Edificio Unifamiliare: definizione e limiti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
20/05/2020
Edilizia

Indipendenza funzionale abitativa e unicità dell’unità immobiliare sono requisiti essenziali per definire questo ambito.

Spesso la definizione salta fuori per avere accesso a particolari benefici di natura fiscale o di tipo urbanistico.

Il più conosciuto è l’esenzione dal pagamento del contributo di costruzione nelle ristrutturazioni per edifici unifamiliari, inizialmente introdotto con la L. 10/1977 per motivi di “equità fiscale”. Poi tale esenzione è stata mantenuta con trasposizione nel Testo Unico per l’Edilizia D.P.R. 380/01 all’articolo 17 comma 3, il quale prevede che il contributo di costruzione non è dovuto:

b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari;

Diciamo che l’assenza di una definizione precisa e uniforme di “edificio unifamiliare” ha sollevato problematiche da più parti, in particolare nei contenziosi di natura amministrativa. Infatti da una parte c’erano coloro che ritenevano di aver diritto all’esenzione degli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, dall’altra c’erano i comuni che ritenevano di poter esigere tali importi.

Di recente la definizione di edificio unifamiliare è divenuta rilevante per individuare gli interventi soggetti o meno al neonato “Superbonus 110%” relativi ad alcune particolari tipologie di intervento normalmente rientranti in Ecobonus e Sismabonus.
Nel momento in cui scrivo tale provvedimento normativo è stato pubblicato, e ha individuato una serie di esclusioni: tra queste compare anche l’edificio unifamiliare.
Il D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) infatti esclude dal beneficio gli edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

Detto questo, si rammenta che la definizione di edificio unifamiliare non è sempre stata uniforme, e sopratutto può essere stata utilizzata in termini e modalità diverse in base ai rispettivi ambiti: fiscale, urbanistico, catastale, ecc.

Per questi motivi, la giurisprudenza ha più volte fornito definizioni in tal senso; nel 2016 il legislatore nazionale ha provveduto a uniformare alcune principali definizioni in ambito urbanistico edilizio, tra cui il famigerato:

edificio unifamiliare, la definizione.

Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con D.P.C.M. del 20 ottobre 2016, ha provveduto a togliere i dubbi sull’argomento.

Prima di proseguire è meglio fare alcune premesse:

molte Regioni (ma non tutte) hanno recepito questo regolamento di uniformazione, possiamo affermare che la corretta definizione di edificio unifamiliare;
il Comune nel proprio regolamento edilizio, recependo il Regolamento edilizio tipo (regionale), potrebbero aver integrato la definizione;
il Comune potrebbe non aver ancora recepito tale regolamento regionale, riportando una versione assai particolare;

Quindi presta particolare attenzione alla specifica definizione di “edificio unifamiliare” che troverai.

Infatti ai fini urbanistico edilizi è possibile affermare che si possa fare riferimento a quella lanciata dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale.
Ciò non significa che la definizione del R.E.T. nazionale sia automaticamente valida ai fini fiscali e delle relative detrazioni, ecobonus o sismabonus.

Fatte queste opportune premesse, ti presento la definizione di Edificio Unifamiliare, estratta dalla voce n. 33 dell’Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016:

Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Analisi della definizione di “edificio unifamiliare”.

Per prima cosa occorre prima spiegare il significato della principale parola che compone la definizione: “Edificio“.
Per fare questo, riporto semplicemente la definizione di cui alla voce n. 32 dell’Allegato A del predetto Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Detto ciò, emerge come l’edificio unifamiliare debba avere una sua chiara connotazione, distinguibile dalle altre costruzioni. In tal senso aiuta l’indipendenza anche strutturale di esso, senza continuità.

La definizione di edificio unifamiliare sembra quindi fondarsi su questi elementi essenziali:

(unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa?
destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa;
proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità;
indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi.

Consigli per individuare l’edificio unifamiliare

E’ molto importante far valutare ad un tecnico professionista la configurazione dell’organismo edilizio, e se si presentano tutti i presupposti e requisiti comprovanti l’Edificio unifamiliare.

Questo anche ai fini della conformità urbanistica, in quanto non vanno esclusi i casi in cui abusi edilizi e utilizzazioni difformi delle costruzioni possano invalidare l’accesso ai vari benefici connessi alla definizione stessa.