Differenza tra Stato Legittimo e consistenza immobiliare • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/05/2024
Stato Legittimo Immobile

La sussistenza materiale e delle caratteristiche dimensionali dell’immobile prescinde dallo Stato Legittimo formale

Interessante distinzione quella operata dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 3357/2024 tra le nozioni di Stato Legittimo e consistenza dell’immobile. Essa ha riformato quanto stabilito dal TAR Salerno n. 1476/2023, secondo cui la valutazione del c.d. “stato legittimo” dell’immobile dell’opera spetta all’amministrazione comunale, quest’ultima nel parere urbanistico-edilizio favorevole in data 02.11.2022 ha ritenuto perfettamente documentata la preesistenza e la consistenza del corpo di fabbrica, attraverso sia la restituzione grafica dello stato di fatto, che la ulteriore documentazione allegata al progetto.

Contrariamente alla conclusione avanzata dal TAR Salerno, il Consiglio di Stato esprime una condivisibile distinzione tra le nozioni di Stato Legittimo e di consistenza dell’immobile, significando come invece il TAR le abbia confuse tra loro. In particolar modo nella fattispecie il Comune ha provveduto a valutare e a dichiarare lo Stato Legittimo di un immobile in avanzato stato di rudere attraverso un ragionamento tecnico-discrezionale non irragionevole sulla base degli elementi costitutivi della residua struttura portante.

Infatti, ai sensi del comma 1-bis dell’art. 9-bis, d.P.R. n. 380/2001, “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Lo “Stato Legittimo dell’immobile” si configura sostanzialmente come un insieme delle pratiche edilizie con cui hanno assentito ogni intervento e trasformazione dell’immobile o relative porzioni, nonché la dimostrazione di ogni intervento effettuata in epoca e zona non soggetta ad obbligo di titolo abilitativo. Aggiungo pure che lo Stato Legittimo riguarda il profilo documentale e probatorio con cui considerare formalmente legittimato l’edificio o loro parti nel corso del tempo, compreso l’arco temporale in cui edificazione e trasformazioni erano libere (vedi in epoca Ante ’67).

Cosa diversa invece è la nozione di consistenza dell’immobile, perchè prescinde da quella “cartolare” e formale di Stato Legittimo: la consistenza dell’immobile riguarda il profilo sostanziale dello Stato Legittimo, ovvero la concreta sussistenza materiale e delle caratteristiche dimensionali.

Pertanto, anche alla luce di quanto sopra, il Consiglio di Stato ha affermato che non può sostenersi che sia esclusiva competenza dell’amministrazione comunale definire la consistenza dell’immobile.

Ciò significa che il Comune non è tenuto ad effettuare questo tipo di valutazione della consistenza in via esclusiva, caso mai è tenuto a farlo per verificare e controdedurre gli elementi dimostrativi probanti addotti dal soggetto proprietario o interessato gravato dall’onere di prova, e se del caso attivare i dovuti poteri repressivi e sanzionatori.

Ma non solo: il Comune non è tenuto a certificare su istanza del cittadino lo Stato Legittimo e il rispetto della sua consistenza attuale entro le tolleranze edilizie, in quanto la normativa non prevede alcun obbligo in tal senso.

L’onere di prova della regolarità dell’immobile si articola contemporaneamente su più profili, come meglio approfonditi nel mio ultimo libro “Stato Legittimo immobiliare” acquistabile su Amazon:

Stato legittimo “amministrativo”;
Conformità sostanziale, ovvero la consistenza effettiva, “misurabile” e provata dell’immobile alle rispettive epoche;
Valutazione comparativa tra stato di fatto attuale, la conformità sostanziale e lo Stato Legittimo, entro i risicati margini di tolleranze edilizie;

Oltre al mio libro, puoi consultare anche tutti i miei post sullo Stato Legittimo:

https://www.studiotecnicopagliai.it/category/commerciabilita/stato-legittimo-immobile