Donazione immobile, obbligo attestazione Stato Legittimo entro tolleranze • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/04/2025
Tolleranze edilizie

Atti di trasferimento a titolo gratuito sono sottoposti all’attestazione di tolleranze nell’atto notarile

In giro si leggono diversi articoli incentrati sull’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze edilizie della singola unità immobiliare, comparato al relativo Stato Legittimo, quando si opera nei trasferimenti di immobili a titolo oneroso, il più conosciuto è l’atto notarile di compravendita. Tale obbligo è previsto dall’articolo 34-bis, comma 3, del D.P.R. 380/01, da considerare congiuntamente all’intero articolo 9-bis (commi 1-bis e 1-ter) del medesimo testo unico edilizia:

3. Le tolleranze esecutive di cui ~~ai commi 1 e 2~~ al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

La donazione dell’immobile rientra a pieno titolo nella categoria dei trasferimento di diritti reali, in quanto atto traslativo inter vivos e senza versamento di denaro; questa natura di trasferimento immobiliare lo rende comunque soggetto ai medesimi obblighi di:

attestazione della conformità urbanistico-edilizia (le tolleranze, appunto), per il quale al momento la normativa non prevede sanzionamenti di alcun tipo in caso di mancato adempimento delle parti interessate. Ma attenzione: ciò non significa che si possa agire trascurando completamente l’argomento, perchè in caso di contenzioso e in assenza di disposizioni sanzionatorie, le conseguenze in sede civilistica saranno oggetto di valutazione discrezionale del giudice;
commerciabilità classica, il cui mancato rispetto espone a nullità anche l’atto traslativo avvenuto a titolo gratuito.

La buona notizia è che la donazione dell’immobile accede ai benefici di attestare la tolleranza della singola unità immobiliare, senza poter rilevare delle difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 9-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/01.

Vediamola come una sorta di “dispensa” evitante una verifica di conformità assai più estesa all’intero edificio, in teoria da svolgere a cura e spese per ciascuna singola unità di volta in volta se ne vende una. E’ da inquadrare anche come una sorta di semplificazione puramente formale, perchè ragionando diversamente si glisserebbe totalmente su alcune possibili irregolarità della singola unità immobiliare: per esempio, abbassando la guardia non si potrebbe accertare che l’appartamento in condominio risulto posizionato 30 cm più in alto rispetto alla quota di progetto indicata negli elaborati grafici autorizzati.

Volendo concludere, è necessario svolgere accurate verifiche di regolarità urbanistico-edilizia anche per unità immobiliari oggetto di donazione, perfino tra parenti, e pertanto ottemperare agli obblighi di attestazione tolleranze previste dal comma 3, articolo 34-bis, D.P.R. 380/01 e dell’ormai noto regime di commerciabilità e nullità formale dell’atto di trasferimento (articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01). Anche per il donatore e donatario vale quanto già detto per venditore e acquirente: l’ignoranza immobiliare non è una scusante.

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