Immobile con irregolarità urbanistiche, preliminare di vendita fattibile (a condizione che) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/09/2021
Preliminare vendita

La verifica dello Stato Legittimo dell’immobile non impedisce il “compromesso” automaticamente

Supponiamo che un promittente venditore e promittente acquirente vogliano accordarsi sulla futura compravendita di un immobile, sul quale risultano presenti difformità o irregolarità edilizie.

Al netto degli obblighi e presupposti vigenti sul rogito definitivo di compravendita, queste due figure si domandano: è possibile stipulare un preliminare di vendita per un immobile in cui entrambe le parti accettano l’esistenza di irregolarità edilizie?

La risposta è affermativa, ma va contestualizzata coi dovuti approfondimenti e coi miei consigli.

Il Preliminare di vendita non è un atto con effetti traslativi, ma con effetti obbligatori

Quello che in gergo viene chiamato “compromesso” è un contratto dove una parte promette la vendita futura dell’immobile, e l’altra parte ne promette l’acquisto, il tutto entro un certo termine e condizioni specifiche.

Tra le varie condizioni concordate tra le parti promittenti venditrice e acquirente vi potrebbe essere anche l’avvenuta verifica della regolarità urbanistico edilizia.
Potrebbe perfino essere inserita come condizione essenziale (vincolante) o come clausola sospensiva dell’efficacia del preliminare.

Ammettiamo che prima della stipula del preliminare di vendita siano svolte indagini e verifiche dello Stato legittimo e di conformità dell’immobile, da cui emergono illeciti edilizi di vario tipo.

E’ la situazione in cui la diversità parziale (a volte anche totale) dell’immobile promesso in vendita potrebbe o meno costituire elemento essenziale per avviare le opportune azioni legali, con possibile risoluzione contrattuale.

Promissario acquirente consapevole degli abusi edilizi esistenti al preliminare di vendita

A questo punto in presenza di abusi edilizi o irregolarità di vario tipo, gli scenari che potrebbero aprirsi sono:

RIMESSA IN DISCUSSIONE DELLA STIPULA DEL PRELIMINARE, con possibile contrattazione e ribasso del prezzo, oppure il ritiro dell’interesse dal potenziale promissario acquirente. Ciò potrà avvenire con accordo tra le parti, oppure con azione giudiziaria.
CONFERMA DELL’INTERESSE A STIPULARE IL PRELIMINARE, con possibile ridefinizione degli accordi presi e ribasso del prezzo;

Andiamo avanti nel caso n. 2, cioè il soggetto divenuto pienamente consapevole di queste irregolarità edilizie e nonostante ciò confermi la propria volontà a proseguire.

La giurisprudenza civile in tema di commerciabilità degli immobili ha affermato che è possibile stipulare un preliminare di vendita per un immobile con irregolarità di natura edilizia (Attenzione, non stiamo parlando di atti definitivi di compravendita):

<<qualora l’oggetto di un contratto preliminare sia un immobile affetto da irregolarità urbanistiche, il carattere abusivo dello stesso deve risultare nel contratto e deve essere accettato dal promissario acquirente, considerando che un immobile in tale situazione, sebbene commerciabile, è pur sempre esposto al grave rischio del rigetto della richiesta di concessione in sanatoria da parte della autorità amministrativa (Cass. Civ. n. 21101/2021, Cass. n. 1501/1999).

Questo principio riguarda il contratto preliminare di vendita, ma per sua natura non è sottoposto allo stesso regime di commerciabilità degli atti notarili di compravendita, in cui avviene la compravendita vera e propria.
Pertanto in questa sede non si parla neppure di nullità del preliminare di vendita in funzione degli illeciti edilizi, un argomento trattato soltanto nell’ambito dei contratti definitivi di compravendita (vedi approfondimento).

La Cassazione ha affermato più volte che va esclusa l’inadempimento contrattuale del venditore se sono note le difformità dell’immobile alla stipula del compromesso. Infatti la piena consapevolezza di questa circostanza porta ad escludere il promissario acquirente dalla suddetta pretesa di risolvere il contratto preliminare (Cass. Civ. n. 21659/2019, 25427/2013).

Per cui rispondendo alla domanda: è possibile fare un “compromesso” per un immobile con irregolarità, la risposta è affermativa, con le puntualizzazioni espresse finora.

Consigli utili per stipulare un preliminare di vendita

Posso soltanto suggerire di far analizzare bene la situazione urbanistico edilizia da parte di un professionista tecnico altamente specializzato, in grado di fornire un quadro chiaro dello Stato Legittimo di conformità dell’immobile, dal quale risulti anche l’effettiva sanabilità, le relative tempistiche e i costi.

Inoltre suggerisco di inserire sempre clausole sospensive e con le dovute riserve per controllare l’effettivo grado di conformità, la rilevanza delle irregolarità edilizie dell’immobile e le possibili soluzioni.