Distanze tra costruzioni, limiti alle deroghe tra privati confinanti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/12/2020
Distanze legali

Le prescrizioni di PRG e Regolamenti edilizi hanno interesse pubblico superiore ai rapporti civilistici

Per regolare i rapporti tra vicini confinanti, prima dell’esecuzione di un intervento edilizio (o dopo in caso di contestazione), si può valutare un accordo chiamato “convenzione”: in base ad esso è possibile effettuarlo con un atto pubblico e trascriverlo nei registri immobiliari affinché l’accordo stesso sia opponibile a terzi e valido verso gli aventi causa.

Questo tipo di accordo viene stipulato per regolare appunto il rapporto civilistico tra due soggetti privati, ma esso può presentare dei limiti di efficacia nei confronti della disciplina dell’assetto del territorio.

In altre parole, l’accordo convenzionale tra le parti confinanti può non avere alcun effetto verso norme prescrittive e la disciplina urbanistica; ipotizziamo un accordo civilistico per “sanare” il mancato rispetto della fatidica distanza di 10 metri tra costruzioni, perché un vicino ha edificato a 9 metri.

Interroghiamoci quindi su quale valore può avere la stipula di questa convenzione, anche effettuata per atto notarile pubblico, nei confronti dell’efficacia dei titoli edilizi rilasciati per i manufatti interessati.

Le distanze minime previste dai regolamenti locali (in primis quelli edilizi comunali) non sono utilmente derogabili, a differenza di quelle generali previste dal codice civile, per effetto di pattuizioni tra i confinanti (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020).

In altre parole, i regolamenti edilizi comunali (o meglio, la disciplina urbanistica comunale) può prevedere distanze legali che possono essere:

Derogabili, previo espresso accordo tra le parti (convenzione trascritta), per esempio le distanze minime dai confini;
Inderogabili da accordi di profilo civilistico (per esempio distanze tra costruzioni);

La motivazione dell’inderogabilità è basata sulla prevalenza dell’interesse pubblico su quello privato, in funzione di un ordinato assetto del territorio disciplinato dagli strumenti urbanistici e di governo del territorio, nonché dal regolamento edilizio.
Oltre a questo, ci sarebbe da aggiungere anche l’eventuale profilo della legislazione o disciplina regionale in materia (che sicuramente è di natura locale, e non nazionale).

Esiste una consolidata giurisprudenza che conferma i confini dell’inderogabilità di certe prescrizioni in materia di distanze legali:

<< le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate – contrariamente e quelle del codice civile – a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l’invalidità – anche nei rapporti interni – delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità – per questi ultimi- di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare>>. (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020, Cass. Civ. Ord. N. 26270/2018, Cass. Civ. n. 9751/2010, Cass. Civ. n. 6170/2005).

Mancato rispetto distanze contenute nei regolamenti locali: conseguenze civilistiche, tra danni e riduzione in pristino.

Il Codice Civile con l’art. 872 tutela espressamente il diritto di colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle distanze legali previste dal Codice Civile o da esso richiamate (e quindi anche per violazione delle prescrizioni contenute nei regolamenti locali, espressamente richiamati dal successivo art. 873 C.C.), ovvero di agire per chiedere:

il risarcimento del danno;
la riduzione in pristino;

Sono due distinte azioni che coesistono sia per violazioni in ambito civilistico che per violazione dei regolamenti locali, a prescindere dall’entità della violazione; in altre parole, anche il minimo mancato rispetto di queste distanze (ex art. 871-872-873) tra costruzioni consente l’avvio di queste due azioni.

Le suddette azioni da parte del privato si applicano con queste modalità:

azione risarcitoria può scattare in presenza di un danno, con entità e sussistenza da accertare in sede giudiziaria;
diritto alla rimessa in pristino (con demolizione, ndr), si applica automaticamente all’accertamento della violazione indipendentemente dall’esistenza o entità del danno e a prescindere dall’eventuale esercizio, o mancato esercizio, da parte della P.A. del potere di ordinare la demolizione del manufatto edificato o modificato in violazione delle distanze legali (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020, Cass. Civ. 20608/2009).

In sostanza, l’evidenza del mancato rispetto delle suddette distanze regolamentari è sufficiente per attivare la riduzione in pristino, a prescindere dalla contestuale o meno richiesta risarcitoria.

Qualora sia disposta la demolizione dell’opera illecita, il risarcimento del danno va quantificato anche in funzione della temporanea presenza della stessa opera in funzione della lesione del bene protetto dalle norme violate (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020).

Chiaramente mi preme ricordare che moltissime distanze disciplinate da normative di livello nazionale (es. D.M. 1444/68), regionale e di settore, sono spesso recepite all’interno dello stesso strumento urbanistico/regolamento edilizio comunali.

Mi viene da pensare che la loro “duplicazione” nella disciplina urbanistica comunale sia sufficiente per complicare le cose, soprattutto per i rapporti tra privati confinanti.