Dichiarazione Fine lavori: effettiva o certificata

Quante e quali modalità di ultimazione lavori possono presentarsi nel cantiere edilizio?

Essendoci molte normative settoriali edilizie, esistono altrettante modalità di comunicare l’avvenuta ultimazione delle opere

L’ultimazione delle opere è il momento di effettiva conclusione dell’opera edilizia progettata. Sulla definizione generale non ci sono margini di discussione.

Piuttosto qualche spunto essenziale proviene dalla giurisprudenza e dalla poca normativa che tratta questo argomento apparentemente marginale.

Primo inquadramento della questione da prendere in esame dovrebbe rispondere alla domanda:

Quante possibili forme/modalità di dichiarazione Fine lavori esistono o sono previste dal nostro ordinamento nazionale, norme regionali a parte ?

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Sicuramente quelle più rilevanti ed espressamente normate sono quelle previste ai fini:

  • urbanistico edilizia “pura”, cioè quelle inerenti la fine lavori per opere compiute da permessi di costruire, SCIA, Scia alternativa, e CILA (non prevista in tutti i casi ma caldamente consigliato come detto in altri post), da depositare presso gli sportelli edilizi comunali;
  • strutturali e antisismici, cioè previste al termine della conclusione delle opere strutturali (da depositarsi presso gli uffici tecnici regionali ex Genio Civile);
  • risparmio energetico e impiantistico, cioè quelli conseguenti alla fine dei lavori progettati ex L. 10/1991;
  • catastali: in ogni pratica di aggiornamento Docfa è obbligatorio indicare l’effettiva data di ultimazione opere;

A breve entrerà in efficacia (e già in vigore) il cosiddetto “Decreto Scia 2” D. Lgs. 222/2016 che ha modificato sostanzialmente il previgente impianto del Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01.

Inoltre, in alcuni casi, la mancata presentazione della dichiarazione di fine lavori entro certi termini può comportare sanzioni pecuniarie

Alcuni esempi sono appunto quella sulla mancata presentazione della cosiddetta Relazione di fine lavori per le opere strutturali, oppure se la contestuale dichiarazione di fine lavori contenuta nel Docfa catastale.

Per le altre normative settoriali, soprattutto quando ci sono diverse e specifiche figure professionali incaricate di seguire progettazione e direzione lavori, se non è previsto ex lege, è caldamente consigliato comunque rilasciare una dichiarazione di fine lavori che certifica la conclusione delle opere di rispettiva competenza e incarico.

Questo, non solo da un punto di vista puramente amministrativo e burocratico, ma anche per stabilire un punto fermo temporale da cui iniziano anche a decorrere le responsabilità oggettive del professionista.

Esempio:

intervento edilizio con SCIA presentata ai fini urbanistici, la cui durata dei lavori è di massimo tre anni, e che nel primo anno siano concluse le opere strutturali. In questo caso la fine lavori per le opere strutturali è presentata alla fine del primo anno, quella urbanistica alla fine del terzo: chiaramente le responsabilità dei rispettivi tecnici (se non coincidenti) hanno decorrenza disgiunta tra loro.

La dichiarazione di fine lavori è stata trasformata in procedura standardizzata dopo lo ‘Scia 2’

Tra l’altro la dichiarazione di fine lavori ai soli fini urbanistico edilizi ha una modulistica unificata, adottata poche settimane fa dalla Conferenza Unificata (ne parlo in questo articolo).

Leggendo questo modulo di Comunicazione Fine Lavori (pagina 71 e seguenti) si evince che anche per essa l’avente titolo (proprietario o procuratore delegato) certifica tale circostanza con formula di asseverazione e sotto responsabilità prevista dall’art. 76 del d.P.R. n. 445/2000 e Codice Penale.

Sicuramente molti direttori dei lavori non avranno la minima intenzione di assorbire anche questa responsabilità dalla committenza; qualcosa di simile avverrà anche con la nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.

Dichiarazione di fine lavori documentale ed effettiva

Fin qui si è detto solo da un punto di vista amministrativo.

Certamente ogni dichiarazione di fine lavori deve corrispondere a verità, e deve quindi coincidere con effettivo compimento delle opere, avendo esse raggiunto una certa consistenza.

Ciò ha importanza non solo nel rapporto biunivoco Committente – Pubblica amministrazione, ma può avere risvolti anche nei confronti verso terzi o di impugnazione/contestazione da parte di terzi.

Secondo la pacifica giurisprudenza amministrativa “Per l’impugnazione da parte del terzo del titolo edilizio rilasciato ad altri occorre, da parte sua, la conoscenza cartolare dello stesso e dei suoi allegati progettuali o, in alternativa, il completamento dei lavori, che disveli in modo certo e univoco le caratteristiche essenziali dell’opera, l’eventuale non conformità della stessa rispetto alla disciplina urbanistica, l’incidenza effettiva sulla posizione giuridica del terzo”. (Consiglio di Stato IV n. 2063 del 5 maggio 2017, Consiglio di Stato III, n. 5257 del 17 novembre 2015,  Consiglio di Stato, sez. IV, n. 4909 del 28 ottobre 2015 ).

Il valore probatorio della Fine lavori può risultare indefinito

Tale dichiarazione rilasciata ai sensi degli artt. 47 e 76 d.p.r. n. 445/2000 (penalmente rilevante) assume valore probatorio della dichiarazione sostitutiva, e rappresenta una realtà dichiarata dal professionista direttore dei lavori (oppure dal committente, se del caso).

Come già ampiamente affermato anche dalla Suprema Corte, tale dichiarazione infatti sebbene non costituisca elemento probatorio dirimente in ordine alla data di ultimazione dei lavori, rappresenta un importante elemento di valutazione che, unitamente ad altri elementi, anche indiziari, possono indurre a concludere la corrispondenza a verità o meno di essa (Consiglio di Stato IV n. 2063 del 5 maggio 2017).

Consiglio rivolto ai colleghi per effettuare una buona Fine Lavori.

Per dirimere qualsiasi possibile controversia di ogni genere, e per avere un’oggettiva rappresentazione dello stato dei luoghi alla fine dei lavori, è caldamente consigliato allegare idonea documentazione fotografica, controfirmata dal D.L. e dalla committenza, e depositata con PEC.

Ciò quanto meno cristallizza e documenta meglio la consistenza delle opere compiute.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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