Distanze tra edifici applicabile a corpi stessa costruzione o proprietà • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/01/2023
Distanze legali

Il distacco minimo di 10 metri tra parete finestrata e corpo edificato vale anche per corpi distinti di unica costruzione, compreso la sopraelevazione.

Oggi si affronta il delicato tema delle distanze minime tra costruzioni, in particolare la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Tale distanza minima è imposta dall’articolo 9 del DM 1444/68, e costituisce norma di ordine generale, prevalente anche sulle eventuali disposizioni difformi quali norme regionali, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi.

Peraltro è opportuno rammentare come la disciplina delle distanze dettata dal D.M. n. 1444/1968 non è immediatamente applicabile nei rapporti fra privati, ma lo diviene qualora gli strumenti urbanistici non vi si conformino, sussistendo l’obbligo per il giudice di farne applicazione direttamente e in via sostitutiva (Cons. Stato n. 360/2020, n. 1951/2015, n. 7731/2010).

La deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 d.m. n. 1444/1968 ammette la costruzione a distanza inferiore ai dieci metri unicamente in presenza di una pianificazione attuativa e non di un intervento diretto. Infine, rammento la possibilità di deroga alla predetta distanza minima prevista in pochi casi di demolizione e ricostruzione edifici esistenti ai sensi dell’art. 2-bis comma 1-ter DPR 380/01.

Vediamo alcuni casi particolari relative alle distanze minime qualora l’intervento costruttivo riguardi, ad esempio, ampliamenti o sopraelevazioni:

un’unica costruzione, o meglio la medesima costruzione;
edificio di stessa o unica proprietà;

Anche per questo articolo occorre premettere quanto spesso riportato negli articoli in materia di distanze legali: restano sempre fatte salve le questioni civilistiche, e le disposizioni regolamentari/normative più restrittive, in particolare quelle di tipo locale (Piani regolatori e regolamenti edilizi comunali in primis).

Ricordati di seguirmi sul mio canale Telegram

Unica costruzione oggetto di intervento

Ipotizziamo un lotto fondiario dove al centro esiste una fabbricato esistente e regolarmente concessionato, cioè realizzato nel rispetto del proprio Stato Legittimo (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01).

L’edificio in questione può essere immaginato come una piccola palazzina residenziale di tipo condominiale, cioè con appartamenti e porzioni intestate a proprietà esclusive diverse. L’edificio in questione risulta realizzato con due ali a forma di L, e un proprietario di appartamento al piano terra intende effettuare un piccolo ampliamento finestrato su proprio resede, portando l’edificio a forma di U. (Sulla distinzione tra pareti finestrate e pareti cieche rinvio ad apposito articolo.)

Anche in questo caso bisogna verificare il rispetto della distanza minima dei dieci metri prevista dall’art. 9 DM 1444/68, tra pareti finestrate contrapposte qualora appartengano ai due corpi di un’unica costruzione, ivi compresa l’ipotesi di sopraelevazione (TAR Firenze n. 360/2020, TAR Catania n. 2910/2020, TAR Venezia n. 1137/2014, Consiglio di Stato n. 2483/2013, Cass. Civ. n. 4413/2001).

Edificio di stessa o unica proprietà;

Prendendo a riferimento la stessa fattispecie o tipologia di edificio commentato al precedente paragrafo, e ipotizziamo che non vi sia regime condominiale; in altre parole partiamo dalla situazione in cui le porzioni di edificio interessate siano della stessa proprietà, oppure che l’intero edificio sia interamente di unica proprietà.

Le distanze minime previste dal D.M. 1444/68 (quali la minima di dieci metri tra costruzioni) sono normalmente recepite negli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali; esse furono introdotte per tutelare interessi generali connessi ai bisogni collettivi di igiene e di sicurezza, e non del diritto individuale di proprietà.

E’ per questo che le distanze minime sancite dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 trovano applicazione anche nel caso in cui i due edifici frontistanti appartengano al medesimo proprietario (TAR Firenze n. 360/2020, Consiglio di Stato n. 2483/2013).

Il Consiglio di Stato tra le tante sentenze ha costantemente confermato il principio in materia di distanze tra edifici collocati nello stesso lotto di proprietà che le norme sulle distanze tra costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e prescindendo dall’appartenenza di tale spazio a terzi (Cons. di Stato n. 5663/2023, n. Cass. Civ. n. 7794/2022, n. 25890/2017, n. 7542/2017).

Conclusioni e consigli utili

Qualsiasi modifica di sagoma edilizia esistente richiede le adeguate verifiche di distanze minime tra costruzioni e distanze legale in genere.

Non è opportuno fare affidamento al fatto di operare su edificio di unica proprietà o edificio unico per evitare tali verifiche, pensando di derogare alle distanze del DM 1444/68.

Tale decreto è la regola generale, scarsissime sono le deroghe applicabili.