Evitare la CILA per completare opere del Permesso di Costruire

La ripresa di interventi edilizi deve avvenire con stesso titolo abilitativo, salvo varianti non essenziali in SCIA

La realizzazione di opere edilizie di una certa rilevanza passa spesso dalla richiesta del Permesso di Costruire.

Esiste un principio molto semplice: le opere avviate e autorizzate con un titolo abilitativo devono essere concluse entro il termine di legge con le stessa procedura.

Per quanto riguarda il completamento delle opere non ancora eseguite ed oggetto del titolo abilitativo iniziale, non è applicabile il “downgrade” del procedimento amministrativo.

Infatti bisogna vedere l’intervento in maniera globale, cioè un unicum.

Prendiamo il caso in cui sia stato rilasciato il Permesso di Costruire per realizzare un intervento, come una nuova costruzione, e sia stato costruito una parte di quanto autorizzato.

La restante parte da ultimare, inizialmente autorizzata dal primo PdC, costituisce comunque opera da ri-legittimare con idoneo titolo.

Possono presentarsi due casistiche, cioè con titolo efficace o scaduto.

Partiamo dalla prima ipotesi, cioè da quella in cui la fase di cantiere è giunta fino ad un certo stato di avanzamento, e si stia avvicinando il termine di scadenza della pratica edilizia ancora in piena efficacia.

In quel caso occorre ottenere un nuovo titolo per completare la parte non ancora ultimata.

E magari, l’occasione è giusta per apportare alcune varianti nelle seguenti modalità:

  1. varianti essenziali al PdC: da farsi a pari titolo, cioè Permesso di Costruire;
  2. varianti non essenziali al PdC: SCIA, a certe condizioni (approfondimento);

Come si vede al punto n. 2, l’unica ipotesi semplificativa di “downgrade” del procedimento, cioè da Permesso di Costruire a SCIA, è prevista dall’art. 22 commi 2 e 3 del DPR 380/01.

Ma è appunto l’eccezione che conferma la regola. In caso contrario, bisogna rispettare la parità del titolo abilitativo rilasciato in partenza.

Alcune varianti al Permesso possono effettuarsi con SCIA a certe condizioni

La seconda ipotesi invece riguarda il Permesso di Costruire decaduto, cioè decorsi i termini di efficacia triennale dall’inizio lavori.

Occorre premettere pure che la decadenza del titolo deve essere formalmente dichiarata.

Anche nel caso in cui il Permesso sia decaduto <<di diritto>>, secondo indicato dall’art. 15 comma 1 DPR 380/01, è possibile completare le opere col “downgrade” della procedura verso la SCIA.

Questa possibilità è attualmente prevista dal comma 3 dell’art. 15 del Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01:

3. La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Esiste cioè la possibilità di completare le opere residue con SCIA, ovvero come se fossero varianti “leggere” ad un Permesso di Costruire ancora efficace.

La volontà del legislatore è quella di semplificare la procedura anche in casi abbastanza particolari come interventi incompleti.

In nessuna ipotesi è possibile completare il procedimento del Permesso di Costruire con la CILA

Nel caso in cui vi fossero opere residue da ultimare rispetto ad un Permesso di Costruire, la disciplina non prevede alcuna procedura in grado di chiudere un procedimento avviato in PdC con una CILA.

In primo luogo, il Permesso di Costruire è appunto un procedimento amministrativo, e pertanto soggetto al rispetto dei vari adempimenti (responsabile procedimento, richiesta integrazioni, annullamento in autotutela, silenzio-assenso, eccetera). Al contrario, la CILA non costituisce procedimento amministrativo, e già questo sarebbe sufficiente per la sua inutilizzabilità.

In secondo luogo, l’unica eccezione alla regola del rispetto medesimo titolo abilitativo nella stessa procedura è previsto tra Permesso di Costruire e SCIA, e soltanto a certe condizioni di varianti “leggere”.

Ergo, in tutte le ipotesi non è possibile effettuare con CILA opere di completamento a Permesso di Costruire.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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