Distanze legali edilizie, da quali manufatti si misurano • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/11/2021
Distanze legali

La nozione di costruzione si identifica in qualsiasi manufatto non completamente interrato e con caratteri di stabilità al suolo

Il rispetto delle distanze tra edifici segue distinte discipline, in particolare quella codicistica (Codice Civile), quella del D.M. 1444/68 e la pianificazione territoriale (strumenti urbanistici e piani regolatori).

Sono discipline che vanno analizzate e sovrapposte correttamente, al fine di valutare il rispetto delle distanze minime tra costruzioni rispettivamente disposte.

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In genere il quesito che apre molti dubbi è il seguente: da quale manufatto prendo la misura della distanza minima tra costruzioni?

Oppure ancora meglio: quali sono i manufatti e costruzioni che si devono considerare nella disciplina delle distanze legali tra fabbricati? Ce lo spiega la giurisprudenza, come al solito.

Il tema è stato trattato sia in ambito di giurisprudenza amministrativa (TAR Friuli n. 330/2021, Cons. di Stato n. 6157/2021, n. 3883/2021, n. 1867/2021, n. 72/2018, n.1309/2018, n. 354/2013), che civile (Cass. Civ. n. 28612/2020, n. 3043/2020, n. 27476/2019).

Da entrambi i filoni risulta consolidato che <<ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici di origine codicistica, la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri di solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera>>.

Da questa massima emergono appunto i caratteri che essenziali che qualificano il manufatto:

esistente, da cui verificare le distanze minime tra costruzioni;
futuro da realizzare, da tenere a distanza minima rispetto a quelli esistenti;

Quali criteri utilizzare per individuare i manufatti ai fini delle distanze tra edifici

Commentiamo meglio, ai fini della delle distanze legali tra edifici, quali criteri e caratteri si devono considerare per individuare il manufatto/costruzione:

solidità (direi caratteristiche costruttive, strutturali, ecc);
stabilità (amovibilità, cioè che non sia alla pari di un arredo immediatamente removibile);
immobilizzazione al suolo: si collega al precedente per aspetti pratici, precisando tecnicamente ogni metodo che rende impossibile lo spostamento del manufatto sia con sistemi di fondazione, oppure collegamento con altri edifici, e perfino il semplice appoggio;
elevazione: è ininfluente il piano di posa o e di quota di elevazione del manufatto;
emergenza dal suolo: qualsiasi manufatto non completamente interrato (qui ho delle riserve, perchè diversi strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali potrebbero aver prescritto distanze minime anche alle porzioni interrate);

Vorrei focalizzare maggiormente i manufatti che possono essere posizionati nel lotto di terreno tramite semplice posa appoggiata.

Pensiamo ai vari casi dei cosiddetti “bungalow”, oppure quelle casettine prefabbricate vendute al “fai da te” come capanni per attrezzi; questi vengono collocati sul suolo senza fondazioni, e magari senza neppure modificare l’area di appoggio.

Niente solette di calcestruzzo armato, niente massetti, niente di niente.

Tuttavia, il semplice appoggio di questi manufatti deve tenere conto della disciplina delle distanze tra costruzioni già menzionata, e ritengo che essa debba avvenire anche in quei casi rientranti in edilizia libera (le norme regionali potrebbero aver disciplinato la realizzazione).

Infatti la regolamentazione delle distanze tra costruzioni ai fini codicistici, del D.M.1444/68, di pianificazione territoriale (PRG e regolamenti edilizi), eccetera, generalmente non è legata o condizionata alla tipologia di titolo abilitativo o di pratiche edilizie (Permesso di Costruire, Segnalazione Certificata Inizio Attività SCIA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata CILA).

Siccome lo scopo della prevenzione e rispetto delle distanze legali intende tutelare il più alto interesse pubblico di tutela igienico sanitaria, la sua applicazione va considerata a prescindere dalla categoria di intervento e procedura.

Ed ecco perchè anche la posa di un semplice piccolo edificio prefabbricato dovrà tenere conto del rispetto delle distanze, anche se semplicemente appoggiato al suolo.