Carlo Pagliai
20/11/2018
CILA

La variazione dei nuclei familiari incide sulla necessità di servizi, infrastrutture e urbanizzazione

Anche il più semplice frazionamento realizzato chiudendo una porta incide sul carico urbanistico circostante.

Ci sono molti metodi per effettuare un frazionamento di un immobile. E in questi casi ci sono anche diverse entità e dimensioni di frazionamento che vanno dalla piccola unità immobiliare, intesa come porzione fruibile autonomamente, fino al grosso complesso e fabbricato.

Certo è che il frazionamento può essere inteso come un azione complementare ad altre opere di trasformazione dell’organismo oppure unità immobiliare.

Pensiamo ad esempio alle ristrutturazioni edilizie comportanti frazionamento assieme al mutamento di destinazione d’uso, modifiche di prospetto, e altre opere di una certa rilevanza.

In questo articolo facciamo riferimento tuttavia al frazionamento “minimale” passatemi il termine, cioè all’operazione comportante aumento di unità immobiliari effettuato soltanto con opere interne.

Esatto: sto parlando dei frazionamenti compiuti in manutenzione straordinaria in CILA, cioè senza opere strutturali, senza aumento di superfici, senza cambiamento d’uso, senza modifiche volumetriche e di prospetto (vedi allegato del D.Lgs. 222/2016).

In sostanza parliamo di frazionamento immobiliare compiuti con modeste modifiche interne.

Premesso che come al solito occorre valutare diverse disposizioni regionali e comunali in materia, vincoli e similari, rispondo alla domanda se il frazionamento sia libero dal pagamento di oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione.

Vediamo brevemente: esistono due opposte visioni sul frazionamento immobiliare e oneri di urbanizzazione dovuti:

esclusione: costoro ritengono che a parità di volume e superficie dell’immobile (o dell’unità immobiliare) il frazionamento non comporti aumento degli abitanti dalla situazione di partenza a quella di arrivo.
Come dire: due alloggi di tre stanze derivate dall’originario alloggio di sei stanze hanno la stessa capacità di capienza abitativa (o potenziale che sia);
soggetto ad oneri: il frazionamento, a prescindere dall’invarianza di volumi e superfici, influenza comunque le esigenze al contorno dell’unità abitativa e/o del fabbricato.

Si tratta di due visioni contrapposte che ruotano attorno al rapporto singolo versus collettività. Oppure: unità immobiliare e la sua influenza col territorio circostante, urbanizzato o meno che sia.

Tra le due scuole prevale la seconda, cioè anche il semplice frazionamento è soggetto al versamento del contributo di costruzione perchè incide sui servizi, infrastrutture e relativi fabbisogni di standard urbanistici.

A nulla vale la possibilità di frazionare appartamenti in CILA per manutenzione straordinaria.

Col decreto “Sblocca Italia” divenuto L. 164/2014 è stata introdotta la possibilità di frazionare unità nel regime di Edilizia libera comunicata (attenzione: non ho detto Edilizia Libera pura).

Cioè il provvedimento ha ammesso la possibilità di frazionare le unità tramite deposito della Comunicazione Inizio Lavori asseverata da un tecnico, quindi siamo sì nel regime di Edilizia Libera, ma sempre soggetta a comunicazione formale al Comune (Vincoli permettendo).

Anche i cambiamenti apportati dal Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016 non hanno scombinato questa possibilità. Infatti la versione vigente del Testo Unico D.P.R. 380/01 all’art. 3 comma 1 leggera B ricomprende il frazionamento “leggero” in manutenzione straordinaria:

nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unita’ immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unita’ immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso;

Si evidenziano due condizioni essenziali:

invarianza di modifica volumetrica complessiva degli edifici (e non unità immobiliari);
invarianza originaria destinazione d’uso;

Certo, in questo senso le regioni hanno possibilità di intervenire e “raffinare” l’argomento con proprie leggi sul Governo del territorio.

Piccola incertezza traspare del Testo Unico circa la contribuzione a carico dei frazionamenti leggeri

Chissà se il legislatore ha fatto un refuso all’art. 17 comma 4 del TUE sulle esenzioni e riduzione del contributo di costruzione.

Infatti l’attuale versione punta all’articolo 6 comma 2 lettera A del TUE, peccato sia stato abolito (e i contenuti spostati) proprio dal Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016.

4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 6, comma 2, lettera a), qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione e’ commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile.

Comunque sia colpisce subito che il contributo di costruzione è condizionato all’eventuale aumento di carico urbanistico e anche all’aumento di superficie calpestabile.

Per il Consiglio di Stato il frazionamento è sempre aumento di carico urbanistico.

Volendo ignorare anche il precedente articolo-refuso, preferisco riportare quanto statuito dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 6403/2018.

Nel passaggio finale la sentenza ribadisce invece un ragionamento logico che mette in relazione i cambiamenti della singola unità immobiliare e gli effetti provocati all’intorno.

La sentenza tiene pure conto delle innovazioni apportate dal D.Lgs. 222/2016, meglio riportare per esteso il passaggio cruciale:

“In primo luogo sul piano logico non sembra dubbio che, per effetto del frazionamento del preesistente immobile in sei appartamenti, all’originale nucleo familiare potenzialmente si sostituirebbero sei famiglie, con conseguente incremento progressivo delle necessità infrastrutturali: parcheggi e viabilità in primo luogo, ma anche strutture sanitarie, scuole, reti tecnologiche, servizi etc..”

Personalmente anch’io anni fa ragionavo in direzione opposta, ritenendo quindi che l’aumento del carico urbanistico fosse soltanto funzione dell’aumento dei volumi e di superfici, e cambio di destinazione d’uso.

Poi operando sempre più con gli strumenti urbanistici e gli standard previsti dai Piani Regolatori mi sono convinto che una certa influenza di aggravamento tra proprietà privata e parte collettiva ci sia davvero.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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