Difformità edilizie dai rilievi e disegni tecnici approssimativi del passato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
01/02/2022
Stato Legittimo Immobile

Vecchie pratiche edilizie possono contenere errori grafici e configurare abuso edilizio

Quante volte svolgiamo verifiche sullo Stato Legittimo immobiliare, e ci ritroviamo a confrontare il rilievo attuale con vecchie tavole disegnate manualmente a china.

Oggi siamo in grado di effettuare un rilievo laser scanner dell’intero edificio e ricostruirlo al millimetro attraverso una nuvola composta da milioni di punti grazie ai sistemi digitali.

Ma andando indietro oltre gli Anni ’90 del secolo scorso i nostri colleghi tecnici non avevano i computer di oggi e producevano elaborati grafici in maniera più speditiva, infatti:

i rilievi degli edifici esistenti erano spesso svolti con metri a nastro, dove l’approssimazioni applicate sulle misure dagli operatori cadeva sui 5 cm quando andava bene, altrimenti le letture rilevate cascavano direttamente sui 10 cm; pertanto la misura di 2,44 metri poteva diventare sia 2,40 che 2,50 m. L’uso dei sistemi disto-laser fece apparizione a partire dalla fine degli anni ’90, e inizialmente erano un lusso per pochi.
la rappresentazione grafica di questi rilievi e il loro montaggio avveniva con disegni fatti a mano su china ed eliocopie/radex; spesso questi elaborati grafici non riportavano le dovute quotature, sia in termini totali che parziali. Figurarsi se venivano riportate all’interno di ogni vano, era merce rara o pura pignoleria semi-paranoica.
Diciamo che per fini pratici, venivano riportate le quotature nominali essenziali per ricostruire il progetto, ma spesso la misura indicata in essa non tornava affatto con quella ricavabile dalla misura in scala col righello

In sintesi, negli elaborati grafici, disegni e rilievi contenuti nelle concessioni, autorizzazioni e licenze edilizie di pochi decenni fa si possono annidare diverse incongruenze che ai giorni nostri possono superare le tolleranze edilizie e configurare perfino abuso edilizio.

E infatti, dalle verifiche immobiliari spesso emergono diverse criticità nel ricostruire lo Stato Legittimo. E’ come fare la differenza di precisione tra una motosega e un bisturi.

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Abusi edilizi per discrepanza comparativa tra oggi e vecchi elaborati grafici

I progetti e tavole di rappresentazione edilizia prodotti manualmente pochi decenni fa, quando ancora non c’era l’uso diffuso delle tecniche digitali, possono contenere e sommare questi tipi di errori:

errore da rilievo approssimato sia per strumento che per lettura operatore;
errata rappresentazione grafica per quotature mancanti;
errata rappresentazione grafica per quotature difformi tra valore numerico e segmento quotato;

L’intreccio di questi errori grafici e di metodo probabilmente rende necessaria la regolarizzazione dell’immobile perchè discordante col rilievo di oggi, assai più raffinato e preciso qualora compiuti coi sistemi evoluti di laser scanning.

E mi riferisco alla rilevamento digitale di edifici esistenti, senza fare distinzioni: edilizia storica o recente, residenziale o produttiva, eccetera.

A maggior ragione il problema aumenta quando si tratta immobili assoggettati a particolari vincoli come quelli storici, monumentali e culturali.

prima di proseguire, suggerisco anche un mio video:

Immobile autorizzato e concessionato con elaborati difformi alla realtà per approssimazione

Molto spesso dalle ricerche e accesso agli atti emerge un quadro documentale composto da diversi titoli abilitativi edilizi.

Facciamo l’analisi comparativa tra lo Stato Legittimo e Stato attuale dell’immobile, per verificare il rispetto delle tolleranze edilizie con lo Stato legittimo stesso.

Per quanto riguarda la ricostruzione dello Stato Attuale dell’immobile, ultimamente sta crescendo l’utilizzo di tecniche digitali prodotte con rilievo laser scanner 3D.

Tuttavia per poter fare la comparazione, si deve digitalizzare anche lo Stato legittimo, cioè quello risultante dalla sommatoria dei relativi titoli abilitativi e documenti probanti (art. 9-bis c. 1-bis DPR 380/01).

E quando andiamo a rimontare in formato CAD questi vecchi rilievi e progetti fatti a mano, succede un disastro: se montiamo rispettando le misure quotate e quelle ricavabili per misura col righello, non torna nulla.

O si “tarocca” la ricostruzione (sbagliato), oppure si accetta l’errata rappresentazione pregressa degli elaborati (in contrasto con lo stato dei luoghi).

In poche parole ci troviamo nella spiacevole situazione di avere davanti un immobile che non si presenta in pieno Stato Legittimo ed entro tolleranze, e addirittura le incoerenze delle quotature rendono interpretabile e approssimabile la ricostruzione al computer degli stessi rilievi quotati nei disegni.

Conclusioni e consigli

La normativa attuale non ci fornisce molti strumenti utili per risolvere gli errori grafici e di approssimazione compiuti dai nostri predecessori. E’ vero che non avevano computer, ma la precisione non l’hanno inventata venti anni fa, si poteva già ottenere coi metri a nastro e con una buona ricostruzione quotata a mano.

Diciamo che erano altri tempi, urbanisticamente parlando, e non c’era tempo da perdere al tecnigrafo.

Mi risulta che qualche legge regionale, e anche qualche regolamento edilizio comunale, abbiano disciplinato le evidenti discrepanze attribuibili alle vecchie tecniche di rappresentazione grafica. Diciamo pure che nei condoni edilizi si è consolidata una diffusa prassi di rettifica sostitutiva degli elaborati.

Certo è che nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 andrebbe introdotto alla svelta una norma in questo senso.

Perché l’errore considerato allora irrilevante, oggi si è trasformato in abuso edilizio rilevante, e forse insanabile. Ai giorni nostri servirebbe un “giubileo dell’urbanistica” solo per sanare errori e incongruenze prodotte nelle vecchie pratiche edilizie, siete d’accordo?