Immobili senza Abitabilità ammessi al Superbonus 110 (però...) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/03/2021
Superbonus

Il Fisco ha confermato che l’Abitabilità e Agibilità non sono requisiti per accedere al bonus fiscale

Esiste una parte del patrimonio esistente che può essere sprovvista del certificato di Abitabilità o Agibilità, in tutte le versioni (rilasciata dal Comune o segnalata con SCA dall’interessato).

In molti si stanno domandando se l’assenza di questo documento possa impedire l’accesso alle detrazioni fiscali del SuperBonus 110 (e aggiungo, anche a tutti gli altri bonus fiscali edilizi).

Già in precedenti video e articoli avevo rassicurato che la normativa non considera l’Abitabilità e Agibilità come presupposto e condizione necessaria per tali bonus, ed ecco che il concetto è stato confermato dal Fisco.

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Infatti l’interpello all’Agenzia delle Entrate n. 167/2021 (nell’elenco) ha confermato che l’accertamento delle caratteristiche tecniche dell’intervento e il corretto inquadramento in ambito edilizio spetta esclusivamente all’ente pubblico competente (Comune).

Inoltre ha confermato che esulano dalle prerogative dell’Agenzia dell’Entrate le valutazioni circa la qualificazione dell’intervento incentivato rispetto alla disciplina urbanistico edilizia; è stato infatti ribadito che questo ciò presuppone valutazioni di natura tecnica non esercitabili dal Fisco in materia di interpello.

Il punto centrale del quesito si evince a pagina 8 quando viene ribadito, come già avvenuto per altri interpelli in materia tecnica, che i presupposti per accedere al Superbonus sono quelli previsti dalla normativa e lo svolgimento di ogni adempimenti richiesto.

E se facciamo puntuale riferimento al D.L. 34/2020 articoli 119 e 121, nonchè alle relative norme collegate, non è richiamato il requisito dell’Agibilità o Abitabilità come elemento di partenza o di arrivo.

E in questa direzione vanno pure gli articoli 49 e 50 del D.P.R. 380/01, nonchè il D.M. Finanze 41/1998: questi due provvedimenti normativi caso mai riguardano il rapporto tra detrazioni fiscali e opere compiute in assenza di titolo, difformità o con titoli annullati.

E lo ribadisco ancora una volta: se ci fossero illeciti o difformità edilizie, mi porrei il problema di regolarizzarle prima di imbastire l’operazione superbonus.

Infatti l’aspetto dello Stato legittimo di conformità immobiliare invece è stato preso in esame nella normativa del SuperBonus 110%, ed è nell’articolo 119 c.13-ter D.L. 34/2020.

Edifici sprovvisti di Abitabilità e Agibilità: svolgete approfondimenti

Appunto, se l’immobile oggetto di intervento risultasse sprovvisto di questi documenti, comunque dovreste porvi il problema di questa insussistenza. Infatti gli scenari possono essere questi:

Immobile “risalente”: trattasi di edificio costruito in epoca anteriore all’invenzione dell’Abitabilità/Agibilità, per cui anteriore agli anni Trenta del Novecento (R.D. 1265/34);
Immobile sprovvisto: per qualche motivo non risulta dotato

Per la seconda categoria possono esserci diverse casistiche:

abusi edilizi o difformità rilevanti (l’Abitabilità viene rilasciata con l’opera conforme);
edificio ultimato, col mancato impegno del costruttore a far ottenere l’Abitabilità (fallimento/chiusura società);
idem, col costruttore che si è semplicemente dimenticato;
immobile che non possiede tutti i requisiti per l’ottenimento: carenza di Collaudo statico, assenza delle dichiarazioni di conformità degli impianti;
mancato completamento o collaudo dell’urbanizzazione primaria;
assenza fognature o sistemi assimilati;
ecc.

Lo stesso discorso si applica anche agli immobili che sono stati oggetto di interventi di ristrutturazioni edilizie di una certa rilevanza: infatti il rilascio o attribuzione dell’Abitabilità/Agibilità non è circoscritto solo alle nuove costruzioni, ma anche alle ristrutturazioni o interventi edilizi in grado di incidere sui requisiti ritenuti essenziali dalla normativa.

E per inciso, gli interventi col SuperBonus molto probabilmente richiederanno la dotazione di una nuova Agibilità e Abitabilità, visto il loro impatto.

Per questi motivi se non si possiede l’Agibilità o Abitabilità sull’immobile, consiglio caldamente di svolgere ulteriori dovuti accertamenti per individuare le ragioni di questa carenza.
E consiglio di farli anche prima di avviare le verifiche tecniche per accedere al SuperBonus 110.

Infatti dal supplemento di ricerche e approfondimenti potrebbero emergere dettagli inediti circa la realizzazione dell’edificio, primo tra tutti l’assenza del rilascio del collaudo statico.
Dalla mia statistica personale ho rilevato che questa fattispecie si è rivelata abbastanza frequente, per la quale si rende necessario procedere anche alla regolarizzazione di questo aspetto.