Fregature Immobiliari Ep 2 - Il Tesoretto dell'alloggio Peep • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/11/2017
Articoli

Storie di compravendite immobiliari compromesse e compromettenti. La prima web serie in grado di orientare all’acquisto e alla vendita sicura dell’immobile, prima che sia troppo tardi. Hashtag: #fregatureimmobiliari

C’era una volta una casa PEEP in edilizia convenzionata comprata dalla Signora Marcella ad un prezzo maggiore di quello massimo consentito dalla convenzione trascritta. Al momento della rivendita, scoprirà che il suo bel “tesoretto” è finito in cenere.

Nel video parlo di un case history avvenuto molti anni fa.

IL TESTO DEL VIDEO.

Versione testuale del video.

Ben trovati a questa seconda puntata di Fregature Immobiliari intitolata

“Il tesoretto dell’alloggio PEEP”.

Prima di tutto diamo una definizione di cosa sono gli alloggi PEEP sono piani edilizia economica popolare (edilizia convenzionata)con il quale poter consentire l’immissione in mercato di immobili a prezzo calmierato.

Si tratta di immobili che vengono costruiti generalmente o in edilizia convenzionata e quindi c’è una convenzione fra il comune che dà il permesso e il costruttore e quindi anche i futuri compratori dei vari appartamenti subentreranno nel rispetto di tutte le condizioni previste da questa convenzione.

La convenzione è un atto che viene trascritto da un notaio nei registri immobiliari relativi agli immobili e ai terreni oggetto appunto di questa convenzione.

La cosa importante da tenere presente è che la convenzione è finalizzata a dare certi vantaggi a fronte anche di certe altre condizioni, la più conosciuta sicuramente è quella degli edifici PEEP che vengono costruiti col diritto di superficie; mi spiego meglio…sono casi in cui il comune ha precedentemente espropriato alcuni terreni per cederli successivamente a costruttori o cooperative (appunto con certe condizioni previste dalla convenzione),cede il solo diritto di superficie sul suolo che è stato espropriato ma il comune rimane proprietario della superficie;abbiamo quindi il proprietario del suolo che rimane il comune e i superficiari, quindi i proprietari di tutto ciò che è sopra la superficie che viene costruito in forza della convenzione. In genere in queste convenzioni sono riportate alcune condizioni che sono finalizzate a calmierare i prezzi di vendita, di locazione sul mercato, non si potrà generalmente vendere ai prezzi che si possa ritenere liberi sul mercato ma sono prezzi che appunto vengano calcolate determinate in funzione della convenzione; ad esempio ci sono dei parametri che sono legati all’aggiornamento Istat e ai costi di costruzione.

Chiaramente c’è anche la possibilità oggi di poter procedere al cosiddetto riscatto o trasformazione del diritto di superficie in proprietà, anche in questi casi comunque il comune impone una serie di limiti e condizioni che sono finalizzate a calmierare i prezzi di mercato, un po’ per evitare di aggirare lo scopo del piano di edilizia economica e popolare. Allora il comune impone generalmente limiti e condizioni alla vendita futura, con questa formula il comune permette la cessione di questi immobili, di questi appartamenti ponendo dei limiti al prezzo di compravendita e alle locazioni.

Esiste la possibilità di riscattare ovvero trasformare il diritto di superficie in proprietà e a seconda del periodo e della norma di riferimento permangono comunque dei limiti nei prezzi di vendita di locazione, questo perché? Perché il legislatore vuole evitare che venga girato l’obiettivo principale che è quello di mantenere questi immobili a prezzo calmierato rispetto a quello che può essere un prezzo di libero mercato.

Purtroppo può capitare la fregatura immobiliare per cui ti venga proposto un immobile di questo tipo che però ti viene millantato con un valore di mercato non so di 200.000 euro, ma che da perizia e da modalità di calcolo non può essere venduto per convenzione a un prezzo non so di 160.000 euro. È successo molti molti anni fa che era stato proposto questo immobile e gli era stato richiesto di pagare la differenza (questi ad esempio 40.000 euro) fuori dal contratto, avete capito benissimo in che modo! Si tratta di un tesoretto, questo tesoretto chiaramente veniva ceduto sotto le opportune modalità (se così lo vogliamo definire) all’atto notarile. Passano gli anni e questa signora vuole vendere l’appartamento e quindi contatta un tecnico, il tecnico fa l’adeguamento della perizia e quindi dei calcoli necessari per rispettare la convenzione, anche perché i prezzi di mercato pattuiti sopra quelli derivanti da questi limiti sono da considerarsi nulli e illeciti… Detto questo la signora va a vendere e cerca anche lei di ripetere il meccanismo, ovviamente anche lei aveva fatto il riscatto del diritto superficie, quindi aveva fatto un ulteriore atto di trasformazione di questo diritto col comune ma il comune aveva detto che per 30 anni dalla prima costruzione e quindi per altri anni a venire l’immobile non poteva essere venduto a un libro prezzo di mercato ma doveva essere venduto a un prezzo massimo stabilito appunto dalla perizia e dalle modalità della convenzione. Purtroppo la signora nel voler ripetere questo meccanismo si imbatte nei confronti di un acquirente che è stato molto attento e che si è fatto assistere da un professionista di un certo livello e che, l’acquirente a fronte di una richiesta di questo genere dopo aver firmato il compromesso, gli fa presente che leggendo la convenzione non può essere trasferita una somma superiore da quella prevista dalla perizia e dal calcolo che deriva dalla convenzione stessa.

Sta di fatto che alla signora gli viene quindi contestato che ha diritto solo al prezzo di 160.000 euro e per cui questo acquirente gli dice chiaramente che si può scordare il cosiddetto “tesoretto” superiore alla somma indicata dalla convenzione.

Ecco perché quando fai un acquisto immobiliare deve fare le opportune verifiche anche sotto altri aspetti di natura giuridica.

Quindi se vuoi abitare anche tu una fregatura immobiliare come questa non devi far altro che cliccare sul link sottostante e chiedere le informazioni per essere adeguatamente assistito nella tua operazione immobiliare.

Un saluto da Carlo Pagliai, Ingegnere e Urbanista.

Fregature Immobiliari è la prima web serie in grado di orientare all’acquisto e alla vendita sicura dell’immobile, prima che sia troppo tardi.
Per info: http://www.compravenditaconforme.com/

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