Frazionamento immobiliare in CILA e parcheggi per unità derivate • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/04/2017
CILA

La disciplina dei parcheggi privati per le nuove unità immobiliari passa dal carico urbanistico

Col decreto Sblocca Italia è stato introdotta la possibilità di frazionare immobili tramite semplice Comunicazione Inizio Lavori, senza precisare il nodo dei parcheggi privati

Prima domanda: a partire dalla Legge Ponte del 1967 fu introdotto l’obbligo di dotare le nuove costruzioni con parcheggi privati almeno in misura 1 mq per ogni 20 mc di volume, obbligo che spesso è stato “di fatto” esteso alle ristrutturazioni e mutamenti di destinazione d’uso tramite gli strumenti urbanistici comunali.

Con la L. 122/89 “Tognoli” tale proporzione fu variata e portata a 1 mq per 10 mc, quindi aumentata la dotazione minima dei parcheggi.

La motivazione di questa estensione applicativa alle ristrutturazioni?

L’aumento di unità immobiliari, con o senza cambio di destinazione d’uso, è inquadrato come variazione del carico urbanistico, molto spesso in senso di “aggravamento” e quindi di aumento del carico urbanistico.

Questo, fino al 2014; con lo Sblocca Italia è stata estesa la definizione di Manutenzione Straordinaria (art. 3 comma 1 lettera B del DPR 380/01) con la quale ad oggi è possibile frazionare immobili esistenti, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva e l’originaria destinazione d’uso:

b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purche’ non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.

Il problema che si pone davanti è la necessità di dotare di parcheggi privati nella misura minima anche per le unità immobiliari derivanti dal frazionamento immobiliare “leggero”.

Si tratta cioè di quello che viene effettuato con la Comunicazione Inizio Lavori asseverata da un professionista abilitato; in tal caso, poniamo l’attenzione sul suddetto articolo 3: nella definizione di manutenzione straordinaria sono ricompresi il frazionamento o accorpamento delle unità, anche se comportanti variazione delle superfici delle singole unità e variazione del carico urbanistico.

Resta da capire se la norma e l’applicazione comporti aumento del carico urbanistico.

Sicuramente, anche sgombrando il campo dalle norme, il problema della dotazione dei parcheggi per le nuovi abitazioni si pone eccome, soprattutto in aree densamente abitati o sprovviste di sufficienti dotazioni territoriali come parcheggi pubblici.

Per quanto di mia esperienza, noto spesso l’applicazione di prassi comunemente accettata che il frazionamento immobiliare comporti la necessità/obbligatorietà dei parcheggi per le sole unità immobiliari nascenti dal frazionamento (derivate), sottraendo solamente una tra queste (originaria) spesso scelta dal committente.

Il reperimento dei parcheggi privati è divenuto sempre più necessario per ovvi motivi di trasporti

Ecco quindi che molti strumenti urbanistici, in ossequio alla L. 122/89, consentono la realizzazione di parcheggi concedendo diverse deroghe su indici urbanistici e il loro reperimento entro certe distanze pedonali, o perfino la cosiddetta monetizzazione.

Quanto sopra, si ripete, è spesso avvenuto nella pratica dell’ultimo decennio, quanto meno nell’esperienza in Toscana.

Ragionando sempre su questo ambito geografico, ed esteso a tutta Italia, c’è da domandarsi l’aumento di unità abitative senza cambio d’uso comporti aumento del carico urbanistico.

Il Testo Unico DPR 380/01 all’articolo 17 comma 4 interviene in maniera non molto chiara:

4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprieta’ dello Stato, nonche’ per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione e’ commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purche’ ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Ad oggi (e fino a quando non entrerà in efficacia gli effetti del decreto “Scia 2” D.L. 222/2016), sono dovuti i soli oneri di urbanizzazione per le opere di frazionamento immobiliare rientranti in Manutenzione straordinaria (CILA), a condizione che ci fosse aumento della superficie calpestabile (casi rari, aggiungo io).

E’ ovvio che un frazionamento semplice, effettuato in CILA, chiudendo la “solita” porta” comunicante tra le due unità derivate, non comporta aumento di superficie calpestabile nel suo insieme; quindi, l’intervento diventa esente da oneri di urbanizzazione.

Ciò avviene ad esempio nella stessa volumetria, in cui una parte condominiale diventa esclusiva con accorpamento.

Un dettaglio: il decreto ‘Scia 2’ ha abrogato l’articolo 6 comma 2 del DPR 380/01, quindi cadrà questa esclusione degli oneri. Quindi, ritengo si dovrà tornare a pagare oneri e costo di costruzione anche per frazionamenti leggeri. Salvo quanto specificato dalle Regioni, ovvio.

Riassunto: il frazionamento immobiliare “light” se non comporta aumento di carico urbanistico, necessita di reperire i parcheggi privati?

In linea sostanziale e letterale mi schiero per ritenere non necessario reperire i parcheggi privati per le unità derivate dai frazionamenti con CILA.

La materia della mobilità è divenuta sempre più un esigenza di natura urbanistica e di interesse pubblico, volto ad una migliore vivibilità dei centri abitati. Anzi, mi spingo ad affermare che la mobilità, intesa nel suo insieme, sia essa stessa un Dotazione territoriale sovrastante il concetto di “standard urbanistico”.

Ritengo che l’intento del legislatore, prima con la Legge Ponte, poi integrato in senso estensivo con la Legge Tognoli n. 122/89, fosse quello di avere città più vivibili e dotati di migliore mobilità.

Tuttavia… ritengo che da un punto di vista sostanziale il Legislatore abbia deciso di tutelare la mobilità fin dalla legge Ponte n. 765/67, introducendo l’obbligo di dotare di parcheggi privati le “nuove costruzioni”; quest’ultimo termine è stato scritto nel 1967, quando ancora non si parlava di categorie di intervento articolate come oggi, e la Bucalossi era ancora lontana.

Viene quindi da interrogarsi sul senso più filosofico di quel provvedimento, che provo a riassumere in una frase.

Se appesantisci il carico antropico urbano, devi aumentare il carico veicolare e di mobilità.

Tenuto conto di questa analisi, la mia opinione è di ritenere necessario reperire i parcheggi privati per ogni frazionamento immobiliare, non solo per quelli effettuati con ristrutturazione edilizia di ogni livello cioè “pesante” col Permesso di Costruire o normale (SCIA), ma anche per quelli effettuati con la c.d. Edilizia Libera in CILA.

Tieni conto che a breve nel settore edilizia cambieranno molte cose.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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