Distanza 10 m tra pareti finestrate, le modalità di calcolo stabilite dal Consiglio di Stato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/06/2024
Distanze legali

La misurazione della distanza tra pareti finestrate di edifici antistanti ex DM 1444/68 deve rispettare alcuni criteri

Si ripercorre il quadro normativo e giurisprudenziale relativo alla distanza minima tra costruzioni stabilita in misura di 10 metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti, ai sensi dell’articolo 9 del D.M. 1444/68. Tale aggiornamento tiene conto dei criteri riassunti anche dalla recente sentenza di Consiglio di Stato n. 3941/2024.

FOCUS: TUTTO SULLE DISTANZE LEGALI.

Definizione generale e norme sulla distanza minima 10 metri

Regolamenti edilizi e strumenti urbanistici comunali fanno frequente riferimento alla più conosciuta delle distanze minime tra costruzioni, cioè quella di 10 metri prescritta dall’art. 9 del D.M. 1444/68, di cui riporto un estratto:

Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Lo scopo di questa distanza minima è prevenire intercapedini dannose a causa della loro potenziale insalubrità, volendo tutelare prevalentemente l’interesse pubblico sanitario rispetto alla possibilità edificatoria del privato.

Per comprendere meglio l’applicazione della misura, occorre riferirsi anche alla definizione di distanza in generale, stabilita dall’Allegato A voce n. 30 del Regolamento Edilizio Tipo nazionale (DPCP 20 ottobre 2016):

Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.

Recenti criteri e modalità di misura minima dei dieci metri tra fabbricati:

La distanza di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 D.M. 1444/1968, così come la distanza prevista ex articolo 873 del Codice Civile, deve essere misurata secondo il cosiddetto criterio lineare, cioè tracciando linee perpendicolari tra gli edifici e non radiale.

Per quanto attiene alla distanza minima di 10 metri tra fabbricati:

va misurata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, ciò a prescindere dalla specifica conformazione dell’edificio (pareti lineari o ricurve).
va misurata dalle sporgenze estreme dei fabbricati, dalle quali vanno escluse soltanto le parti ornamentali, di rifinitura ed accessorie di limitata entità e i cosiddetti sporti (cornicioni, lesene, mensole, grondaie e simili) che sono irrilevanti ai fini della determinazione dei distacchi. Sono rilevanti, invece, anche in virtù del fatto che essi costituiscono “costruzione” le parti aggettanti (quali scale, terrazze e corpi avanzati) anche se non corrispondenti a volumi abitativi coperti, ma che estendono ed ampliano (in superficie e in volume) la consistenza del fabbricato.
un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell’estensione del balcone, è “contra legem” in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l’estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. 10, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte e D.M. 1444/68.
le pareti finestrate vanno distinte in base alla dotazioni di finestre o aperture qualificate come vedute (vedi approfondimento)

Esistono anche (poche) possibilità di derogare la distanza minima di dieci metri, meglio specificate in apposito approfondimento.