Distinzione tra mansarda, sottotetto e volume tecnico • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
08/09/2016
Ristrutturazione Edilizia

Termini spesso scambiati e confusi tra loro, il Consiglio di Stato fornisce definizioni ben distinte

Alcuni strumenti e regolamenti urbanistici considerano i sottotetti alla stregua di volumi tecnici, e vanno distinti dalle mansarde abitabili.

Pochi giorni fa pubblicai un articolo sulla nozione di volume tecnico in campo urbanistico, oggi affrontiamo il tema sottotetto/mansarde.

Per sottotetto si intende quel volume compreso tra le falde di copertura dell’edificio (anche per tetti piani) e l’ultimo soppalco calpestabile o meno.
Possono presentarsi quindi casistiche di sottotetto:

Mansarda/Attico: volume realizzato a copertura di un fabbricato con requisiti di abitabilità (altezze minime e medie interne, aeroilluminazione, praticabilità strutturale del solaio di calpestio, impianti, servizi w.c., ecc);
Sottotetto proprio, quale volume tecnico con sola funzione di camera d’aria, con solaio di calpestio idoneo o meno a sopportare carichi di persone o cose, dotato di caratteristiche oggettive di non abitabilità, trattandosi in questo caso di un minimo spazio tecnico richiesto per la copertura dell’edificio, con eventuali impianti tecnici;
Soffitta: vano inabitabile con permanenza umana, praticabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio o similari;

E’ anche vero che la mansarda o piano attico, proprio perchè idonei alla permanenza umana, e quindi implicanti un carico urbanistico sul territorio, sono a tutti gli effetti considerati piano abitativi, ed ecco che spesso nei Piani Regolatori Comunali le loro caratteristiche assumono un ruolo essenziale nel calcolo dei volumi, piani e altezze; in particolare le caratteristiche di abitabilità, ancorché potenziali, possono qualificarlo da un punto di vista urbanistico come un piano fuori terra ulteriore ai quelli sottostanti. Quindi ciò che conta, ai fini della definizione del cd. vano sottotetto, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi (il che lo rende pienamente rilevante per tutti gli aspetti inerenti la legittimazione urbanistica del fabbricato assentito), mentre non assumono alcun rilievo gli impegni, anche assunti per atto pubblico, limitativi delle facoltà di godimento materiale del bene. Ti consiglio questo video che puoi commentare iscrivendoti al canale, oppure prosegui la lettura del post.

Il sottotetto come volume tecnico deve essere privo di autonomia funzionale, anche potenziale e destinato ad avere sola funzione di camera d’aria e alloggiamento impianti tecnici.

Il Consiglio di Stato ha già avuto modo di affermare la costante giurisprudenza circa la nozione di sottotetto quale volume tecnico non computabile nel calcolo della volumetria massima consentita, che può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi della costruzione, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa (Sez. IV n. 2656/2010, n. 02467/2014).

Indice rivelatore dell’intenzione di rendere abitabile in via permanente un locale sottotetto è la materiale suddivisione in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante scala interna, o che il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, costituisca in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda (Consiglio di Stato sez. IV, 812/2011, sez. VI 2825/2014).

Anche la menomatura di un requisito necessario all’agibilità, come i rapporti aeroilluminanti al di sotto dei minimi regolamentari comunali con tamponature di finestre del sottotetto, è un’operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l’ambiente della sua intrinseca qualità abitativa o abitabilità; e quindi non può considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre (Cons. Stato, sez. IV, 812/2011).

Purtroppo questi aspetti emergono quasi sempre nel momento in cui i vani sottotetto vengono spacciati come mansarde o attici a fini locativi o di compravendita, come illustrato in questo articolo di Mansarde vendute come case.

Per questo in caso di compravendite immobiliari occorre accertarsi con molta cautela circa la reale e legittima consistenza dei volumi posti sottotetto.