Immobile condonato e non abitabile (neppure in deroga)

Abitabilità in deroga soltanto a norme regolamentari, ma non anche a disposizioni normative di fonte primaria o di legge.

Mansarde e seminterrati condonati in appartamento possono trovarsi paralizzati in situazione di inabitabilità formale e sostanziale.

E’ vero. Tutto vero.

Premessa: fino all’entrata in vigore del Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 i procedimenti di rilascio o attestazione di Abitabilità e Agibilità riguardavano rispettivamente gli immobili residenziali e non residenziali.

Premessa n° 2: d’ora in avanti i termini Agibilità e Abitabilità sono equipollenti tra loro.

Partiamo quindi da un fatto: la prima legge sul condono edilizio, la L. 47/85 all’articolo 35 dispone (ancora oggi) che, a seguito del rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria, venisse rilasciato contestualmente il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti fissati da norme  regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni. 

In questo video descrivo l’Agibilità, scopri di più iscrivendoti sul canale:

Molto spesso le domande di condono edilizio straordinario riguardavano situazioni non sanabili in altre ipotesi o altri procedimenti di regolarizzazione cioè la sanatoria edilizia ordinaria.

Mi spiego meglio: la normativa ha disposto tre condoni edilizi, di natura straordinaria o eccezionale, in grado di superare le previsioni degli strumenti urbanistici e della disciplina edilizia/urbanistica, con le leggi n. 47/1985, 724/1994 e 326/2003.

Sono appunto provvedimenti normativi ai quali in via eccezionali si poteva accedere in funzione di alcuni presupposti e procedure.

Di converso, le irregolarità e illeciti edilizi possono essere regolarizzati in alternativa e in qualsiasi tempo con la cosiddetta “sanatoria edilizia“, cioè la procedura vigente in qualsiasi momento ed entrata in vigore a partire dalla stessa L. 47/85, e travasata poi nel vigente articolo 36 della DPR 380/01.

Video YouTube: come condonare un’immobile.

Il Condono edilizio ammetteva astrattamente la deroga automatica dell’abitabilità.

Ho usato il termine al passato perchè già la sentenza di Corte Costituzionale n. 256 depositata nel 18 luglio 1996 disponeva che la deroga potesse applicarsi solo alle norme regolamentari locali del comune preposto al rilascio, senza però derogare quelle di grado superiore previste da norme sovraordinate o di legge.

Quindi al regolamento edilizio comunale sì, ma alle norme nazionali no.

In particolare la motivazione portante della sentenza costituzionale è la seguente:

« La deroga non riguarda, infatti, i requisiti richiesti da disposizioni legislative, e deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella più semplice forma disciplinata dal d.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall’inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. »

Il rilascio da parte del comune dell’agibilità o abitabilità automatica e in deroga pertanto non può superare i limiti e requisiti minimi previsti dalle norme, ancorché sopravvenute successivamente all’epoca dell’abuso edilizio.

Anche il Consiglio di Stato conferma la stessa linea di impedimento alla deroga automatica.

Il consolidato orientamento giurisprudenziale amministrativo (ex multis Cons. di Stato n. 1056/2017, n. 1997/2014, n. 3034/2013, n. 2620/2011, n. 3315/2007, n. 1543/2005, TAR Veneto II n. 284/2014, TAR Veneto II n. 1326/2015, TAR Campagnia I n. 1418/2014) statuisce che nel condono edilizio il rilascio dell’abitabilità/agibilità in deroga possa avvenire soltanto se in deroga alle norme di tipo secondario e/o regolamentare, ma non anche in deroga alle disposizioni normative di fonte primaria e o di legge.

Ovviamente la giurisprudenza di cui sopra ritiene fermamente consolidato che il D.M. 5 luglio 1975 integra una normativa di rango primario, in virtù del rinvio disposto dall’art. 218 del r.d. 27 luglio 1934 n. 1265.

E’ altresì pacifico che i regolamenti comunali in materia di igiene sono espressione di esigenze locali e comunque non attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate, piuttosto contengono disposizioni integrative e supplementari ad esse.

Tale principio si è originato dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 256/1996, e prevede che nella parte in cui è evidenziato il Comune nel rilasciare il l’agibilità in deroga deve verificare non solo il rispetto delle disposizioni di cui al T.U. delle leggi sanitarie R.D. 1265/1934, ma anche accertare la sussistenza dei presupposti previsti da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali (TAR Veneto II n. 284/2014).

Sempre in materia di rilascio di abitabilità/agibilità in deroga relativa ad una domanda di condono edilizio, consiste in un procedimento soggetto a verifiche del tutto differenti da quello finalizzato al rilascio della concessione a sanatoria (Consiglio di Stato V n. 1543/2005).

Verifica dei requisiti di abitabilità preliminare al condono edilizio?

Le disposizioni del D.M. 5/07/1975 sono inderogabili anche in sede di rilascio del certificato di abitabilità a seguito del condono (cfr. Cons. di St., IV, 3/05/2011, n. 2620)

E’ ricorrente il problema della carenza dei rapporti aeroilluminanti e altezze interne, spesso non rispondenti ai minimi disposti dal D.M. 05/07/1975, in particolare sull’altezza interna minima di 2,70 metri per i vani abitabili.

P.S: sul tema delle altezze interne suggerisco il mio corso online nel seguente catalogo (consultabile qui).

Le norme in tema di altezza minima ed aeroilluminazione, seppur previste dal D.M. 05/07/1975 (e quindi da norme di carattere regolamentare) costituiscono diretta attuazione degli articoli 218, 344 e 345 del T.U. delle leggi sanitarie R.D. n. 1265/1934 (Cons. di Stato IV n. 1997/2014).

La giurisprudenza ha anche stabilito che le opere abusive per essere regolarizzate devono risultare tali da permetterne l’uso in relazione alla funzione cui sono destinate, e quindi contenere tutti gli elementi essenziali alla loro destinazione d’uso (Cons. di Stato V n. 3315/2007, n. 2120/2007).

Quindi possono verificarsi benissimo condoni edilizi di cantine, seminterrati e sottotetti trasformati in abitazioni per i quali sia stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria, sprovvisti tuttavia di abitabilità in deroga (e ordinaria).

Un Comune dovrebbe negare il condono in assenza dei requisiti igienico sanitari?

Per certi aspetti sarebbe consigliato, in quanto si creerebbe la situazione assurda in cui l’immobile sia condonato e conforme solo sotto un profilo urbanistico edilizio ma impossibilitato ad essere utilizzato, in quanto privo di abitabilità e mai quest’ultima ottenibile per carenza dei requisiti.

Secondo una sentenza del TAR Campania I n. 1418/2014 la carenza anche di un solo requisito igienico sanitario come l’altezza interna dei locali ex D.M. 5/07/1975 è condizione sufficiente per denegare la domanda di condono edilizio.

In conclusione, la questione potrebbe diventare esplosiva per molti alloggi residenziali che hanno ottenuto il rilascio del condono con relativa abitabilità in deroga (il problema si sposta direttamente sul versante dell’annullamento in autotutela, da trattare).

Il problema potrebbe diventare diffuso soprattutto per quei milioni di domande di condono in attesa di disamina, sui quali i comuni valuteranno bene se rilasciare la relativa concessione a sanatoria: in tal caso la palla dell’abitabilità da dichiarare passerà in mano ai professionisti tecnici in quanto dopo le modifiche del D.Lgs. 222/2016 ‘SCIA 2’ l’agibilità viene attestata solamente con Segnalazione Certificata da essi.

Sulle quali farebbero meglio ad astenersi, per i motivi di cui sopra.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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