Difformità APE appartamento acquistato, condannato venditore al risarcimento danni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/01/2023
Ecobonus

Si allunga la lista dei casi di APE non rispondenti alle reali caratteristiche degli immobili, e dei proprietari di immobili danneggiati

Già in tempi non sospetti (correva l’anno 2015 e 2018) il bravissimo e attento collega Ing. Carlo Pagliai già avvisava i lettori delle possibili problematiche legate a un APE errato (magari “raffazzonato online a pochi euro”, perché, si sa, per molti è soltanto un pezzo di carta per consentire di vendere il mio immobile).

Nel suo articolo si parlava di gravi conseguenze, tra cui richiesta danni, risarcimenti o, peggio, la volontà dell’acquirente ingannato (parola forte ma corretta) di restituire l’immobile, non conforme alle sue aspettative (ricordate la truffa dei test della Volkswagen?).

Tanto che iniziano ad arrivare, come appunto previsto, le prime sentenze. È di pochi giorni fa la sentenza del Tribunale di Trani n. 1955-2022 del 30.12.2022 che condanna un venditore di appartamento al risarcimento danni nei confronti dell’acquirente, per il deprezzamento causato e accertato dalla prestazione energetica inferiore rispetto a quella asseverata nell’APE in atto di compravendita (nella sentenza viene riportato più volte il termine di A.P.E., tuttavia rammentiamo doverosamente che l’Attestato di Prestazione Energetica è stato istituito con art. 2 D.Lgs. 63/2013, sostituendo la previgente procedura di Attestato Certificazione Energetica).

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Dalla sentenza si evince che l’acquirente chiede accertare la risoluzione per inadempimento “grave” per vendita aliud pro alio (“una cosa per un’altra”), o di accertare i danni subiti per tale difetto.

Nella sentenza viene esclusa la prima ipotesi di inadempimento grave, e condanna “solamente” la parte venditrice al risarcimento del danno per vizi riscontrati sull’abitazione dell’acquirente; il danno è stato quantificato in misura pari a 14.289,41 euro, cioè l’8% circa del valore dichiarato in atto (180.000 euro), e motivando che la conoscenza della classe energetica corretta avrebbe comportato una trattativa e pattuizione del prezzo diverso.

La stessa sentenza nell’escludere la condotta dolosa (e quindi ipotesi di tentativo di truffa, aggiungiamo), attribuisce comunque la colpa al venditore nonostante il fatto che la APE sia stata redatta da professionista tecnico.

Infatti nel testo del dispositivo non appare citato come terza parte convenuta il Tecnico certificatore che ha prodotto la APE errata; si aggiunge a titolo di commento, che in queste ipotesi diventa difficile provare il dolo del committente venditore nel “forzare” una classe energetica più favorevole, proprio perché la redazione dell’APE è una attività riservata ai soli professionisti abilitati e soggetta a specifica diligenza qualificata.

In altre parole il Tecnico che redige la APE assume sempre una posizione di maggior responsabilità rispetto a quella del suo committente, e difficilmente (per non dire mai) potrebbe delimitare la propria responsabilità a causa di “pressioni” fatte del committente: in questi casi il professionista deve sbattere la porta in faccia a soggetti simili, e se del caso avvisare anche gli altri professionisti e soggetti interessati (es. agenzie immobiliari).

Anche certe agenzie immobiliari dovrebbero iniziare a riflettere sull’affidabilità e correttezza dei Tecnici certificatori energetici, soprattutto di quelli scelti per elevata “elasticità” e altrettanta velocità, o per “pacchetti” a numero certificazioni tipo “gruppo di acquisto”.

Perché diciamocelo, per fare un’APE a modo occorre partire dall’accesso agli atti, dai sopralluoghi e rilievi dello stato effettivo dell’immobile, riscontrare le eventuali pratiche L. 10/91 depositate, eccetera. Tutta roba che costa e che porta via tempo; meglio chiamare #quellochecertificasenzafarestorie.

Sono diversi i casi di possibile contestazione di “difformità energetica” che potrebbero emergere, sia per le compravendite e sia per pratiche edilizie:

Interventi di efficientamento energetico non rispondenti alla normativa (es. assenza o carenza isolanti);
Falsa attestazione per errata classificazione e prestazione energetica (sia per sovrastima che sottostima, per esempio APE in classe A o F per un immobile realmente in classe D).

Tra le principali conseguenze che potrebbero comportare le difformità e attestazioni non veritiere vi possiamo elencare:

Contenziosi in ambito civile tra parti venditrici e acquirenti (risarcimento del danno per sovrastima del valore in compravendita)
Contenziosi in ambito civile tra locatore e affittuario
L’annullamento o inefficacia di titoli edilizi per interventi effettuati con incentivi volumetrici e/o la decadenza delle deroghe previste da norme regionali e locali concessi per prestazioni energetiche migliori rispetto ai minimi previsti da normativa
Annullamento di Segnalazione Certificata Agibilità
Decadenza da agevolazioni fiscali (revoca Ecobonus e Superbonus)
Processo penale per Tecnico che assevera falsa attestazione, sanzioni, risarcimento danni, e sanzioni dall’Ordine di appartenenza
Ecc.

Occorre inoltre ricordare che alcune regioni e altri enti locali hanno istituto piattaforme di deposito delle APE (“Catasti energetici”), tra le tante si segnala il CENED in Regione Lombardia, in cui vige l’obbligo di deposito, contestuale all’APE, della planimetria catastale su cui segnalare le difformità (per esempio finestre spostate, inesistenti o di dimensioni palesemente differenti, zone che dovrebbero essere non riscaldate ma che agli effetti invece lo sono, tipo cantine che in realtà sono taverne).

Sempre la Regione Lombardia (e non solo) ha disciplinato anche le modalità di controlli a campione, con relative sanzioni in caso di difformità, fino all’annullamento dell’APE stessa. È anche previsto anche che proprietario stesso (nel nostro caso l’acquirente post compravendita) possa chiamare e chiedere la verifica dell’APE) oppure, come da comunicato diffuso negli ultimi giorni, chiunque possa, con sistemi di verifica autonoma (ovviamente non certificata ma che dà una prima indicazione se la classe sia corretta) avere una stima previsionale della classe energetica dell’immobile che si vuol prendere in esame.

Questo potrà essere un forte strumento in mano agli acquirenti sia prima della compravendita (quindi magari desistere dall’acquisto) sia post vendita, per chiamare il venditore alle sue responsabilità se fosse accertata l’incongruenza dell’APE allegata alla compravendita.

Faccio notare che, dal 2021, complice il Superbonus, e a maggior ragione dal 2022 con la guerra in Ucraina, finalmente gli acquirenti stanno prendendo consapevolezza sulla questione dei consumi energetici della casa, quindi se finora il problema è passato inosservato perché il parametro non era rilevante, ora non è più così scontato. E cresce di conseguenza consapevolezza che quel “pezzo di carta” non era poi così tanto inutile.

Così come molti impiegano intere giornate a confrontare le caratteristiche e consumi energetici di una lavatrice nuova, ora per molti sta diventando prioritaria l’attenta selezione delle prestazioni energetiche della casa da acquistare o affittare. Di pari passo crescerà l’irritazione e la voglia di rivalersi sulla parte venditrice in caso di palesi incongruenze tra il documento e la realtà dell’immobile comprato.

Negli ultimi giorni si parla molto della Direttiva UE “edifici green” di prossima approvazione con la nuova stretta per i requisiti energetici degli immobili, all’inizio si era pure sollevato un polverone inutile parlando persino di limitare la circolazione degli immobili, impedendo affitti e compravendite per quelli non energeticamente adeguati. Per ora questa possibilità è stata esclusa, ma attenzione a due temi:

i venditori “di fumo”, che con pitture miracolose o dubbi sistemi impiantistici cercheranno di convincere chi vuol vendere che con poca spesa potrà “mettersi in regola” (dovesse passare la linea dura) o che comunque potrà vendere un immobile a prezzo maggiore;
il destino degli edifici energivori o poco prestazionali, la loro minore appetibilità e deprezzamento, era già segnato: se ci pensiamo bene, la saga della Certificazione energetica degli edifici è nata per differenziare (meglio) i valori del mercato immobiliare;
a prescindere dai detrattori della Direttiva UE, ormai la direzione tracciata è quella di un sentimento comune che prende seriamente in considerazione l’efficientamento energetico degli edifici e il relativo conseguente risparmio economico; la Direttiva semplicemente stringerà i tempi sull’ineluttabile, dando una “spinta” a qualcosa già in equilibrio precario di suo.

Questo per concludere che l’Attestato di Prestazione Energetico del vostro immobile non va considerato come il classico “pezzo di carta” imposto per legge.
Come abbiamo visto dalla sentenza analizzata, una APE fatta male e magari pagata pochi spiccioli, potrebbe costare almeno cinquecento volte quegli spiccioli.