Differenza tra variante in corso d’opera e variante finale

Permettono di autorizzare rispettivamente opere anteriori e posteriori all’esecuzione

Lo svolgimento di certi interventi edilizi può richiedere modifiche al progetto, alcune legate a imprevisti riscontrati durante l’esecuzione stessa in cantiere, altre legate a scelte più soggettive (committente cambia idea, il direttore lavori apporta migliorie, ecc).

Purtroppo si può notare che molti professionisti e committenti confidano troppo nell’istituto e procedura della variante in corso d’opera, sotto diversi punti di vista; al contrario la miglior cosa è evitarle il più possibile per possibili maggiori costi, ulteriori difficoltà tecniche e gestionale del cantiere. Infatti il cantiere è un luogo da pianificare nei dettagli fin da subito, per evitare “improvvisazioni” che spesso non portano a nulla di buono, o forse di impossibile realizzazione.

A maggior ragione, modificare il progetto in fase esecutiva è una esigenza che richiede attenzione anche sul profilo amministrativo edilizio. Chiaramente, si affronta soltanto la parte delle procedure edilizie “tipiche” e che usiamo col Comune, tralasciando quegli aspetti legati alle norme speciali e di settore (es. antisismica, paesaggistica, beni culturali, vincoli, ecc).

Premesso che le norme regionali potrebbero aver disciplinato ulteriormente questo aspetto, esistono due possibili procedure amministrative per legittimare le modifiche al progetto durante la sua esecuzione, legate anche alla sospensione del cantiere stesso:

  • Variante in corso d’opera: da effettuarsi durante l’esecuzione del cantiere, e può comportare la sospensione dei lavori;
  • Variante finale: si comunica contestualmente all’ultimazione lavori, descrivendo l’opera già compiuta. E’ l’unica ipotesi di legittimazione ex post dell’opera già realizzata, senza sanzionamento o azione repressiva della P.A.

La grande differenza passa dalle modifiche sostanziali apportate al progetto o meno

Adesso bisogna precisare che non tutte le varianti in corso d’opera o finali possono comportare o meno la sospensione dei lavori, in particolare se richiedono l’ottenimento preventivo del permesso di costruire.

E’ chiaro che fermare un cantiere per ottenere un altro permesso può comportare la perdita di molto tempo: potrebbe significare anche la richiesta dei necessari pareri, nulla osta o atti di assenso comunque denominati, tipo l’autorizzazione paesaggistica. Infatti la variante sostanziale al progetto potrebbe riverberarsi anche su altri aspetti progettuali o normativi di settore.

Già in passato ho analizzato i vari livelli di varianti in corso d’opera, in particolare sulle caratteristiche sostanziali ed essenziali del progetto precedentemente approvato con titolo abilitativo.

Bisogna anche distinguere tra variante essenziale al progetto, dalla variazione essenziale prevista dall’art. 32 DPR 380/01.

La variante in corso d’opera presentata tardiva o posteriore all’opera già realizzata comporterebbe sanatoria edilizia

In fatto di variante in corso d’opera, la giurisprudenza amministrativa conferma che è ammissibile se e in quanto i lavori non siano ancora terminati (TAR Lombardia (BS) n. 670/2021).

Ad esempio il termine ultimo per la presentazione di una SCIA in variante (in corso d’opera) non può essere rappresentato dalla data di deposito della dichiarazione di fine lavori.
Infatti se le due date (quella di effettiva fine lavori e quella di deposito variante in corso d’opera) coincidessero, si finirebbe per consentire al soggetto interessato di dilatare i termini per eventuali modifiche, posticipando la presentazione al Comune della dichiarazione in relazione a lavori già terminati. Allo stesso tempo si ammetterebbe la realizzazione di interventi in corso d’opera privi di qualsiasi titolo abilitativo e facilmente regolarizzabili/legittimali a posteriori.

Lo scopo della variante in corso d’opera è quella di adeguare un progetto in itinere e non certo quella di modificare) un progetto già eseguito. La cd. variante in corso d’opera costituisce invece una modalità per adeguare un progetto in itinere prima della chiusura dei lavori ad esigenze pratiche riscontrate in corso di esecuzione (Cons. di Stato n. 5591/2024, n. 5288/2020).

La variante finale, eccezione alla regola

Esiste la possibilità di presentare una variante finale, cioè di effettuare interventi senza sospensione dei lavori e senza doverne chiedere preventivamente il relativo titolo abilitativo, e di comunicarla contestualmente all’ultimazione lavori. Si chiama variante finale, cioè la versione con cui depositare lo stato del progetto effettivamente realizzato, ovvero “as built”.

A parte le eventuali norme regionali che potrebbero aver disciplinato questa procedura, nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 è prevista all’articolo 22 comma 2-bis, come variante al Permesso di Costruire tramite SCIA ordinaria. Essa è condizionata a molti presupposti di cui ho già parlato nel blog in apposito articolo.

Altra possibilità è stata recentemente introdotta proprio con la CILA-Superbonus (CILAS), con cui dopo la L. 108/2021 e pubblicazione del Modulo Unificato standard, è stata ammessa la possibilità di depositare in certi casi la variante in corso d’opera e finale all’ultimazione lavori.

Approfitto per consigliare maggiori approfondimenti sull’argomento Varianti in corso d’opera e finali.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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