Frazionamento immobiliare, oneroso o gratuito • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/05/2018
Ristrutturazione Edilizia

Frazionare appartamenti comporta il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, da versare contestualmente al deposito della pratica edilizia.

Esistono casi in cui il frazionamento immobiliare è gratuito, e vanno individuati con attenzione nella disciplina edilizia e urbanistica nazionale, regionale e nei piani regolatori comunali.

In caso di investimenti immobiliari, frazionamenti o annunci di case in vendita, devi porre attenzione sulla tipologia di frazionamento da effettuare, e alla relativa onerosità: non va trascurata questa voce di costo negli interventi sul patrimonio edilizio esistente.

In sostanza, col frazionamento è dovuto il contributo di costruzione, costituito dal contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e sul costo di costruzione.

Sapevi che dal 2014 alcuni tipi di trasformazione possono essere compiute addirittura con una semplice Comunicazione Inizio Lavori asseverata da un tecnico professionista?
Maggiori dettagli sono in questo video:

Leggi di seguito la trascrizione testuale del video.

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Trascrizione testuale video:

Pagare o non pagare gli oneri di costruzione e di urbanizzazione nei frazionamenti immobiliari?

Quante volte ti sarai fatto questa domanda. sicuramente tutte le volte che avrai fatto una ristrutturazione che comportava un aumento di unità immobiliare, il comune ti avrà richiesto il pagamento dei cosiddetti oneri d’urbanizzazione.

Facciamo un inquadramento generale.

Intanto si parla di onerosità dell’intervento e quindi del pagamento del contributo di costruzione. il contributo di costruzione è composto da due parti: gli oneri d’urbanizzazione veri e propri, e il contributo sul costo di costruzione Sembrano le stesse parole, quindi fate attenzione.

Devo il contributo di costruzione, con tutte e due le componenti? quando si fa un frazionamento, con un’unità immobiliare che ha una certa superficie, non so, di 200 metri quadrati, viene frazionata in più parti, e ne facciamo di due unità.

Quindi abbiamo una unità che viene definita originale, e quelle derivate. Le derivate sono quelle che in aumento rispetto a quella originale.

Se abbiamo il passaggio da un’unità a due, avremo una cosiddetta unità originaria e le unità derivate; in questo caso una più una, totale due. Si pagano gli oneri, quanto e quando si pagano?

Direi di accendere un attimo le slide, così ci si orienta meglio. Innanzitutto perché si pagano gli oneri?

Nel momento in cui c’è un aumento del carico urbanistico, soprattutto anche alla luce del regolamento edilizio tipo, praticamente interventi e ristrutturazioni edilizie che vanno a incidere in questo senso, e quindi che comportano l’aumento del numero degli abitanti, del numero dei fruitori e comunque della pressione insediativa in quel caso l’intervento deve compartecipare a questo aumento di pressione, aumento del carico. In particolare l’incremento degli abitanti e delle persone in un luogo residenziale, in una casa o comunque anche per tutte le attività non residenziali, vale lo stesso discorso.

Fa sì che si ha maggior bisogno di certe infrastrutture, di certi standard, di certe dotazioni territoriali affinché ci sia un equilibrato sviluppo dell’assetto del territorio. mi spiego: meglio aumentare il numero degli abitanti in termini residenziali implica anche fornire e dotare quel quartiere di scuole, di strade, sistemi fognari, eccetera, quindi di tutte le opere di urbanizzazione nel vero senso della parola. Ecco che in questo senso, alle regioni rimangono molti poteri e molte facoltà di regolamentare questi aspetti, e quindi anche le fasi in cui si devono o non si devono pagare gli oneri.

In questo senso spetta soprattutto ai comuni l’ultima parola in questi casi, di quantificare i costi, in quale categoria di intervento e se quale categoria d’intervento vanno pagati, e quindi anche in tutte le varie misure e modalità. Anche casi di esclusione, certamente.

Perché al comune siccome è l’ente di prossimità più vicino al cittadino, ed è anche soprattutto l’ente che meglio di tutti sa bene quanto può costare realizzare una certa opera, una certa urbanizzazione, perché avrà sicuramente delle trasformazioni precedenti su cui fare riferimento.

E’ un po’ come dire: fare una scuola di un certo tipo, con tutta la infrastrutturazione, i parcheggi, in un quartiere a Milano non può essere uguale a farla a Palermo.

Quindi ecco perché comunque sia nell’attuale impianto normativo ai comuni è demandato questo potere, abbastanza forte.

Non è molto difficile imbattersi in comuni, anche confinanti, che hanno criteri e tariffe di calcolo degli oneri differenziati.

Ce ne sono molti, preparatevi a vedere comuni che hanno prezzi anche differenziati in maniera sostanziale. Quando si fanno i frazionamenti, a questo punto, facciamo una prima distinzione: intanto sono frazionamenti con o senza cambi di destinazione.

In quel caso vi consiglio, di vedere anche gli altri video relativi ai mutamenti di destinazione con cui spiego quando e come funzionano questi meccanismi e per quale motivo i cambi di destinazione implicano il pagamento degli oneri.

Perché si va a incidere e a modificare i carichi urbanistici e qui solleva un punto importante: perché molte volte mi chiedono “Carlo ma sarebbe giusto applicare un criterio differenziale del carico urbanistico?”.

In teoria sì.

tuttavia la giurisprudenza ci dice cose un po diverse, e ci dice che comunque sia la trasformazione, anche senza opere, di unità immobiliare quindi agli aspetti puramente funzionali, implica comunque l’incidenza da un punto di vista di urbanizzazione e di contributo di costruzione. ecco perché il consiglio che mi viene da darti, è che comunque sia in molti casi, anche al cambio di destinazione d’uso può essere oneroso.

Poi ci sono alcune regioni che hanno previsto certi casi, mi viene a mente la Lombardia che ha previsto pochissimi casi in cui il cambio d’uso senza opere sia addirittura esentato da oneri.

Tuttavia quando si fa il frazionamento con o senza oneri, con o senza opere, chiaramente è molto probabile che il tuo comune, soprattutto la tua regione, impongano il pagamento dovuto degli oneri quindi questo perché perché comunque sia c’è un certo aumento del carico urbanistico qualcuno può opinare: ma se io ho 200 metri quadrati di appartamento in otto stanze lo fraziono in due, ciascuno da quattro stanze.

Il numero degli abitanti che c’erano in partenza sono gli stessi, quattro più quattro.

Magari lasciando invariato anche la distribuzione e anche qui c’è un’obiezione da fare. posto che non è detto che proprio le caratteristiche funzionali delle relative stanze siano proprie equivalenti, ma il principio è un altro.

Un appartamento di otto stanze può avere sì un certo potenziale di massima capienza, ma è anche vero che ai fini di una progettazione di un piano regolatore si fa riferimento all’unità immobiliari, alla volumetria e alle superfici coperte o lorde, come le vogliamo chiamare.

Tuttavia l’aumento del carico, l’aumento dell’unità immobiliare e quindi frazionamenti, vanno a incidere proprio anche in termini di singola unità immobiliare.

Ecco perché se da una parte effettivamente può essere il caso in cui non c’è l’aumento effettivo degli abitanti, tuttavia può comportare in molti casi l’aumento comunque del carico urbanistico. Comunque sia, si va a incidere su tutte le urbanizzazioni che ci sono nel contesto territoriale di quella unità.

Allora, a questo punto mi interessava arrivare al frazionamento cosiddetto leggero. Attualmente in Italia, dopo le modifiche che sono state introdotte dal Decreto SCIA 2, abbiamo tre livelli di ristrutturazione edilizia:

1) la ristrutturazione pesante, quella soggetta cioè ha permesso di costruire;

2) poi abbiamo la ristrutturazione cosiddetta leggera, quindi tutti i casi di ristrutturazione edilizia che non rientrano nella ristrutturazione pesante;

3) infine abbiamo gli interventi di manutenzione straordinaria che, dopo il decreti sblocca italia del 2014, sono inquadrati nella manutenzione straordinaria, soggetta ora come ora a CILA.

Il cosiddetto frazionamento leggero quindi, quello che si può fare tranquillamente anche chiudendo una porta fra due appartamenti, in quel caso sono dovuti i non sono dovuti gli oneri? Pur rimanendo in manutenzione straordinaria, e addirittura pur potendoli comunicare al comune con la CILA, la comunicazione inizio lavori asseverata da un professionista tecnico abilitato, sono dovuti o non sono dovuti?

Allora qui vedete l’articolo 17 del testo unico per l’edilizia che è il seguente allora qui lo voglio evidenziare per bene: in sostanza ci dice che per gli interventi da realizzare sugli immobili di proprietà dello stato, e questa parte non ci interessa.

Nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6 comma 2 lettere a qualora comportante aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato all’incidenza delle sole opere urbanizzazione purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Allora, intervento di manutenzione straordinaria qualora comportante aumento del carico urbanistico.

Qui bisogna andare a vedere cosa ci dice il regolamento edilizio tipo sul tema e sulla definizione di carico urbanistico.

Comunque sia il contributo di costruzione è commisurato alla sola incidenza delle sole opere di urbanizzazione, quindi intanto ci dice che non è dovuto il contributo sul costo di costruzione.

Questo è un punto fermo. Resta da capire se, come e quando sono dovuti gli oneri urbanizzazione; ce lo dice qui, “purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile”.

Un frazionamento leggero, quindi mantengo la sagoma, mantengo il volume, non faccio aumento di superficie, non faccio ampliamenti, quindi si interviene solo all’interno dell’immobile; la classica chiusura della porta, oppure la realizzazione con un tramezzo, quindi un’opera di per sé modesta, che mi porta a frazionare, quindi ad aumentare il numero delle unità immobiliari.

Bene. Comporta o non comporta aumento della superficie calpestabile? quindi comporta soprattutto in maniera concreta, l’aumento della superficie calpestabile oppure no? beh insomma, ci vuole fantasia per dire che è un aumento della superficie calpestabile.

Ma se avevo 200 metri quadrati in partenza e ne ho due duecento in fondo, dove è l’aumento della superficie calpestabile?

Quindi da qui non è che ci sia particolari problemi; ed è qui che arriviamo al trabocchetto. Si fa riferimento alla manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6 comma 2 lettera A.

Scorriamo un po indietro il testo unico per l’edilizia, nella formulazione vigente a oggi, e ripeto, a oggi 4 maggio 2018. Siamo all’articolo 6 comma 2 lettera A.

Dov’è il comma 2? Perché questo è stato abrogato dal Decreto SCIA 2.

Questo è uno dei tanti casi di corto circuito e di bug normativi. Capite bene, in questi casi, cosa fare? Anche qui qual è il consiglio che posso dare.

Allora innanzitutto il consiglio che mi viene da dare è massima prudenza, perché comunque sia qui c’è una norma di principio ma che non ha un collegamento alla norma di specificazione, quindi dover andarsi ad appoggiare ad un principio di questo tipo che non esiste più è pericoloso.

Poteva essere diciamo basilare un paio d’anni fa.

Comunque sia prima delle modifiche del cosiddetto Decreto SCIA 2 che sono entrate in vigore dal dicembre 2016, quindi capite bene che è venuto a mancare un principio. Il legislatore nel metti, leva, taglia, incolla, insomma ogni tanto qualche pasticcio lo fa.

Cosa rimane da vedere in questo caso per verificare se gli interventi sono soggetti o sono comunque onerosi, come appunto i frazionamenti?

Il primo punto è verificare la legislazione regionale cosa ha recepito e cosa dispone su questi tipi di intervento, quindi sulle manutenzioni straordinarie, se sono soggette a CILA, perché perché dopo il decreto sblocca Italia nelle manutenzioni straordinarie sono ricomprese anche frazionamenti o accorpamenti delle unità immobiliari, ovviamente che non comportino modifiche di volume, modifiche delle volumetrie, che non comportino cambi di destinazioni.

Sono i cosiddetti interventi entro sagoma, ok?

Quindi interventi di questo tipo possono essere ammissibili. Ritorniamo a questo punto fuori dalla slide.

Capisci bene che quindi il primo punto è verificare l’attuale legislazione regionale il secondo punto: assolutamente verificare che questi tipi di intervento, queste frazionamenti, siano comunque esentati o meno negli strumenti urbanistici comunali, piani regolatori, controlla che siano aggiornati.

Anche qui, col tuo professionista, oppure se sei un professionista, ti consiglio altamente di verificare questi aspetti.

Altra cosa, attenzione, che molto spesso purtroppo, possono presentarsi fase in cui i piani regolatori e regolamenti edilizi non siano adeguatamente aggiornati con tutte queste disposizioni nazionali e regionali, quindi è anche qui attenzione, perché le norme non aggiornate devono essere disattese se in contrasto con quelle di rango superiore, e soprattutto sopravvenute.

Siamo ai saluti di questo video, se ti è piaciuto puoi condividerlo, puoi mettere un like nella barra inferiore o meglio ancora puoi commentare e fare quesiti iscrivendoti al mio canale youtube. Sarò lieto di leggere i tuoi i feedback, commenti e rispondere sempre attraverso questi commenti nella barra inferiore.

Un saluto da carlo pagliai.