcuno non verrà in mente di incrociare le banche dati. Ma così facendo salteranno fuori magicamente all’improvviso immobili interamente abusivi, nell’ordine del milione, non bruscolini.

La storia normativa degli immobili “Fantasma”, mai dichiarati al Catasto o perso requisiti di ruralità

Anni 2006-2011. L’attività di identificazione e regolarizzazione delle case fantasma è stata disciplinata dalla Legge n. 286 del 24 novembre 2006, dall’articolo 19 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 (convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122) e dal D.L. 29 dicembre 2010, n. 225.

In quel periodo gli uffici catastali hanno iniziato l’operazione di telerilevamento degli “immobili fantasma” attraverso la sovrapposizione di mappe catastali già in atti con le foto aeree prodotte dalla AGEA in quegli anni.

Terminata questa complessa fase di telerilevamento, sul sito dell’ex Agenzia del Territorio (Catasto, ndr) furono pubblicati gli elenchi delle particelle catastali sulle quale furono segnalati immobili non accatastati, o i presunti tali; gli stessi elenchi furono pubblicati sull’Albo pretorio di ogni Comune, attraverso i quale i proprietari avrebbero potuto/dovuto riscontrare la presenza o meno di immobili fantasma.

Nota Bene: l’Agenzia del Territorio, in conformità al DL 225/2010, ha legalmente notificato a tutti gli interessanti gli avvisi di accertamento tramite pubblicazione sull’Albo pretorio comunale, pubblicandoli anche nella Gazzetta Ufficiale (in data 03 maggio 2012). Per dirla tutta, questo sistema di notificazione ha consentito di evitare le notifiche da inviare a ciascun proprietario degli immobili. Ecco perchè molte persone si sono visti recapitare cartelle esattoriali e sanzioni per il mancato accatastamento “spontaneo” entro i termini.

Fu anche prevista una procedura di Autotutela, anche telematica, con la quale i proprietari avrebbero dovuto/potuto segnalare errori e incongruenze al Catasto circa i rilevamenti e per farne archiviare l’accertamento qualora fosse dimostrato l’errore.

Conclusioni e suggerimenti

C’è poco da dire, l’unico consiglio valido che posso proferire ai proprietari di questi immobili è di incaricare un tecnico per far verificare lo Stato Legittimo dell’immobile e far verificare l’eventuale regolarizzazione. Vincoli e normative permettendo…

Magari qualcuno ha una domanda di condono ancora inevasa, mentre quelli più fortunato forse hanno le carte in regolare per ottenere il permesso di costruire in sanatoria previo accertamento della doppia conformità urbanistico edilizia.