Fiscalizzazione non è Sanatoria edilizia, neanche dopo Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
04/09/2024
Fiscalizzazione

Nello Stato Legittimo sono state inserite le sanzioni pecuniarie per indemolibilità senza assumere valore sanante

Anche prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa 2024, normativa e giurisprudenza si erano ampiamente consolidate sul valore non sanante delle rispettive fiscalizzazioni edilizie vigenti nel D.P.R. 380/01. E tale aspetto è stato specificato meglio in fase di conversione di legge n. 105/2024, come spiegato di seguito (o anche nel mio video).

Partiamo innanzitutto dalla nuova definizione di Stato Legittimo contenuta nell’articolo 9-bis c.1-bis del Testo Unico Edilizia, riformata dalla versione definitiva del Decreto Salva Casa n. 69/2024 convertito in L. 105/2024. In particolar modo occorre considerare le prime tre frasi di tale norma, di cui si riporta un estratto:

-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.(omissis).

In linea generale da questa nuova definizione non emerge l’equivalenza o equiparazione a titolo abilitativo sanante a favore delle sanzioni pecuniarie sostitutive alla demolizione, perchè non contrasterebbe con la natura sostanziale e formale delle rispettive “fiscalizzazioni”, cioè abusi non demolibili e non sanabili ai sensi degli articoli:

33 (ambito ristrutturazioni “pesanti”);
34 c.2 (ambito parziali difformità al permesso di costruire);
37 commi 1, 3, 5 e 6 (manca però la menzione anche dell’ipotesi al comma 2);
38, per annullamento permesso di costruire emendabile, però ha natura duale come meglio evidenziato in seguito;

Per come è stata scritta la nuova versione di Stato Legittimo, le prime tre forme di fiscalizzazione edilizia “concorrono altresì a determinare” lo Stato Legittimo, ma non sono ricomprese tra i titoli di cui alla prima frase (definizione generale di S.L.). Ergo, non essendo titoli o equiparati ad essi in alcun modo, non consentono di assegnare alla fiscalizzazione edilizia un valore sanante o legittimante a posteriori.

In altre parole la terza frase dello Stato Legittimo, riguardante le (prime tre) fiscalizzazioni, intende assegnare un metodo operativo con cui rappresentare e individuare le parti fiscalizzate degli edifici rispetto a quelle legittimate con titoli rilasciati, legittimanti o assentiti.

Per essere più chiari, indica una modalità con cui coordinare le varie “provenienze” di legittimità o giustificazione ad esistere per ciascuna porzione dell’edificio, compreso quelle porzioni lievemente discordanti che qualificano tolleranze edilizie.

Esiste anche l’eccezione che conferma la regola: l’articolo 38 T.U.E. per annullamento permesso di Costruire. Quest’ultima ipotesi di sanzionamento pecuniario assume anche un duale valore di titolo in sanatoria, secondo quanto disposto da:

articolo 38 c.2, con cui l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’articolo 36.
articolo 9-bis c.1-bis, in cui la definizione di Stato Legittimo (seconda frase), ricomprende tra i vari titoli rilasciati o formati anche ai sensi dell’articolo 38, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni.

Quindi, al netto di questa particolare “fiscalizzazione sanante” disposta espressamente dall’articolo 38 del Testo Unico edilizia, attualmente la fiscalizzazione degli illeciti indemolibili e insanabili non comporta sanatoria edilizia, e neppure condono.