Doppia Conformità urbanistica e Profilo civilistico: influenza delle modifiche regolamentari sulle distanze legali • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/10/2023
Distanze legali

Cosa accadrebbe se fossero modificate le distanze stabilite dai regolamenti edilizi, soprattutto in senso più favorevole? La questione diventa legata ai profili ammnistrativi ( soprattutto sulla doppia conformità in sanatoria) e agli aspetti civilistici (soprattutto nelle liti tra confinanti).

Facciamo una distinzione proprio mantenendo separati i due profili, e confermando che la doppia conformità urbanistico edilizia per le distanze legali non è stata rimossa, neppure con l’Ordinanza di Cassazione Civile n. 28041/2023; eppure qualcuno in giro ha fatto intuire a troppi miei colleghi questo messaggio erroneo in radice.

Parliamo di distanze legali che riguardano le costruzioni, focalizzando il solo aspetto civilistico: le nuove modifiche normative possono influenzare la demolizione obbligatoria e gli effetti giuridici delle costruzioni nei contenziosi tra confinanti e frontisti per mancato rispetto delle distanze dai confini e tra costruzioni.

La risposta è affermativa, con certi limiti e presupposti, ne abbiamo già parlato pochi mesi fa con un altro articolo:

Distanze costruzioni “civilistiche”, nuove norme più favorevoli potrebbero consentire mantenimento edificio

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Intanto si premette che la più conosciuta delle distanze minime tra costruzioni, cioè quella imposta pari a 10 metri dall’articolo 9 D.M. 1444/1968 rimane ad oggi una costante in certe casistiche, e i regolamenti edilizi comunali non possono derogarla: in caso contrario queste disposizioni regolamentari vanno disapplicate e ignorare per contrasto alla norma di livello superiore.

I regolamenti edilizi comunali contengono norme di immediata applicazione, a meno che non ci siano norme più restrittive riguardo ai cosiddetti diritti quesiti o acquisiti, ciò significa che sopravviene:

una disciplina più restrittiva non si applica alle costruzioni già esistenti alla data di entrata in vigore della norma modificatrice della precedente;
una disciplina più favorevole al momento in cui viene presa una decisione, l’ordinanza di demolizione delle costruzioni considerate illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione diventa inammissibile. Ciò vale salvo che siano presenti le condizioni per il diritto al risarcimento dei danni causati dall’illegalità della costruzione nel periodo tra la sua realizzazione e l’entrata in vigore della nuova disciplina.

A costo di essere noioso va ribadito che stiamo affrontando il solo aspetto civilistico e privatistico (sorgente dall’articolo 872 e seguenti del Codice Civile), e in particolare come le norme e regolamenti locali debbano essere considerati integrative delle distanze previste dall’articolo 873 C.C.

Quanto sopra non scalfisce minimamente le questioni amministrative e pubblicistiche, cioè quelle che regolano i rapporti del singolo cittadino con la Pubblica Amministrazione. E pertanto, ad esempio, non viene meno il rispetto delle distanze legali previgenti nelle verifiche di doppia conformità previste dalle procedure di regolarizzazione:

Accertamento di conformità per Permesso di Costruire in sanatoria (Art. 36 DPR 380/01)
SCIA in sanatoria (art. 37 DPR 380/01).

Infatti quando la materia delle distanze legali viene trattata da Cassazione Civile, solitamente implica una controversia tra due proprietari confinanti, ad esempio le costruzioni realizzate troppo vicine tra loro, oppure non rispettano le distanze legali previste (ad esempio quelle dai confini).

Nello stesso profilo civilistico una sentenza definitiva riguardante la legittimità o meno delle distanze legali di una costruzione mantiene invariati i propri effetti anche di fronte al sopravvenuto cambiamento delle norme regolamentari. In caso contrario, se non esiste un giudicato definitivo, le nuove norme regolamentari più favorevoli possono avere un impatto positivo sulle situazioni precedenti.

Per illustrare questo concetto, facciamo un esempio con la distanza minima prevista dal DM 1444/68 tra le costruzioni pari a 10 metri. Immaginiamo che 9 anni fa, il regolamento edilizio locale imponeva una distanza maggiorata di 15 metri tra le nuove costruzioni. Se qualcuno ha costruito a 11 metri anziché 15, il vicino può fare causa per mancato rispetti dell’articolo 873 C.C. (in quanto integrato da regolamenti locali più restrittivi). Tuttavia, se in seguito viene introdotta una norma regolamentare più favorevole che richiede una distanza minima di 10 metri, la situazione può cambiare, a meno che non ci sia già un giudicato definitivo.

Leggi anche come misurare le distanze tra costruzioni:

Tuttavia occorre ricordare che in base alle casistiche, certe modifiche regolamentari sulle distanze legali potrebbero sì ridurre e risolvere il problema nei contenziosi civilistici, ma potrebbero rimarrebbero irrisolti i profili di regolarizzazione in ambito del permessi e titoli abilitativi edilizi (in particolar modo su (distanze minime tra fabbricati o distanze minime dai confini).

La materia delle distanze tra le costruzioni è complessa, e propongo di esaminare attentamente gli articoli che troverete nel link di seguito: https://www.studiotecnicopagliai.it/category/distanze-legali/

Spero che queste spiegazioni abbiano chiarito il concetto, e vi invito a leggere gli articoli collegati per ulteriori dettagli. La doppia conformità alle distanze legali nelle sanatorie non è stata rimossa, e la Cassazione ha semplicemente ribadito questa posizione.