Emendamenti DL Salva Casa commento preliminare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
28/06/2024
Salva Casa

Analizzo la bozza ufficiosa dei 522 emendamenti depositati per modificare il Decreto Legge 69/2024 Salva Casa.

Tutto come previsto: era partito come una revisione del regime di sanatoria edilizia, escludendo ogni forma di condono edilizio, e invece alcuni emendamenti proposti e che potrebbero allargare moltissimo le maglie. Non è il mio stile pubblicare questi documenti e pertanto, in attesa della loro ufficiale pubblicazione istituzionale, esprimo commenti con ampia riserva.

AGGIORNAMENTO: Emendamenti ufficiali depositati e inammissibili in Commissione Ambiente

Effettivamente in questi 522 emendamenti è stato inserito di tutto, e come di consueto per lo stesso obbiettivo sono state proposte versioni leggermente diverse: lo scopo è di aumentare le possibilità di avanzamento della proposta di modifica del Decreto Legge n. 69/2024 Salva Casa.

Se non sono stato informato male il calendario prevede l’approvazione degli emendamenti al 12 luglio, poi la discussione alla Camera il 15 Luglio per giungere in approvazione definitiva al Senato entro il 28 luglio 2024. Staremo a vedere.

Intanto riassumo per sommi capi le principali proposte di modifica espresse in ben 178 pagine, senza poter evidenziare le varie sfumature ed escludendone 63 per inammissibilità (in quanto non attinenti all’argomento generale del Decreto). Quasi tutte le modifiche andrebbero a incidere sul Testo Unico Edilizia DPR 380/01, ma anche sul Codice del Paesaggio e Beni culturali D.Lgs. 42/2004 e norme strutturali antisismiche. Addirittura qualcuno ha proposto di riaprire i termini del Terzo Condono D.L. 269/2003, con certe condizioni.

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Indice

Edilizia Libera, espansione per pergole, tettoie e modeste opere pertinenziali
Requisiti sanitari Abitabilità ridotti
Stato Legittimo, di tutto e di più (fino al Giubileo dell’urbanistica)
Tolleranze costruttive ed esecutive ampliate ancora
Mutamento destinazione d’uso
Sanatoria edilizia e abusi edilizi
Sanatoria paesaggistica
Salva Milano, diverse versioni
Ne parlerò anche in diretta in video commento:

Edilizia Libera, espansione per pergole, tettoie e modeste opere pertinenziali

Va premesso che il regime di edilizia libera, come tutti gli altri regimi edilizi, presuppone il rispetto di tutte le restanti normative urbanistiche ed edilizia, dei vincoli e norme di settore.

In più passaggi si possono leggere proposte di modifica per ampliare ancora l’ambito dell’edilizia libera alla realizzazione o esecuzione di:

copertura di pergole (tramutandole in tettoie);
precisazioni sulle VEPA
integrare i sistemi di coperture o pergole coi frangisole o frangivento
tettoie di modeste dimensioni
innalzamento potenza fino a 40 kW per pompe di calore aria-aria
installazione finestre a tetto o lucernari, sostituzione di quelle esistenti con dimensioni diverse
adeguamento prescrizioni o limitazioni dei PRG comunali entro sei mesi dalla conversione in legge

Requisiti sanitari Abitabilità ridotti

Come annunciato, hanno previsto la riduzione dei requisiti minimi richiesti per alloggi

monolocali, riduzione superfici minime a 20 mq per una persona, a 28 per due persone
altezze minime da 2,70 m a 2,40, rispettando alcune compensazioni di maggior aerazione e ampiezza stanze rispetto a superfici minime vani
immobili urbanisticamente già condonati o sanati sarebbe prevista una deroga ai requisiti senza limitazioni, un’altra versione invece ridurrebbe fino a 2,40 metri;
deroga riduzione altezze minime per sottotetti resi abitazione (mansarde), seguendo le attuali norme regionali sul recupero dei sottotetti

Stato Legittimo, di tutto e di più (fino al Giubileo dell’urbanistica)

Nell’ambito dello Stato Legittimo, strettamente connesso alle tolleranze edilizie, si sono scatenate le più disparate proposte, alcune delle quali erano annunciate e attese da tempo. Da una rapida lettura si spazia da:

Precisazione della definizione di Stato Legittimo revisionata col DL 69/2024, sul punto dell’ultima pratica edilizia “sanante”, individuando più chiaramente quali permessi edilizi e quali condizioni potrebbero consentire ciò.
Ultima pratica edilizia “sanante” all’esito di un procedimento idoneo, sarebbe sufficiente la menzione degli estremi dei titoli abilitativi legittimanti preesistenti.
Legittimazione automatica o condono automatico per varianti a licenze edilizie ante L. 10/1977 dimostrabili con documenti probanti
Stessa versione punto precedente, ma con procedura di SCIA in sanatoria e pagamento sanzione pecuniaria da 1032 a 30.984 euro.
Legittimazione automatica anche verso ogni normativa di settore quali paesaggistiche, igienico sanitarie
Legittimazione edifici Ante 1967 esterni ai centri abitati e zone di espansione a prescindere ai Piani Regolatori o strumenti attuativi.
Giubileo urbanistica per immobili Ante 1967, a prescindere dalla pianificazione e strumenti urbanistici del Comune, verso anche ogni normativa urbanistico edilizia, tranne vincoli paesaggistici e beni culturali
Legittimazione anche per interventi ante L. 1150/1942
Varianti a licenze edilizie ante L. 10/77 sanate col solo parere favorevole Commissione edilizia
Esclusione verifiche legittimità su parti comuni
Fiscalizzazione abusi con sanzione pecuniaria, inquadrabile con effetto di sanatoria

In diversi casi è stata proposta la modifica delle definizioni di variazioni essenziali e parziali difformità, alcuni hanno innalzato alle parziali difformità il limite di incremento volumetrico fino al 10% o 20%.

Tolleranze costruttive ed esecutive ampliate ancora

Ci sono diversi spunti interessanti e altri che comprendo meno, ma riassumo principalmente così:

riduzione differenza di tolleranze ante e post 24 maggio 2024 (condivido in pieno)
inserimento di varianti automatiche e parziali difformità per immobili compiuti ante 1967 e L. 10/77
Tollerabili anche le parziali difformità compiute fino alla L. 47/85 con Agibilità
rimozione esclusione dei vincoli beni culturali e paesaggistici per tolleranze esecutive
tollerate tutte le discordanze non contestate al momento di rilascio certificato Agibilità o Abitabilità
tolleranze estese anche a ogni norma di settore, igienico sanitaria e perfino distanze tra costruzioni
Aggancio automatico tolleranze edilizie verso ogni norma di settore e paesaggistica
Parziali difformità (e no variazioni essenziali) legittimate con Agibilità/Sanabilità
Agibilità o Abitabilità diviene elemento probante se emessa ante L. 47/85
esclusione verifiche di Stato legittimo e tolleranze dalle parti comuni
valutazione e verifica legittimità/tolleranze confinata alla singola unità immobiliare, lasciando salvo l’intero edificio nel suo complesso
Estensione rischio nullità di atti di trasferimento e compravendita per mancata attestazione Legittimo e tolleranze

Mutamento destinazione d’uso

Tantissime revisioni in questo capitolo, riassumibili:

Revisione categorie funzionali primarie articolo 23-ter
Mutamento d’uso senza opere assorbe opere edilizia libera oppure anche manutenzione straordinaria/adeguamento;
Cambio d’uso senza opere entro categoria consentito rispettando gli standard urbanistici
Classifica categorie funzionali per criterio di carico urbanistico rilevante
Mutamento d’uso rilevante incide sul carico urbanistico secondo la predetta classifica solo in salita, salvo dotazione parcheggi per attività commerciali;
Destinazione d’uso prevalente edificio con superficie utile autorizzata da titolo abilitativo intero immobile, al netto di frazionamenti postumi
Chiarimenti e debenza oneri di urbanizzazione previste da Regioni e Comuni
Comuni possono vietare queste semplificazioni
Comuni devono accettare queste semplificazioni, anche se difformi ai propri regolamenti e piani urbanistici
Concessi sei mesi a Comuni e Regioni per adeguarsi, con sostituzione automatica
Deruralizzazione e perdita requisiti abitazioni rurali, consentire per edifici ante L. 10/1977

Sanatoria edilizia e abusi edilizi

Qui se ne leggono di tutti i colori, in senso estensivo e limitativo:

Sanatoria edilizia, fusione in unico articolo 36 per abusi primari e minori, compreso SCIA, con la doppia conformità “semplificata” disgiunta urbanistica (oggi) ed edilizia (epoca dell’abuso)
Sanatoria edilizia, eliminazione doppia conformità tradizionale per singola conformità urbanistica ed edilizia ad oggi
Sanatoria edilizia, conformità urbanistica e conformità edilizia disgiunte a scelta verso momento di abuso o di istanza (quattro combinazioni)
Sanatoria condizionata e con adeguamenti ammissibile anche per abusi primari ex articolo 36
Stima sanzione pecuniaria articolo 36-bis affidata ad Agenzia del Territorio (AdE, Catasto)
Sanzione pecuniaria per doppio aumento volume tra 1.032 e 30.984 euro, quando invece rispetta doppia conformità “tradizionale” sanzione doppio contributo di costruzione;
revisione variazioni essenziali, prevedendole per mutamenti d’uso rilevanti con incremento di carico, e per determinate soglie di incremento volumetria o superfici (20/30%) rispetto a quanto autorizzato, Regioni non possono ridurle;
Sanzione fiscalizzazione parziali difformità PdC riferita all’anno dell’abuso e rivalutata (forse si riduce importo)
Disciplinata sanatoria strutturale antisismica illeciti ante L. 64/1974, con idoneità statica
Introdotto regime di autorizzazione sismica in sanatoria e deposito sismico in sanatoria

Sanatoria paesaggistica

Possibile ottenere Autorizzazione paesaggistica in sanatoria secondo articolo 146 Codice anziché con Compatibilità paesaggistica (divieto aumento volumi/superfici) per:
illeciti effettuati ante D.Lgs. 157/2006
Edifici concessionati/licenziati a livello edilizio senza nulla osta paesaggistico
Edifici o interventi abusivi effettuati originariamente senza vincolo, arrivato successivamente
Compatibilità paesaggistica ammissibile anche con aumento di volume o superficie fino al 30% di quanto autorizzato

Salva Milano, diverse versioni

Previsto praticamente una procedura di sanatoria speciale e straordinaria per consentire la regolarizzazione di determinati immobili, ritenuti abusivi da alcune recenti inchieste della Procura, sia per quelli effettuati con SCIA alternativa al Permesso, sia con quelli assentiti con Permesso di costruire, anche nei casi di mancato Piano attuativo.

A tal proposito è stata proposta anche la revisione e innalzamento del perimetro della ristrutturazione edilizia ex articolo 3 comma 1 lettera d) TUE, cioè ammettendo il coinvolgimento di tutti gli organismi e costruzioni presenti nel lotto per una loro totale ristrutturazione, a parità di volume.