Difformità immobiliari emergenti dai Laser scanner 3D rispetto ai rilievi del passato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/08/2022
Stato Legittimo Immobile

La comparazione con elaborati grafici di precedenti pratiche edilizie potrebbe rivelare irregolarità sfuggite nei rilievi architettonici pregressi

Vorrei affrontare un’altra riflessione che sicuramente comporterà diverse conseguenze agli operatori specializzati nel settore urbanistico edilizio: il passaggio dal rilievo architettonico con metodi diretti a quello Laser Scanner 3D.

Da qualche mese mi ero accorto che lo svolgimento delle verifiche immobiliari coi nuovi metodi e tecnologiche avrebbe avuto diversi benefici, quali precisione e velocità di esecuzione. Di contro, questi metodi strumentali presentano (per ora) dei costi non ancora trascurabili.

Ma il vero aspetto su cui vorrei porre attenzione è il passaggio epocale ai nuovi sistemi e le conseguenze nascenti per le verifiche immobiliari: se il rilievo laser scanner 3D rileva al millimetro un intero edificio nei minimi particolari interni ed esterni, probabilmente potrà evidenziare approssimazioni e omissioni nelle rappresentazioni grafiche del passato.

In altre parole fino a pochi anni fa gli edifici venivano rilevati con metodi e strumenti allora più diffusi quali distanziometri, rotelle metriche, metri a stecca, sopratutto quelli di minori dimensioni.

Ne avevo parlato giorni fa anche col collega Geom. Simone Scali, specializzato in questa materia e autore dell’immagine in evidenza.

Chi si sognava di andare a fare un rilievo integrale di una bifamiliare con una stazione totale, e intendo dire internamente ed esternamente? Nessuno: era visto come una inutile perdita di tempo e uno spreco di parcelle. Era proprio rifiutato concettualmente.

Beninteso: non intendo bollare come inaffidabili tutti i rilievi architettonici svolti in passato, infatti certi rilevatori avevano una precisione formidabile anche coi metodi diretti compiuti. Intendo dire che i passati metodi di rilievo architettonico potrebbero contenere discordanze di vario tipo, qualora comparati alle risultanze dei Laser scanner 3D.

Infatti un rilievo architettonico compiuto coi metodi finora più conosciuti è frutto di:

strumenti di portata e precisione inferiore;
approssimazione discrezionale delle misure e letture dati;
scelte discrezionali di impostazione rilievo
scelta delle parti oggetto di rilievo
svolgimento da Tecnici diversi in periodo temporali distanziati
ecc

Invece il Laser scanner 3D riduce moltissimo questi margini di incertezze e di approssimazione, sopratutto quando l’incarico professionale contempla il rilievo integrale dell’edificio, interno ed esterno.

Se davvero si intende fare una vera Due Diligence (verifica immobiliare totale) al pari di un Fascicolo di fabbricato, non si può più fare a meno di rilievi laser scanner 3D.

Fino a pochi anni fa almeno c’era la scusa che non era diffusi, o forse venivano utilizzati a livello sperimentale da qualche decina di topografi italiani; ma adesso non ci sono più scuse, è uno strumento assai diffuso tra i vari colleghi specializzati in rilievo architettonico.

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Analisi comparativa per lo Stato Legittimo e tolleranze edilizie

Purtroppo nel nostro settore delle verifiche immobiliari si sta aprendo un nuovo fronte: comparando lo stato attuale rilevato coi laserscanner 3D con le quotature contenute negli elaborati grafici delle precedenti pratiche edilizie, è probabile che salteranno fuori discordanze.

E queste discordanze comparative potranno risultare diverse, sopratutto quando andiamo a prendere in mano gli elaborati progettuali delle vecchie pratiche dove le quotature sono state riportate con approsimazioni (superanti le attuali tolleranze); e non è detto che gli elaborati grafici contengano tutte le necessarie quotature interne ed esterne, gli spessori di pareti/solai, eccetera.

Per esempio, chi è che in passato andava a misurare con precisione i sottotetti, le falde di copertura, le canne fumarie, i vari dislivelli del suolo al piede dell’edificio? Pochissimi, per non dire nessuno.

Il fatto è che il sopravvento dei rilievi laser scanner negli edifici porterà sempre più ad evidenziare discordanze prodotte in passate da rilievi architettonico approssimativi o perfino errati.

Consigli e conclusioni

In altre parole (e al netto delle tolleranze edilizie costruttive) è possibile che le verifiche di conformità immobiliari effettuate con l’ausilio di sistemi laser possano accertare un nuovo tipo di abuso edilizio: il rilievo architettonico sbagliato o infedele.

Per cui sarà necessario tenere conto di questi aspetti, in particolare quando si dovranno mettere in fila in senso cronologico le diverse pratiche edilizie, presentate coi rilievi prodotti in tempi diversi da professionisti diversi, ciascuno coi propri metri di approssimazione personale.