Destinazione d’uso di magazzino e categoria funzionale

Il Testo Unico non ha inquadrato questa tipologia funzionale diffusa nelle costruzioni.

La destinazione d’uso rappresenta la connotazione funzionale dell’immobile.

E’ molto frequente il caso in cui si rende necessario il mutamento di destinazione d’uso per il classico fondo adibito ad uso magazzino.

Prima però è necessario inquadrare e definire la destinazione d’uso del magazzino o di deposito, di ambito “civile” e quindi escludendo quelli di natura rurale o agricolo.

Premessa: la trattazione fa riferimento solo all’ambito urbanistico, escludendo quello delle categorie catastali.

Si tratta di una funzione volta a stoccare e conservare merci destinati a vari usi, quali commercio, artigianato, industriale, ma anche connessi a bisogni di natura residenziale.

Il “magazzino civile”, d’ora in avanti magazzino, svolge funzione finalizzata a conservare oggetti/merci dove al contempo non si ha permanenza umana, se non in via accessoria nelle fasi di carico e scarico.

Possono esserci anche grandi magazzini in cui di fatto la permanenza umana è costante, pensiamo ai grandi capannoni di logistica integrata e spedizionieri dove lavorano molti operatori.

Si capisce bene che la tipologia di magazzino possa spaziare dal piccolo fondo sotto casa di pochi metri quadrati, utilizzato in maniera molto saltuaria per depositarvi merci per lunghi periodi, fino al grande magazzino dove l’interscambio è frequentissimo anche nella stessa giornata.

L’oggetto preminente della funzione magazzino è l’attività di deposito e spostamento merci.

Dal 2014 il Decreto “Sblocca Italia”, poi convertito in L. 164/2014, ha introdotto nel Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 l’art. 23-ter inerente il mutamento di destinazione d’uso rilevante, cioè quello che comporta il passaggio tra categorie funzionali urbanisticamente rilevanti.

Più volte in diversi articoli ho sottolineato che la legislazione nazionale fin dal 1985 ha scelto la linea di delegare alle regioni la complessa materia del cambio di destinazione d’uso, proprio perchè va a incidere sulle scelte di pianificazione urbanistica e territoriale a livello locale.

In alcune regioni il recepimento di questa delega si è concretizzato perfino con l’adozione di apposita disciplina del piano delle funzioni (Toscana, ndr), con la quale la regione demanda al comune la potestà di regolamentare questa materia con maggior dettaglio in funzione delle esigenze del proprio territorio.

Destinazioni d’uso e passaggio urbanisticamente rilevante.

L’art. 23-ter tuttavia intende riprendere alcuni principi consolidatisi da tempo in sede di giurisprudenza amministrativa, e pone quindi una prima linea di principio in materia di cambio di destinazione d’uso.

Fatto salva quindi la potestà previsionale in materia alle regioni, l’ordinamento nazionale statuisce che costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Tra queste categorie funzionali previste dal Testo Unico per l’edilizia non emerge espressamente la destinazione di magazzino.

Motivo per cui bisogna procedere per analogia, sottolineando ancora una volta che per maggior dettaglio sarà necessario consultare anche la propria legislazione regionale e infine lo strumento urbanistico comunale.

Senza ombra di dubbio la destinazione d’uso di magazzino “civile” non può rientrare nelle “macro” categorie residenziali, turistico ricettive, rurale.

Attenzione: non sto parlando come uso parziale o minoritario di un’unità immobiliare, bensì come uso prevalente in termini di superficie della stessa (consiglio questo articolo).

Rimangono sul piatto le destinazioni d’uso commerciale, produttiva e direzionale.

Per produttiva si intende industriale e artigianale.

Orbene: l’attività di magazzino e di deposito produce ricchezza sullo spostamento di oggetti/merci e non sulla loro creazione/produzione.

Il plusvalore deriva infatti dal ricarico e maggiorazione economica applicato nel passaggio entrata/uscita delle merci stessi dal magazzino.

In base a queste considerazioni riterrei che la destinazione d’uso urbanistica di magazzino rientri in quella commerciale.

Il principio che emerge sul profilo nazionale è il seguente:

si ha mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante se avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e incide sul cosiddetto carico urbanistico poiché, in linea congruente con la scelta già operata dal legislatore col decreto ministeriale n. 1444 del 1968.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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