Carenze immobile vetusto e garanzie compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/11/2017
Commerciabilità immobiliare

Un patrimonio edilizio datato come quello italiano presenta frequenti casi di vetustà costruttive oggi inadeguate.

Nelle compravendite capita spesso di trattare immobili realizzati in epoche assai datate.

Sul tema interviene la recente sentenza di Cassazione Civ. II n. 24343/2017 motivando che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c. le carenze del fabbricato riconducibili alla vetustà oppure a criteri di costruzioni propri di altra epoca ad oggi superati.

La suprema corte ribadisce nelle motivazioni che la garanzia in esame è da escludersi tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio fosse facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

La Cassazione, pronunciandosi in ordine all’applicabilità delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate, ha ritenuto che << il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell’usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalla reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita>> (vedi anche Cass. n. 5251/2004; conf. Cass. n. 23346/2009).

Il tema della garanzia dei vizi e difetti che si manifestano posteriormente all’acquisto è assai delicato e probabile sul patrimonio edilizio “datato”, vuoi per caratteristiche costruttive vuoi per lo stati conservativo stesso.

In questi casi è necessaria una maggiore diligenza e accortezza nel valutare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile proposto in vendita, proprio per evitare sorprese e assumere una piena consapevolezza nelle scelte valutative.

L’inosservanza di un onere di diligenza dell’acquirente in merito ai vizi che si presentino di semplice percezione può portare all’esclusione della garanzia in caso di facile riconoscibilità dei vizi dell’immobile compravenduto in riferimento all’art. 1491 del Codice Civile.

La conseguenza sintetica è che i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà oppure alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, possono non comportare un vizio rilevante, per cui è raccomandata prudenza quando si valutano acquisti di immobili datati.

Pensiamo ad esempio che una consistente fetta del patrimonio esistente è stata edificata in epoca anteriore alla L. 1086/1971, quella che ha segnato un sostanziale spartiacque in materia strutturale e antisismica delle costruzioni, ad esempio.

Quindi ogni immobile deve essere valutato con gli stessi occhi e cultura progettuale dell’epoca di costruzione, cercando di commettere il tipico errore di valutarlo con le norme e discipline sopravvenute.