Carlo Pagliai
28/01/2019
Distanze legali

Cosa accade quando si costruisce di fronte a edifici senza finestre e formazione di intercapedini dannose per l’igiene

L’obbligo del rispetto della distanza minima è riferito all’art. 9 D.M. 1444/68.

Molto spesso ho trattato l’argomento della distanza minima di 10 m tra pareti finestrate ed edifici antistanti.

Importante premessa: quanto segue è fatto salvo per eventuali norme, discipline e regolamenti più restrittivi. Ad esempio i Piani Regolatori e Regolamenti Edilizi comunali, e pure le legislazioni regionali, in fatto di pianificazione territoriale possono inserire norme più severe.

Questa possibilità rientra tra i normali poteri riconosciuti agli enti locali nella scelta e nelle politiche di pianificazione territoriale e urbanistica, finalizzate a raggiungere un ordinato assetto del territorio.

Esempio estremo: un Comune potrebbe legittimamente prevedere l’applicazione di una distanza minima tra edifici di venti metri, a prescindere da qualunque ipotesi, scegliendo un modello di sviluppo insediativo di tipo estensivo.

Il D.M. 1444/68 dispone distanze minime in materia di Piani Regolatori per tutelare aspetti igienico sanitari altrimenti messi a rischio.

Prima di proseguire, meglio riportare integralmente la versione vigente dell’art. 9 D.M. 1444/68:

art. 9. Limiti di distanza tra i fabbricati

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:

1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:

– ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.
– ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
– ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Al netto delle zone A (c.d. centri storici e aree similari), la parete finestrata appare l’elemento discriminante l’applicazione della norma.

Mi sono chiesto cosa succede nel caso di edifici che si fronteggiano, entrambi con pareti non finestrate, le cosiddette pareti “cieche”.

Vengono in mente quelle facciate laterali degli edifici costruiti sul confine, per esempio.

Infine, si esula dal ragionamento i casi in cui debba essere maggiorata la distanza tra costruzioni in caso di maggiore altezza (leggi approfondimento).

ARGOMENTO: DISTANZE LEGALI

L’assenza di pareti finestrate esclude l’applicazione dell’art. 9 D.M. 1444/68?

Arrivo a questa conclusione in via positiva, e comunque può essere superata da diverse previsioni del PRG e Regolamenti Edilizi più restrittive ( e mai derogative).

La norma prescrive la distanza minima da applicarsi tra “pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.

Rinvio alla lettura dell’interessante sentenza del Consiglio di Stato n. 4628/2015, riguardante la sopraelevazione di un edificio situato in aderenza ad un altro esistente. Il corpo di fabbrica che viene sopraelevato viene dotato di aperture sul tetto, ovvero i lucernari apribili.

La sentenza respinge il ricorso del vicino (l’edificio più basso), motivando così:

Sul piano formale l’art. 9 D.M. 1444/68 fa espresso ed esclusivo riferimento alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere, secondo l’univoco e costante insegnamento della giurisprudenza anche di questa Sezione, unicamente “ le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci” ( cfr. Cass. Civ. Sez. II 6.11.2012 n. 19092; 30.04.2012 n. 6604 ; Cons. Stato Sez. IV 04.09.2013 ; 12.02.2013 n. 844).
Nel caso di specie, viceversa, la parete finestrata da cui a dire degli appellanti dovrebbe calcolarsi la distanza fissata dalla richiamata normativa, è il tetto dell’edificio di loro proprietà da cui prendono luce ed aria, mediante lucernari di tipo (omissis), gli ambienti situati al primo piano.
Sennonché i (omissis) in questione non possono di certo considerarsi “vedute” alla stregua dell’articolo 900 codice civile – non consentendo né di affacciarsi sul fondo del vicino (prospectio) né di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (inspectio) -, ma semplici luci in quanto consentono il solo passaggio dell’aria e della luce.
Pertanto, correttamente il primo giudice ha osservato al riguardo, come già sopra segnalato, che l’invocato art. 9 del D. M. n. 1444 del 1968 non può comunque “trovare applicazione in quanto nella specie non vengono in evidenza le distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, e ciò perché non può considerarsi parete finestrata il tetto dell’abitazione del ricorrente solo perché caratterizzato da sette finestre di tipo (omissis)” .

La presenza di una sola parete finestra è condizione sufficiente per applicare la distanza minima

Lo ripeto nuovamente: prendete il ragionamento con le dovute cautele, nulla toglie che un Comune abbia approvato norme più restrittive da applicarsi a prescindere delle pareti finestrate.

Non è la prima volta che riscontro PRG applicanti la distanza minima di 10 metri “tout court” in tutte le zone territoriali. Scelta estensiva, ripeto, ma legittima. (Discorso a parte merita la ricostruzione di volumi già esistenti a distanza inferiore).

La distanza minima di 10 m istituita con l’art. 9 D.M. 1444/68 vuole prevenire la formazione di intercapedini dannose per l’igiene pubblica. Infatti è riferita alla presenza di pareti finestrate.

Leggendola alla rovescia, l’assenza di pareti finestrati non comporta l’applicazione dell’art. 9.

O meglio: se il legislatore voleva un’applicazione “sovietica” a prescindere, non avrebbe differenziato la natura delle due tipologie di pareti (finestrate ed edifici antistanti) ma si sarebbe limitato ad indicare soltanto le secondo.

Intercapedine igienicamente dannosa soltanto con pareti finestrate?

A quanto pare la risposta è da intendersi positiva. La salubrità igienica da tutelare non è tanto quella pubblica nascente dalla formazione dell’intercapedine inferiore a 10 m, ma per la presenza di vedute su di essa.

Provo a spiegarmi meglio: il pregiudizio igienico è dovuto alla sola presenza dell’intercapedine inferiore a 10 m, oppure anche alla contemporanea presenza di una semplice finestra su di esso?

Visto che l’art. 9 D.M. 1444/68 è condizionata alle pareti finestrate, va intesa come la tutela del pregiudizio igienico sia circoscritta ai soli edifici fronteggianti, e non verso tutta la collettività.

Lo so, può apparire velatamente contraddittoria.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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