Housing Sociale in Italia nel Duemila • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/12/2017
Urbanistica

Esperienze europee e italiane a confronto nella prima decade del terzo millennio.

Pubblico una ricerca discussa nell’anno 2009 durante un esame universitario sui Programmi complessi, in versione più semplificata omettendo alcuni paragrafi intermedi che avrebbero allungato la lettura con contenuti prettamente statistici.

INDICE

Introduzione
Il contesto europeo
Spagna
Norvegia
Paesi Bassi
Francia
Gran Bretagna
Germania
Evoluzione del quadro normativo nazionale
I nuovi caratteri del disagio abitativo
Considerazioni di sintesi: il confronto tra Europa e Italia

Introduzione

Il termine “housing sociale”[1] è la traduzione impura di una locuzione inglese di utilizzo piuttosto comune – Social Housing – il cui significato letterale è edilizia sociale.

In forma più estesa questa locuzione equivale a “ciò che attiene a” l’offerta sociale di abitazioni”, ovverosia al finanziamento, alla realizzazione e alla gestione di abitazioni destinate ai ceti sociali meno abbienti (comunemente dette case popolari).

L’urbanistica italiana, fin dall’immediato Dopoguerra si è dimostrata non capace di fornire risposte adeguate alle nuove esigenze che si manifestavano di volta in volta. Uno dei principali problemi chiave e irrisolti della spropositata e incontrollata crescita urbanistica italiana è il fenomeno del “disagio abitativo”, ovvero il mancato soddisfacimento della domanda abitativa, soprattutto nei confronti delle categorie sociali più svantaggiate.

Le limitate politiche urbane adottate in risposta al disagio abitativo non hanno avuto l’intensità sufficiente per fronteggiare la costante crescita della speculazione edilizia, vero e proprio motore dell’economia italiana fondato sul “plusvalore edilizio”; a riprova di quanto detto, nell’anno 2008, il nostro paese non è dotato di una normativa sull’esproprio di pubblica utilità completa e stabile in quanto per la quarta volta la norma in materia viene puntualmente dichiarata incostituzionale. (R.D sul Risanamento della Città di Napoli, Legge 756/1971, D.P.R. 359/1992 e D.P.R. 327/2001). Ovviamente, questo aspetto normativo è sempre stato strettamente legato alle politiche di Edilizia Residenziale Pubblica, termine consolidato e affermato con la promulgazione della Legge 167/1962.

Tuttavia l’intera “filiera” dell’ERP si è dimostrata da sempre una macchina viaggiante col freno a mano, sia per quanto concerne la realizzazione di alloggi sia per i successivi aspetti gestionali. La realizzazione di alloggi pubblici per taluni Comuni si è rivelata un vero e proprio boomerang in quanto gli stessi enti, a seguito delle fasi di esproprio, dovevano farsi carico dei numerosi contenziosi promossi dagli espropriati, i quali forti delle predette sentenze di cassazione riuscivano ad ottenere indennizzi maggiorati vanificando il raggiungimento di uno dei principali obbiettivi, ovvero calmierare il “plusvalore” del suolo edificabile.

Dagli anni Settanta la normativa introduce l’Edilizia convenzionata, ovvero la possibilità per i costruttori/committenti di edificare immobili su aree privati a condizione di praticare vendite e locazioni secondo prezzi concordati, in cambio di una minore tassazione sia sui redditi derivanti, sia sugli oneri concessori. Tale opportunità è sempre stata scarsamente adottata dagli operatori immobiliari, scegliendo in alternativa la tradizionale politica del libero mercato. Negli anni Novanta furono introdotti, con buona parte di successo, i Contratti di Quartiere, ovvero particolari programmi di finanziamento tesi a riqualificare aree urbane, programmi che poi sono stati riattivati anche nel decennio in corso.

Per quanto attiene la normativa sulle locazioni, il nostro paese è andato in direzione opposta alle esigenze e alla crescente tensione abitativa, ovvero dopo un breve periodo di applicazione dell’equo canone (1978-1992), ovvero di un canone abbastanza “moderato” e calcolato sul reddito catastale, siamo passati a un brevissimo periodo transitorio (1992-1998) dei patti in deroga, ovvero contratti che derogavano all’equo canone e che consentivano tuttavia un duplice vantaggio alle parti: il locatore poteva praticare un prezzo di mercato, l’affittuario aveva diritto a una durata contrattuale minima pari a otto anni.

Nei seguenti anni Novanta continuava la crescita della domanda abitativa e del disagio abitativo, ma contraddittoriamente nell’anno 1998 fu approvata una nuova legge sulla locazione, tuttora vigente, la numero 431/1998, la quale prevede due tipologie contrattuali, una di libero mercato di durata quadriennale, e una convenzionata a tariffe comunali di durata triennale.

Il risultato attuale (Rivista di Confedilizia n° 3/2007) è che i contratti convenzionati non superano il 6% sul totale. Questa premessa introduce il delicato tema dell’Housing Sociale, politica che in Italia non riesce ad radicarsi per varie ragioni, al contrario degli altri paesi membri dell’UE in cui possono vantare il raggiungimento di quote percentuale di edilizia realizzata col “Housing Sociale” oscillanti tra il 15% e 22%.

Il contesto europeo

Si espone una sintesi sulle attuali politiche di Housing Sociale vigenti nelle varie nazioni europee, soffermandosi sui principali aspetti economici, sociali e normativi.[2]

Secondo le fonti citate in Europa gli alloggi sono occupate a vario titolo, vedi diagramma seguente. Da essa si può osservare che il regime di proprietà privata è prevalente, si ha poi a decrescere la libera locazione, e infine l’affitto “sociale”, che ricopre il penultimo posto. I valori percentuali riportati sono basati sui dati disponibili e derivanti da ogni stato membro. In seguito, vi è la relativa ripartizione per ogni stato membre UE. [3]

SPAGNA [4]

Il mercato immobiliare in Spagna è fortemente orientato verso la casa di proprietà. Alcuni alloggi di recente costruzione ricevono aiuti sotto forma di prestiti a tasso ridotto, e queste iniziative prendono il nome di alloggi “protetti” (Gaz de Viviendas protezione sociale, VPO). In alcune Comunità Autonome vengono utilizzate altre definizioni simili. Questa politica è arrivata a contribuire al finanziamento di circa 100 000 unità l’anno. Essi sono soggetti a un regime speciale che implica forti controlli e limitazioni di prezzo delle abitazioni e a mantenere il loro stato di alloggi sociali per 30 anni.

Lo stato, governi regionali, i comuni, le imprese pubbliche, miste pubblico-privato di società, associazioni, privati, cooperative senza scopo di lucro, organizzazioni, imprese commerciali, hanno tutti il diritto di costruire alloggi protetti, a condizione che essi soddisfino i criteri stabiliti dalla legge. Inoltre, alcuni finanziamenti inerenti le locazioni delle abitazioni sociali sono forniti da prestatori pubblici (circa 200.000), e ci sono diversi regimi di proprietà comune, che variano tra le comunità autonome.

La maggior parte delle regioni condividono norme attuative dei regimi di proprietà rivolte per lo più ai giovani, con una opzione per l’acquisto dopo 7-10 anni. Le cooperative edificatrici possono partecipare alla realizzazione di alloggi protetti, anche se essi operano contemporaneamente sul mercato libero, in altre parole non vi è obbligo di esclusività della ragione sociale per esse, tuttavia esse forniscono un numero limitato alloggi in affitto protetto.

Il settore degli alloggi protetti nel complesso è stimato in ragione di circa il 12% del totale del parco immobiliare in Spagna. In questa nazione è in vigore un buon Piano di edilizia abitativa sociale: durante il periodo 2005-2008 ha prodotto un significativo aumento della realizzazione di alloggi, migliorando molto le condizioni abitative: l’attuale governo mira ad aumentare sostanzialmente il numero di alloggi ad affitto protetto arrivando a finanziare circa 180.000 abitazioni, allo scopo di immettere alloggi a prezzi più accessibili e disponibili alle fasce sociali più deboli.

Il piano prevede una vasta gamma di sovvenzioni, comprese le misure volte a facilitare le nuove costruzioni e il recupero delle edifici esistenti. Inoltre, i governi regionali (Comunidades autonomas) hanno iniziato a integrare i piani nazionali di alloggi con sovvenzioni dal bilancio regionale, a diverse livelli. Questo piano è basato soprattutto sugli incentivi fiscali, ovvero attraverso esenzioni fiscali per gli acquirenti. Tuttavia tale politica fiscale nei primi tempi è stata utilizzata in maniera indiscriminata e ha favorito anche persone con redditi più elevati, pertanto fu modificata in tempi brevi: attualmente è consentita solo una parziale esenzione di imposta sul reddito e solo se l’abitazione è utilizzata come residenza permanente.

Per bilanciare l’offerta di alloggi in affitto e in vendita, è stato istituito un regime fiscale preferenziale per quelle imprese la cui attività principale è la costruzione e gestione di alloggi in affitto. I Piani di edilizia abitativa sono mirati ad una vasta percentuale della popolazione, e prevedono diversi regimi di aiuto in base al livello reddituale dei beneficiari, e ciò conseguì dal fatto che alcune famiglie della classe media non riuscirono ad accedere a un alloggio, per cui il nuovo piano di edilizia abitativa ha ampliato la sua gamma al fine di includere persone con un reddito fino a 6,5 volte il salario minimo.

Per quanto riguarda gli stanziamenti di bilancio, il piano prevede un aumento in materia di finanziamento pubblico di alloggi protetti attraverso l’assegnazione di fondi dal bilancio dello Stato, basti pensare che per l’anno 2007 sono stati assegnati maggiori finanziamenti del 14,4% in più rispetto al 2006. Le Comunità Autonome e i Comuni possono anche allocare le risorse per la promozione di alloggi sociali su base annua. Inoltre la legislazione regionale sulla pianificazione urbanistica in ogni nuovo intervento di sviluppo urbano prescrive un minimo del 30% del terreno da destinarsi agli alloggi protetti, tale percentuale minima è fissata dalla nuova legge nazionale sul Territorio, che è attualmente in discussione in Parlamento.

NORVEGIA [5]

L’obiettivo principale della politica abitativa è quello di fornire a tutti una buona casa ad un prezzo accessibile e un alloggio sufficientemente confortevole rispetto alle difficili condizioni climatiche. Già dal lontano 1950 si è consolidata una politica abitativa che ha privilegiato la creazione di alloggi in cooperativa a scapito dell’edilizia privata.

Questo fatto spiega il motivo per cui vi è una buona parte di edilizia pubblica locativa in Norvegia. Fino al 1990 era in vigore una politica edilizia che concedeva a chiunque prestiti agevolati e delle sovvenzioni vincolate per fini abitativi ed entro certi standard fissati dallo loro “Banca Nazionale della Casa”. Un cambiamento importante si ebbe nel 1990, ovvero fu modificata la regolamentazione dei prezzi delle abitazioni costruite in cooperativa con sovvenzioni, la quale diventò obbligatoria come regola generale.

Nel corso del successivo decennio si ebbe la liberalizzazione del mercato immobiliare. Gli obiettivi principali per la politica abitativa non sono cambiati negli ultimi 50 anni, ma i mezzi per raggiungerli sono oggi molto diversi rispetto al passato: in passato sono stati attribuite sovvenzioni pubbliche a tutti le categorie sociali, oggi invece la politica abitativa di stampo liberale non vuole interferire in merito e demanda tutto al libero mercato. Il sostegno pubblico viene concesso solo ai più poveri e soggetti deboli. Nelle principali città la domanda abitativa è elevata, così come i prezzi.

Le famiglie a basso reddito e i giovani non possono permettersi l’acquisto di un appartamento, mentre la situazione può essere molto diversa in altre regioni con minor tensione abitativa. I prezzi sono aumentati rapidamente nel corso degli ultimi 11 – 12 anni e questa tendenza è proseguita fino ad oggi. Non ci sono criteri specifici per l’accesso agli alloggi pubblici in Norvegia. Le autorità locali sono obbligate ad assicurare un adeguato alloggio per coloro che non sono in grado acquistarlo o costruirlo. Come accennato in precedenza, esiste un settore di pubblica locazione abitativa. Una parte di queste abitazioni pubbliche in affitto non sono alloggi sociali per tutti, infatti l’ordine di accesso per l’assegnazione di queste tipologia abitative avviene attraverso una lista d’attesa.

Occorre specificare che gli enti pubblici hanno il diritto di prelazione per l’acquistare del 10% delle abitazioni in cooperativa edilizia abitativa sui nuovi progetti di costruzione. In molti casi, le cooperative edilizie hanno come promotori, progettisti e gestori proprio gli amministratori pubblici. Gran parte degli alloggi sociali costruito negli ultimi 50 anni è stato realizzato dalle cooperative edilizie. La norvegese “State Housing Bank” (Banca Nazionale della casa) è stata fondata da una speciale legge nel 1946. Da allora, è stato il principale strumento del governo centrale per l’attuazione della politica degli alloggi, e fino al 1990.

Quindi il ruolo della State Housing Bank è tuttavia cambiato nel corso degli anni e la sua importanza è stata gradualmente ridotta con una nuova politica favorevole alla libera economia di mercato. L’attuale politica della predetta banca è quello di garantire a tutti gli individui di vivere in case soddisfacenti e in buone condizioni ambientale, offrendo prestiti e sovvenzioni varie per promuovere iniziative immobiliari aventi per oggetto la costruzione della “prima casa”. Questi prestiti sono principalmente controllati e gestiti attraverso i loro comuni. La Banca eroga anche prestiti per il rinnovamento urbano e risanamento di edifici e ambienti urbani, nonché provvede ad amministrare l’erogazione delle indennità per gli alloggi assegnati a famiglie e soggetti appartenenti alle fasce sociali deboli.

PAESI BASSI [6]

Nei Paesi Bassi vi sono 500 associazioni e fondazioni che gestiscono 2.400.000 abitazioni, ovvero rappresentano il 35% del totale del parco immobiliare, la più grande percentuale di alloggi sociali in Europa. Per poter beneficiare degli alloggi sociali del settore, i proprietari/costruttori devono essere in possesso di alcuni requisiti dettati delle autorità governative.

I più importanti sono l’esclusivo scopo sociale edificatorio e perseguire la priorità di costruire alloggi destinati a persone che hanno difficoltà ad acquistare/affittare l’alloggio a causa del loro reddito o di altre circostanze. Le associazioni edilizie, all’interno di un quadro normativo statale, sono comunque organizzazioni indipendenti che fissano i propri obiettivi e che supportano le proprie responsabilità finanziarie.

Nei Paesi Bassi, il settore degli alloggi sociali è finanziariamente indipendente dalle manovre economiche del governo centrale, il cosiddetto Brutering (Legge sul Bilancio), il quale sancì nel 1993 un accordo tra Stato e le federazioni nazionali di organismi per l’edilizia popolare. Brevemente, il Brutering è stata una grande operazione finanziaria supportata in sinergia con denaro statale (sovvenzioni) e con denaro degli Istituti di credito dello Stato (prestiti), in cui è stato sancito definitivamente che gli investimenti siano finanziati con prestiti contratti dalle associazioni edificatrici sul mercato del credito senza il ruolo di garante da parte del governo centrale.

Ciò è staro reso possibile dalla struttura finanziaria di sicurezza che consente alle associazioni di ottenere prestiti a tassi d’interesse di circa l’1% inferiore a quello di altri enti pubblici. Questa rete di sicurezza comprende due organismi – il Fondo di garanzia per il “Social Housing” e il Fondo centrale per gli alloggi. Questo sistema è economicamente il più efficiente per aiutare le imprese che si trovano ad affrontare difficoltà finanziarie e, quindi, garantisce la sostenibilità per il settore dell’edilizia abitativa sociale. Nel 2005 sono state costruite 71.500 nuove abitazioni, e ogni anno la domanda abitativa dovrebbe attestarsi tra 83.000 e 90.000 abitazioni per il periodo 2007-2010 (RICS 2007).

Dopo alcuni anni di stagnazione edilizia, la costruzione degli alloggi è aumentata significativamente nel corso nel predetto periodo, l’incremento delle costruzioni ha avuto il suo positivo effetto sulla carenza di alloggi: nel corso del 2005, in media, si è avuto un minor numero di abitazioni libere rispetto agli anni precedenti. Tuttavia, i tempi di attesa non sono diventati più brevi, e le persone non hanno compravenduto casa con maggior frequenza rispetto al periodo precedente.

In generale si può affermare che, in larga misura, la carenza di alloggi nei Paesi Bassi è una questione di qualità: le persone sono alla ricerca di un alloggio che soddisfi tutte le loro specifiche esigenze. I costruttori di alloggi sociali sono pertanto costretti a diversificare la loro offerta attraverso la forme di cessione non in proprietà. Nel 2005, il 75% delle costruzioni sono state fatte per abitazioni a canoni accessibili, vale a dire con un affitto mensile inferiore a € 509. Un certo numero di abitazioni con un affitto mensile superiore a € 509 sono stati immessi sul mercato per indurre una maggiore diversificazione dell’offerta. Si ritiene che gli inquilini con redditi relativamente più elevati non siano in grado o disposti a comprare, e al contrario sia più inclini ad affittare gli alloggi più costosi, liberando così l’accesso alle abitazioni ai candidati a basso reddito.

Nel corso del 1990, le sovvenzioni per la costruzione sono state abolite, e quindi i costruttori di alloggi sociali non possono fare più uso di finanziamenti pubblici, tuttavia hanno adottato strategie per i servizi finanziari e di gestione del rischio. Rispetto al precedente periodo in cui venivano erogati finanziamenti pubblici, i costruttori hanno continuato a costruire alloggi per le persone a basso reddito su larga scala.

Questo significa che spesso per le abitazioni viene applicato ad un tasso inferiore rispetto a quello normalmente utilizzato per i costi di costruzione. Oggi è in corso un dibattito politico circa la portata e il contenuto di alloggi sociali. Un importante elemento del dibattito è l’idea di distinguere ai fini fiscali tra il nucleo di attività sociali e cooperative edilizie da un lato, e le loro attività commerciali dall’altro. Infatti l’esecuzione e la gestione del sistema dei sussidi è stato oggetto di recente riforma del sistema fiscale. Il sistema delle sovvenzioni è divenuto raffinato, nel senso che tiene conto della composizione del nucleo familiare, del reddito e del prezzo di affitto (sistema simile all’ISEE). Tale sistema purtroppo si è rivelato più costoso negli ultimi anni, e pertanto il settore immobiliare sta mettendo allo studio altre alternative di finanziamento per detti interventi.

FRANCIA [7]

In questa nazione l’edilizia sociale è associata al concetto di alloggi ad affitto calmierato o di alloggio “HLM” (Habitation à Loyer Modéré). Si tratta di un settore specifico del mercato immobiliare, disciplinato da disposizioni legislative e regolamentari, disgiunto dal diritto comune e regolato dal Codice della costruzione e dell’edilizia abitativa (Le code de la Construction et de l’Habitation, CCH). L’edilizia sociale, acronimo HLM, è promossa da specifici enti creati dallo Stato o registrati come HLM da parte dello Stato per questo scopo di pubblico interesse generale. Tali soggetti giuridici si articolano in:

– agenzie pubbliche per “habitat” (uffici pubblici de l’habitat);

– enti no-profit per le società anonime HLM (SAHLM);

– cooperative anonime per le imprese di produzione e cooperative anonime di imprese di interesse collettivo per HLM;

– enti di credito anonimo per le imprese immobiliari (SACI);

– fondazioni per HLM.

L’insieme delle organizzazioni per HLM beneficiano di sovvenzioni statali o e sono soggette a controllo amministrativo da parte di questo. Altri importanti attori nel settore dell’edilizia popolare in Francia sono le imprese locali di economia mista (SEM). Essi sono anonime società i cui azionisti sono gli enti territoriali o loro raggruppamenti, e che hanno una minore partecipazione di soggetti privati o pubblici, nonché di partner finanziari. Occorre precisare che le suddette imprese sono disciplinate dalla legge del 24 luglio 1966 relativa alle società commerciali, e che sono a tutti gli effetti soggetti di diritto privato.

Tuttavia, essi godono di un particolare vantaggio che consiste nella loro caratteristica di interesse generale, delle loro nature sociali e dei loro azionisti prevalentemente pubblici, e per gli aiuti finanziari sempre aperti a loro, alle stesse condizioni come quelle applicate per le organizzazioni HLM. L’impresa locale SEM deve essere distinta dalla impresa Statale SEM, le quali sono a partecipazione mista tra lo Stato e azionisti privati con una minore attività per gli enti locali se sono a tutti i partecipanti.

La Francia ha uno dei più grandi patrimoni di alloggi per edilizia residenziale sociale: secondo una statistica dell’Unione Europea, si sfiora il rapporto di 513 alloggi per 1000 abitanti, ma questo date dipende dal numero relativamente elevato di seconde case. La Francia sta attraversando una generale crisi del settore immobiliare, e i soggetti maggiormente coinvolti sono le famiglie a basso reddito, e tale crisi investe molte regioni e la maggior parte dei centri urbani. Questa crisi è dovuta a un insufficiente livello di costruzione in tutto il decennio.

Le case di proprietà sono cresciute costantemente dal 1954. Il 56% delle famiglie francesi sono proprietarie della propria casa. Tra il 1989 e il 1995 il trend all’incremento della casa di proprietà subì un brusco rallentamento a causa della decisione da parte del governo nazionale di ridurre le sovvenzioni. La percentuale di case private in affitto è scesa costantemente fino al 1988.

Poi il suo declino si è arrestato a causa di un aumento della domanda di alloggi per studenti e a una riduzione della domanda di nuovi alloggi in proprietà, contestualmente a una riduzione degli incentivi fiscali per gli investimenti. Sono in corso da quasi un decennio significativi aumenti di prezzi immobiliari, soprattutto nel periodo compreso nel primo lustro degli anni Novanta, con un crollo avvenuto nel 1997. A causa dell’inflazione i prezzi hanno continuato a rallentare la loro corsa durante il 2006, basti pensare che a fine anno il tasso di inflazione è stato pari a circa il 7% e ha raggiunto un picco del 16% nel 2004. Si stima che gli alloggi sociali siano circa il 19% delle abitazioni utilizzate come residenza principale, mentre la percentuale di nuova edilizia sociale sia diminuita in modo sostanziale dalla metà degli anni 1990 – a partire da circa 50-60 000 abitazioni all’anno a 36 000 nel 2002, che rappresentano il 12% del totale delle nuove costruzioni a tale data (9% nel 2005). Tuttavia, 57000 unità sono state costruite nel 2006, di cui 20000 si dovrebbero essere aggiunte dal patrimonio esistente.

Comunque, questi incrementi sono stati parzialmente compensati da una media di operazioni di demolizione in misura di 15000 all’anno. Per rispondere alla carenza di alloggi in corso, il governo ha adottato nel giugno 2004 un piano per la coesione sociale, per sviluppare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili a “riscatto” nel settore pubblico e privato, nonché l’accesso sociale alla proprietà.

Il piano è stato confermato dalla Legge sulla pianificazione nel gennaio 2005. Inoltre, durante il periodo delle elezioni presidenziali del 2007, è stato depositato un progetto di legge sul diritto alla casa presso il Consiglio dei Ministri, il quale è rivolto a coloro che non possono avere accesso a un alloggio dignitoso. Questa proposta di legge segue una campagna promossa da associazioni senza tetto, che sono riusciti a forzare il problema dei “clochard” al primo posto dell’agenda politica, quattro mesi prima delle elezioni presidenziali. Il progetto di legge vincola lo Stato a pagare una compensazione monetaria nel caso in cui le autorità pubbliche, a seguito di una decisione di una speciale Commissione, non riescano a fornire un alloggio adeguato, e sarebbe aperta ad alcune categorie “prioritarie” di persone. Più specificamente, la legge si riferisce a coloro colpiti da provvedimento di sfratto, coloro che vivono in costruzioni precarie/alloggi insalubri e alle famiglie con bambini che vivono in case non idonee. Dal primo di gennaio 2012 il diritto sarà esteso a tutte le persone che, sebbene ammissibili per l’inserimento di alloggi sociali, non hanno ricevuto alcuna offerta entro un ragionevole periodo di tempo.

GRAN BRETAGNA [8]

L’edilizia sociale in Inghilterra è gestita dalle autorità locali e da specifiche associazioni edilizie (HA). Queste ultime comprendono le cooperative edificatrici, enti no-profit e associazioni edilizie “trust”. Il settore degli alloggi sociali è suddiviso come segue: 1.938.615 abitazioni sono gestite da organizzazioni senza scopo di lucro organizzazioni; 2.087.456 abitazioni sono gestite dalle autorità locali, direttamente o tramite ALMOS. Le associazioni edilizie in Inghilterra sono regolate dalla Housing Corporation, un’agenzia esecutiva del governo e degli enti locali.

Inoltre, vi sono partenariati inglesi che sostengono opere di alta qualità con obbiettivi di crescita sostenibile, ed è previsto che le due agenzie si uniranno per formare una “agenzia di nuove abitazioni”.

La vigilanza governativa è affidata, per quanto territorialmente competente, da un Assemblea della Scozia, un Assemblea nazionale del Galles, che funziona anche da ente di finanziamento e di organismo di regolamentazione, e l’Assemblea dell’Irlanda del Nord. La regolamentazione e il coordinamento di questi enti è affidata al Dipartimento di sviluppo sociale e alla “National Assembly for Wales”.

I costruttori di alloggi sociali in Scozia e nel Galles sono le autorità locali e le associazioni edilizie, (Registered Social Landlords, ovvero enti indipendenti senza scopo di lucro). In Irlanda del Nord il principale costruttore/promotore di alloggi sociali è la Commissione Abitativa dell’Irlanda del Nord, che è l’ente strategico regionale competente. Inoltre, vi sono altre 39 associazioni edilizie che perseguono gli stessi obbiettivi. L’aumento dei prezzi delle abitazioni e dell’inflazione, storicamente bassi rispetto ai tassi di interesse, hanno incrementato i prezzi delle case.

L’inflazione salariale non ha tenuto il passo con l’inflazione dei prezzi delle abitazioni. Il prezzo medio delle abitazioni è ormai undici volte il reddito medio in Inghilterra. Il prezzo medio delle abitazioni in tutta l’Inghilterra nel 2005 è stato 156% più elevato rispetto al 1997, mentre i guadagni sono aumentati solo del 35% nello stesso periodo. Il perdurato periodo di forte domanda non ha ancora portato ad un incremento dei prezzi per le costruzioni.

La mancanza di alloggi sociali contribuisce però a far incrementare il prezzo e comporta uno sforzo supplementare sul settore, e solamente una piccola parte della popolazione può accedere a una qualche forma di sussidio finanziario. Le liste di attesa per l’edilizia popolare in Inghilterra sono aumentate drammaticamente negli ultimi anni (quasi il 60% in cinque anni, dal 1.039.265 famiglie nel 2001 a 1.634.301 nel 2006).

L’Inghilterra ha bisogno di costruire 70.000 nuovi alloggi sociali all’anno, di cui 50.000 dovrebbe essere in affitto e 20.000 in proprietà a prezzi accessibili, tuttavia nel 2005/6 le nuove costruzioni di edilizia popolare a disposizione sono state inferiori ai 40.000. Anche in Irlanda del Nord, la carenza di alloggi disponibili a prezzi accessibili sta causando pressione su tutti i settori del mercato immobiliare.

Essa ha portato ad aumenti delle liste d’attesa di 36.182 richiedenti per l’edilizia sociale, con un numero sempre più crescente di persone in situazioni critiche o senza dimora. Quasi il 70% delle case in Inghilterra sono occupate dal proprietario, tuttavia, mentre in molte parti del paese la quota di una casa di proprietà è addirittura superiore a 70%, nelle grandi città (in particolare Londra) è molto inferiore, con una maggiore prevalenza di affitto sociale da proprietari privati. Inoltre, un certo numero di abitanti incontra particolari difficoltà nell’acquisto a prezzi di mercato.

Ad esempio, l’aumento dei prezzi degli immobili negli ultimi anni ha ritardato la formazione di giovani nuclei familiari possessori di un alloggio. Per quanto riguarda l’edilizia sociale, nei primi anni 1980, l’Inghilterra aveva quasi un terzo del suo patrimonio abitativo nel settore sociale, in quel periodo la percentuale più alta in Europa.

Da allora furono drasticamente ridotte le nuove costruzioni, e le vendite di abitazioni sociali esistenti hanno sostanzialmente perso conosciuto un periodo di costante riduzione. Durante il periodo compreso tra gli anni 1979 e il 2006, 1.648.421 abitazioni sociali sono state vendute scontate attraverso il diritto di prelazione per gli abitanti occupanti. Il livello di sconto oscillava da una media del 50% all’inizio del periodo al 31% del 2006. Ci sono state 26.654 vendite di case sociali nel 2006, e le vendite di alloggi a prezzi accessibili sono in esecuzione a quasi il doppio del tasso di inflazione. Nonostante ciò, persiste la crescita delle associazioni edilizie, in parte alimentata attraverso il trasferimento del proprio parco immobiliare; ciò significa che l’edilizia sociale globale ancora incide per circa un quinto del totale del parco immobiliare, ancora oggi una delle percentuali più alte in Europa.

Il governo si è impegnato a realizzare un notevole pacchetto di edilizia sociale ammontante a 240.000 da concludersi entro l’anno 2016. Il governo ha pubblicato un rapporto del febbraio 2007, e ha rilevato che l’edilizia sociale è migliorata in molti settori, in particolare in termini di stock e l’accessibilità dei prezzi, ma vi sono ancora alcuni aspetti che devono essere affrontati. I nuovi indirizzi della politica abitativa sono descritti in questo rapporto:

– prestare maggiore attenzione allo stock abitativo sociale esistente;

– sostegno alle famiglie a basso reddito;

– intraprendere riforme per contribuire a migliorare la sussistenza e dei redditi dei residenti, e considerare la possibilità di fornire una più ampia scelta di alloggi con standard di locazione sociale;

Nel 2007 il Ministero del Tesoro ha condotto una ulteriore indagine a livello regionale, allo scopo di verificare la possibilità di liberare il potenziale economico delle regioni inglesi, città e località, in modo di rispondere con più efficacia all’attuale congiuntura economica e di affrontare le sacche di povertà. Il governo, in vista della prossima revisione della programmazione economica nazionale intende incrementare molto i fondi per l’edilizia sociale e stabilirà nuove priorità per il periodo 2008-2011.

GERMANIA [9]

L’edilizia sociale rappresenta il 6% del totale del patrimonio immobiliare ed è in graduale diminuzione. Il diritto dei “comuni” tedeschi di assegnare le abitazioni alle famiglie più bisognose non si traduce più nella costruzione di nuove abitazioni sociali; quindi è difficile parlare di uno “stock” di alloggi sociali in Germania. Invece, dal 2001 il sistema di previdenza sociale degli alloggi si basa sulla ripartizione delle abitazioni esistenti, caso per caso, attraverso una convenzione temporanea tra il Comune e il proprietario, in cui viene concordato l’affitto ad un prezzo inferiore a quello di mercato per soggetti che non possono permettersi un’abitazione in condizioni normali. In Germania, ci sono quattro diversi soggetti promotori di edilizia residenziale pubblica:

– i comuni, committenti e gestori del relativo patrimonio ERP;

– cooperative edilizie, che prevedono l’esclusiva locazione di esse, e rappresentano il 6% del totale dello stock abitativo;

– organizzazioni di proprietà ecclesiastiche (significative nel settore in Germania, in particolare nella fornitura di servizi sociali);

– investitori privati e, più recentemente, fondi di investimento esteri a seguito della privatizzazione delle aziende municipalizzate.

Questi sono organizzati e raggruppati in federazioni regionali, a loro volta membri della organizzazione nazionale, il GdW (Bundesverband Deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen). Questo ente-coordinatore negli ultimi anni è riuscito a stipulare circa 100.000 convenzioni inerenti gli alloggi sociali. Allo stesso tempo, la vendita del patrimonio immobiliare comunale, anche se fortemente osteggiata dalle organizzazioni dei proprietari privati, è la strategia più utilizzata per sanare le crisi di bilancio dei comuni, spesso di fronte a situazioni di deficit. Nel complesso, le statistiche stimano una cessione di alloggi di edilizia popolare/comunale pari a circa un milione nel periodo 2002-2010.

Ad eccezione di Colonia, Stoccarda, Francoforte e Monaco di Baviera, dove il mercato è ristretto, il mercato immobiliare tedesco nel suo complesso è in condizioni di equilibrio. Nel complesso, l’offerta di alloggi è maggiore della domanda, con la conseguenza di un eccesso di 439.436 abitazioni (di cui 48.220 non sono in condizioni da essere più utilizzate). Tuttavia, i mercati immobiliari regionali mostrano immagini molto diverse: i prezzi e gli affitti in diverse grandi città nella parte occidentale sono aumentati moderatamente in risposta all’aumento della domanda.

In altri luoghi, invece, l’eccesso di offerta ha lasciato il mercato depresso. Tenuto conto che l’offerta e la domanda sul mercato immobiliare sono sostanzialmente in equilibrio, le attuali strategie politiche sulla casa cercano di limitare ulteriore immissione di alloggi sul mercato, facendo però eccezione sulle aree metropolitane di Colonia, Stoccarda, Francoforte e Monaco di Baviera, dove vi è una carenza di alloggi.

Un altro problema che deve essere affrontato è il reddito basso di alcune fasce deboli della popolazione, che hanno grande difficoltà ad accedere agli alloggi a prezzi accessibili. Il 57% dei tedeschi affitta le loro case, soprattutto nelle aree urbane in cui la prevalenza di affitto comporta una stabilità dei prezzi (a mercato regolamentato), inoltre occorre tenere presente che vi è una discreta diversificazione nella offerta di alloggi, sono in vigore rigorose norme sulla qualità edilizia, e una maggiore mobilità infrastrutturale e dei trasporti.

Le abitazioni private in affitto sono circa il 51% del totale del patrimonio immobiliare, mentre solo il 43% dello stock abitativo è posseduto dal proprietario come prima casa, e risulta essere il valore più basso dell’Unione europea.

Dal gennaio 2007 la Confederazione federale ha delegato in legislazione concorrente la sua competenza per l’edilizia abitativa alle regioni (Länder), con un finanziamento annuo di 600 milioni di euro. Da allora, la politica degli alloggi è di competenza sia del governo (Bund) che delle regioni. Queste ultime possono legiferare liberamente in assenza del diritto federale, o legiferare in base alla legge federale quando esiste.

Tuttavia, i comuni sono soggetti alla legge federale che pone l’obbligo per i Consigli di aiutare economicamente le fasce deboli. Nel rispetto delle norme federali, le regole di assistenza sociale variano ampiamente tra i vari Länder, che hanno piena autonomia sulle decisioni economiche. Dal 2001 sono state approvate riforme di politica sociale degli alloggi ed è stata introdotta una maggiore flessibilità nel sistema.

L’edilizia sociale non fornisce più particolari benefici fiscali, mentre le sovvenzioni pubbliche sono aperte a tutti, il che significa che sia le imprese che i privati possono richiedere, anche se le sovvenzioni sono rigidamente controllate e rivolte ad una determinata fascia di reddito, tuttavia l’edilizia sociale è in declino da tempo a causa di tale politica. In alcune aree della Germania sono state venduti interi patrimoni di edilizia residenziale pubblica di proprietà regionale o federale, allo scopo di colmare i deficit finanziari dei Comuni. Nel complesso, il ministero delle finanze tedesco stima che oltre 600.000 abitazioni sono state acquistate da fondi stranieri.

I fondi hanno l’obbiettivo di produrre utili attraverso operazioni di ristrutturazione e recupero urbano, trasformazione di rapporti locativi in proprietà e altre possibili opzioni. Ciò nonostante, in molte città il patrimonio pubblico continua a ricoprire un ruolo primario nel difficile riequilibrio della domanda e dell’offerta, soprattutto durante questo prolungato periodo di crisi immobiliare.

Evoluzione del quadro normativo nazionale [10]

La legislazione sull’edilizia residenziale pubblica (ERP) e la conseguente costruzione di alloggi destinati alle famiglie in condizioni economiche modeste hanno avuto in Italia una lunga tradizione, che è iniziata nei primi anni del secolo scorso e si è sviluppata successivamente in tre grandi fasi ben distinte tra loro.

Alla prima fase appartengono i provvedimenti legislativi succedutisi dal primo dopoguerra al 1971, che si sono basati sul quadro giuridico introdotto dal Testo Unico sull’Edilizia Popolare e Economica del 1938 (R.D. n. 1165/1938).

In tale fase si sono realizzati principalmente il piano Ina-Casa nato con la legge n. 43/1949 (legge Fanfani) e il piano Gescal (1963-1973), istituito con la legge n. 60/1963, che ha operato avvalendosi della legge n. 167/1962, riguardante le “Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare”.

La seconda fase (1971-1995) è caratterizzata dalla legge di riforma della casa n. 865/1971, che attribuisce agli Iacp un ruolo determinante nell’edilizia residenziale pubblica e dalle leggi n. 10/1977 (legge Bucalossi) sul regime dei suoli, n. 513/1977 (disposizioni generali sull’edilizia popolare e economica) e n. 457/1978 (piano decennale per l’edilizia).

La legge n. 865/1971 ha rappresentato una tappa fondamentale nello sviluppo della legislazione che ha regolato l’intervento pubblico in edilizia residenziale. Essa ha introdotto il principio di una programmazione unitaria di tutti gli interventi di edilizia residenziale pubblica e la riorganizzazione degli organi e degli enti preposti a tale scopo. Per quest’ultimo aspetto la legge ha provveduto alla eliminazione di tutti gli enti pubblici operanti nel settore con la sola eccezione degli Iacp che sono divenuti gli unici soggetti incaricati dell’esecuzione degli interventi di edilizia residenziale pubblica.

La legge istituì un nuovo organo centrale, il Cer (Comitato per l’Edilizia Residenziale) per la distribuzione dei fondi previsti in esecuzione dei programmi pubblici di edilizia residenziale alle singole Regioni, alle quali veniva affidata la localizzazione degli interventi e la loro attuazione mediante la scelta dei soggetti esecutori pubblici (Iacp) e privati (cooperative edilizie). La legge, disciplinando un nuovo regime di esproprio per quanto riguarda le aree, ha rimediato alle carenze della legge n. 167/1962, rendendone possibile il reperimento a un prezzo non elevato sia all’interno che all’esterno dei centri urbani. Nella seconda fase notevoli sono stati l’importanza e l’apporto della legge n. 457/1978 che ha previsto un piano decennale di edilizia residenziale riguardante:

gli interventi di edilizia sovvenzionata diretti alla costruzione di abitazioni e al recupero del patrimonio edilizio degli enti pubblici;
gli interventi di edilizia convenzionata e agevolata diretti alla costruzione di abitazioni e al recupero del patrimonio edilizio esistente;
l’acquisizione e l’urbanizzazione di aree destinate agli insediamenti residenziali.

La legge n. 457/1978 ha anche rivisitato l’assetto istituzionale centrale, rideterminando le funzioni del Cipe, del Cer e delle Regioni, alle quale veniva demandato il compito di formulare, sulla base del piano nazionale, i propri programmi quadriennali e i progetti biennali di intervento, dopo aver individuato il fabbisogno abitativo regionale.

La legge n. 865/1971 e la legge n. 457/1978 hanno concretizzato il decentramento di alcune funzioni dallo Stato alla Regioni, ma non hanno apportato sostanziali modifiche all’assetto degli enti pubblici che operavano nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.

La terza e ultima fase, ovvero posteriore al 1995 si è rivelata una fase in cui non la normativa italiana non ha introdotto significative norme o novità nel quadro dell’ERP. I pochi provvedimenti approvati riguardavano alcune soluzioni di programmazione economica e proroghe degli sfratti. Alcuni provvedimenti degni di nota sono l’approvazione della L. 431/1998 sulle locazioni. Con tale norma viene cancellato definitivamente le norme sull’equo canone e introducendo definitivamente un regime di libero mercato locatizio, abrogando anche la precedente norma sui “Patti in deroga” del 1992. Questa terza fase prosegue fino ai giorni attuali; con l’incremento delle crisi economiche e immobiliari si diffonde in tutti i settori la consapevolezza che le politiche di ERP svoltesi nei decenni precedenti si sono rivelate insufficienti.

I nuovi caratteri del disagio abitativo italiano.

L’Italia, da oltre un decennio sta vivendo una crescente crisi economica che ha amplificato il problema del disagio abitativo e aggravato le condizioni economiche delle fasce sociali più deboli, soprattutto reso ancor più grave dalla corrosione del potere d’acquisto dei consumatori a seguito dell’introduzione della moneta unica.

Il dato maggiormente allarmante riguarda il fatto che il disagio abitativo non coinvolga più gli affittuari, ma anche coloro che hanno acceso un mutuo per acquisto della prima casa (circa il 70 per cento)[11]. Infatti negli anni recenti è cresciuta molto l’incidenza dei costi abitativi sul reddito delle famiglie italiane e di conseguenza cresca il disagio. Con la fine della “Gescal”, la tassa che finanziava il fondo per l’edilizia economica e popolare non c’è stato, come avrebbe dovuto esserci, il trasferimento alla fiscalità generale del finanziamento per l’edilizia sociale.

Il problema è stato aggravato dal fatto che è aumentata nel Paese per quantità e qualità la fascia di povertà, che non può permettersi né l’acquisto di una casa, né un affitto i cui valori assoluti sono ormai superiori a quelli di uno stipendio. L’aumento dei prezzi degli immobili sta allargando la fascia sociale interessata all’affitto, che non è più un solo problema delle famiglie monoreddito, ma si allarga anche a altre tipologie familiari del ceto medio. Quest’ultimo ha visto in questi anni corrodere il potere di acquisto del proprio stipendio con un mercato degli affitti sfuggito a qualsiasi controllo.

Da un’analisi effettuata sulla base dati statistici provenienti dalla Banca d’Italia risulta che nel 2002 il 28,5 per cento delle famiglie italiane, pari a oltre 6 milioni di famiglie, ha sperimentato una situazione di disagio abitativo, consistente nella esposizione a costi abitativi fortemente incidenti sul reddito familiare. Le tipologie familiari maggiormente colpite da gravi forme di disagio sono le famiglie mono reddito e monoparentali con figli minori (31,4 e 8 per cento), e i “single”, sia in età lavorativa che anziani (13,7 e 11,8 per cento)[12].

Il disagio colpisce in prevalenza gli ambiti urbani e metropolitani perché in queste aree sono più alti i costi unitari delle abitazioni, quindi il fenomeno del disagio abitativo (che è generale) manifesta in questi contesti i picchi più elevati. la classe media è quella più colpita poiché il crescere dei costi e il contemporaneo impoverimento del potere di acquisto, determinano una maggiore incidenza delle spese per la casa sul totale delle spese delle famiglie. Negli ultimi anni però, anche i proprietari hanno cominciato a essere interessati da nuove forme di disagio legato all’abitazione di residenza.

In un’indagine svolta nel gennaio 2005 da “Intesa Consumatori”, si evidenzia come servano 20 anni di lavoro per comprare un’abitazione di 90 m² [13]. Dal 2001 i prezzi sono saliti del 40 per cento, le retribuzioni dell’11 per cento, gli affitti sono aumentati negli ultimi cinque anni del 46,8 per cento, con una spesa media annua di oltre 1300 euro.

Le previsioni sull’andamento del fenomeno nel breve-medio periodo sono preoccupanti. Secondo un indagine recente, nell’ambito di un campione selezionato di esperti, il 70 per cento degli intervistati mostra preoccupazione per l’aggravarsi delle forme di disagio abitativo legate all’incapacità del mercato di rispondere alle esigenze abitative primarie delle fasce più deboli della popolazione.

Tra gli esperti che prevedono conseguenze negative sul mercato, l’80 per cento giudica consistente l’aggravamento delle condizioni di disagio abitativo che si avranno sulla popolazione. Inoltre continuano a crescere i prezzi delle abitazioni, le previsioni delle principali agenzie specializzate[14]; Nomisma, prevede un aumento dei prezzi delle abitazioni nuove del 7 per cento nel 2007 e del 4,4 per cento nel 2008[15]. Alla luce di questa situazione è necessario e urgente affrontare le tematiche delle strategie da adottare per fronteggiare l’emergenza abitativa nelle grandi aree metropolitane; occuparsi degli strumenti fiscali, finanziari e creditizi per l’accesso all’abitazione in proprietà o in affitto, della fattibilità di un programma nazionale per l’edilizia abitativa nuova e di recupero manutentivo e, infine, discutere della dismissione del patrimonio abitativo pubblico, che aggrava le condizioni di nuove povertà.

Quantitativamente l’edilizia pubblica in Italia rappresenta circa un milione di alloggi, secondo l’ultimo censimento. Di questo milione di alloggi che sono di proprietà non soltanto degli ex Iacp, ma anche dello Stato e dei Comuni, gli Iacp ne gestiscono circa 830 mila[16]. In totale il patrimonio di edilizia residenziale pubblica in affitto rappresenta il 4,7 per cento del patrimonio abitativo occupato in Italia. E’ chiaramente una percentuale che ci colloca nelle ultime posizioni in Europa, in compagnia di Grecia, Spagna e Portogallo; mentre i Paesi che per popolazione e per dinamiche economiche sono più vicini a noi, come la Francia, sono oltre il 20 per cento.[17]

Abbiamo quindi una situazione abbastanza peculiare. Di fatto la tensione che si è determinata nei quartieri di edilizia pubblica in Italia ha fatto sì che, contrariamente a quella che è la nozione di edilizia pubblica o di edilizia sociale negli altri Paesi, questi quartieri siano considerati dei quartieri in cui la gente si stabilizza, mentre in altri Paesi europei i quartieri di edilizia pubblica sono caratterizzati da una rapida rotazione della popolazione che considera questa permanenza nell’edilizia sociale una tappa del proprio percorso abitativo, una tappa da cui uscire per avere un’elevazione del proprio stato sociale.

In Italia non è così, e non è così perché è scarso il patrimonio edilizio in affitto, i costi sono sempre più inaccessibili, quindi sul patrimonio di edilizia sociale così ridotto si scaricano una serie di tensioni e di aspettative che fanno sì che nel momento in cui una famiglia ha accesso all’edilizia pubblica lo consideri un bene da trattenere nella sua disponibilità il più a lungo possibile, anzi casomai, nell’attesa di trasformare questa sua detenzione in affitto in proprietà attraverso il riscatto.

E questo ha comportato alcune conseguenze che possiamo considerare non soltanto in negativo, ma anche in positivo; i quartieri di edilizia pubblica, che in taluni casi sono nati in situazioni di disagio molto diversificati, nel tempo hanno visto un consolidamento della popolazione, l’avvicendarsi di generazioni, la creazione anche di una identificazione degli abitanti con i quartieri.[18]

Quindi noi non ritroviamo in Italia le situazioni estreme di degrado che troviamo in periferia di altri Paesi, lo ritroviamo soltanto in pochi casi, fortunatamente pochi, molto stigmatizzati, in cui le situazioni di fragilità hanno poi portato alla crescita di fenomeni criminosi e quindi non hanno permesso che l’appropriazione degli abitanti evolvesse in termini positivi, ma anzi l’hanno fatta evolvere in termini totalmente negativi.

Però nello stesso tempo, questa permanenza dei nuclei all’interno dei quartieri ha fatto sì che i quartieri siano invecchiati con i loro abitanti, oggi ci troviamo di fronte a quartieri in cui c’è una forte presenza di abitanti anziani, c’è una forte presenza ancora nei quartieri, di situazioni di estrema fragilità con un’evoluzione legata all’ingresso di nuovi tipi di utenza come gli immigrati, che fa prevedere un rischio di esplosione abbastanza vicino.

Infatti l’invecchiamento gli abitanti dei quartieri sta creando una scarsa dinamicità e una carenza di risorse economiche in questi quartieri; non ci sono giovani che possono promuovere uno sviluppo economico dall’interno del quartiere, sta comportando dal punto di vista del patrimonio abitativo situazioni di sotto utilizzo che comunque frenano anche il rinnovamento perché è difficile spostare persone anziane piuttosto che spostare dei giovani, sta creando necessità di insediamento in questi quartieri di servizi alla persona non lontani dagli edifici, ma servizi di prossimità, che diventa difficile rendere economici e diventa difficile gestire in una situazione in cui le risorse per il welfare si stanno depauperando, si stanno riducendo sempre più.

Se si analizzano i numeri di questa composizione[19], rilevata su un campione di 900 mila abitanti, sui circa tre milioni di abitanti che vivono nel patrimonio degli istituti, si vede che le famiglie normali, con più di tre componenti in età lavorativa, sono ridotte al 75 per cento, gli anziani rappresentano il 20 per cento, un po’ di più della media nazionale che è del 19 per cento, mentre la media europea è del 16 per cento, quindi una proporzione piuttosto alta e ci sono anche due presenze importanti: il 2,5 per cento di disabili e il 3,5 per cento di abitanti extracomunitari, percentuale che è in crescita perché a seguito delle ultime norme sull’immigrazione il lavoratore extracomunitario con permesso di soggiorno da più di due anni è equiparato al residente nazionale[20].

Quindi cominciano a entrare, in misura importante e a cambiare la popolazione dei quartieri, nuovi tipi di abitanti che chiaramente hanno più difficoltà ancora a integrarsi, considerata la composizione di questa popolazione che di fronte alla diversità tende a chiudersi a riccio e a non reagire con la creazione di nuove forme di comunicazione.

Quindi se questa tendenza alla stabilizzazione ha costituito nel passato un fatto positivo, oggi questa situazione rischia di evolversi in senso negativo proprio perché ci troviamo di nuovo di fronte a una situazione di fragilità e di rischio di instabilità. Nello stesso tempo però la presenza di anziani nei quartieri è una risorsa per il recupero dell’identità di quartiere.

Con la presenza di questi nuovi abitanti che oramai è superiore al tre per cento e nelle aree metropolitane è oltre il dieci per cento, rischiamo nuove tensioni sociali, abbiamo bisogno di un accompagnamento sociale.

Occorre agire su più fronti per migliorare la qualità della vita nei quartieri, avendo particolare attenzione agli abitanti anziani, considerandoli come risorsa, partendo con progetti fin dalla fase dell’analisi e della proposta integrino la partecipazione degli abitanti per raccogliere da loro le indicazioni per l’intervento.

Per quel che riguarda i presidi sociali, stanno nascendo in molte situazioni delle iniziative di ripristino di portierati, che hanno non più il solo ruolo di semplice custode del palazzo, come nel passato, ma assumano un ruolo di presidio sociale, di aiuto per gli abitanti, un’antenna sul territorio che può essere molto utile non solo per l’ente gestore, ma anche per il Comune nel programmare servizi del quartiere[21].

Considerazioni di sintesi: il confronto tra Europa e Italia

In prima istanza, da quanto finora riportate emerge che la politica italiana, a differenza di molti paesi membri dell’UE, si è mossa in ritardo anche nei confronti delle problematiche abitative, lo dimostrano i dati quantitativi riportati nelle tabelle.

Con l’ultimo provvedimento legislativo (D.Lgs. 112/2008 e L. 133/2008) si introduce a livello nazionale il concetto di “Housing sociale” in quel settore delle costruzioni noto come ERP, in realtà, come vedremo in seguito, molte Regioni hanno avviato da anni politiche a favore dell’edilizia sovvenzionata/convenzionata.

Tuttavia in Italia, a differenza di molti paesi UE, la politica di edilizia sociale non si è affermata per moltissimi motivi, in primo luogo a causa di un “vuoto” legislativo tuttora presente, ovvero l’assenza di una percentuale minima da riservare a edilizia sociale vincolata agli interventi di nuova costruzione o recupero urbano, e in secondo luogo a causa della classe politica dirigente, troppo coinvolta e legata agli interessi derivanti dal settore costruzioni.

Dai paragrafi precedenti emergono in ogni Stato alcune sfumature circa le ripartizioni, gestioni e indirizzi normativi dell’Housing Sociale, anche se tra essi prevale l’interesse di fornire alloggi in locazione “calmierata” a fasce sociali più o meno deboli, in taluni casi è prevista la cessione “a riscatto” dopo un arco di tempo a favore degli stessi soggetti affittuari.

Diverso invece appare il contesto italiano. Nella stesura del predetto provvedimento non traspare bene questo concetto, tutt’altro. L’indirizzo principale, come già criticato dal SUNIA e dall’ANCI, appare quello dirottare gli stanziamenti a sostegno di alcune fasce sociali deboli in affitto per la realizzazione di nuovi alloggi e di recupero urbano destinati comunque a fasce sociali deboli.

Ad oggi rimangono alcuni interrogativi che saranno sciolti con l’emanazione dei necessari decreti attuativi, ovvero sulle specifiche ripartizioni dal punto di vista territoriale, economico, urbanistico e sociale. In altre parole, non è ancora specificato bene quali saranno i soggetti beneficiare e a che condizioni, che tipologie di alloggi si intende realizzare, quale sarà il loro regime di proprietà e di locazione.

La stesura del D.Lgs. 112/2008 risulta essere un provvedimento di mera programmazione economica e demanda tutti gli aspetti cruciali alle Regioni.

In linea di principio è condivisibile l’intenzione di detta programmazione economica, tuttavia si rimane perplessi sul fatto che le stesse Regioni dovranno sopportare i tagli al sostegno per gli affitti.

Si intende risolvere una parte del problema di disagio abitativo amplificandone un altro settore. Non sarà necessario attendere molto per osservare le conseguenze di questa delicata scelta politica.

Scritto e discusso nel febbraio 2009.

[1] Cfr. pag. 82 Dossier di Romaeconomia Anno I° n. 1 – G.Caudo 2005

[2] Per questo paragrafo si è fatto riferimento principalmente ai dati delle pubblicazioni sul sito internet “www.cecodhas.org” e ai relativi quaderni dell’Observatory European Social Housing” ivi pubblicati, per i quali si riportano alcune versioni riepilogative tradotte in italiano.

[3] Ibidem

[4] (Cfr. Allegato 1)

[5] (Cfr. Allegato 2)

[6] (Cfr. Allegato 3)

[7] (Cfr. Allegato 4)

[8] (Cfr. Allegato 5)

[9] (Cfr. Allegato 6)

[10] per l’intero paragrafo si è fatto riferimento al testo M. Casavecchia, “Diritto per Architetti” Parte Quarta Capp. 2-6 UTET, Torino, 1997

[11] A. Graziani, Disagio abitativo e nuove povertà, Alinea Firenze 2005

[12] Angelo Costa, Il problema della casa in Italia, Ed. Rubbettino, Roma 2007

[13] Sole 24 Ore – Edilizia e Territorio n. 12 Anno XIII art. pag. 2

[14] Cfr. pag 26,29,30,31,36,37,38,39 de “L’agente Immobiliare” IX/ 2008

[15] ibidem

[16] Angelo Costa, Il problema della casa in Italia, Ed. Rubbettino, Roma 2007

[17] Cfr. pag 26,29,30,31,36,37,38,39 de “L’agente Immobiliare” IX/ 2008

[18] A. Graziani, Disagio abitativo e nuove povertà, Alinea Firenze 2005

[19] A. Graziani, op. citata

[20] Angelo Costa, Il problema della casa in Italia, Ed. Rubbettino, Roma 2007

[21] G. Paba, C. Perrone, a cura di, Cittadinanza attiva. Il coinvolgimento degli abitanti nella costruzione della città, Alinea Firenze 2003

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
CONTATTI E CONSULENZE

Articoli recenti