Deroga distanza 10 metri nei gruppi di edifici in piano attuativo DM 1444/68 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/01/2024
Distanze legali

Costruire edifici a distanza inferiore ai dieci metri è ammissibile qualora sia espressamente previsto da piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata.

In tema di distanze tra costruzioni, il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza minima tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. Sez. Unite n. 14953/2011, Cass. Civ. n. 8987/2023, n. 624/2021, n. 27558/2014).

Il D.M. 1444/68 stabilisce una serie di punti e limiti inderogabili circa la densità insediativa da realizzare posteriormente ad essa, creando cioè un nuovo regime nella pianificazione territoriale e strumenti urbanistici.

Quello che incide sulle distanze legali e tra costruzioni è proprio l‘articolo 9 del D.M. 1444/68, con cui sono stabilite le distanze minime tra fabbricati, da rispettare sulla base di specifiche condizioni.

Ad oggi sono pochissime possibilità di deroga alla distanza di 10 metri, e in particolar modo nei casi in cui sia imposta per qualsiasi forma di nuova costruzione da effettuarsi in tutto il territorio comunale:

gli interventi di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni di edifici situati nelle Zone Omogenee A (centri e nuclei storici), dove le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale;
gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con specifiche previsioni planivolumetriche.
La speciale deroga introdotta col D.L. 76/2020 solamente per particolari demolizioni e ricostruzioni di edifici (oggi art- 2-bis c.1-ter DPR 380/01).
Deroga speciale per risparmio energetico, vedasi cappotto termico;

Tra queste vorrei focalizzare la deroga applicabile agli edifici oggetto di particolari piani attuativi, prevista dall’ultimo comma articolo 9 D.M. 1444/68:

Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Condizioni e limiti per derogare 10 metri nei gruppi di edifici

L’ipotesi derogatoria dell’ultimo comma art. 9 D.M. 1444/1968 non trova generale applicazione, bensì riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata (Cass. Civ. Sez. Unite, n. 1486/1997, Cass. Civ. 236/2024, n. 798/2022).

L’ammissibilità di tale deroga alle distanze minime tra fabbricati contempla la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici”, e cioè di una pluralità di nuovi edifici inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate; ciò significa che non trova applicazione quando un unico nuovo edificio è inserito nel contesto di un isolato già edificato.

Per dirla con parole della Cassazione Civile (sentenza n. 236/2024), agli effetti dell’articolo 9, comma 3, del D.M. n. 1444 del 1968, sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei suoi precedenti commi a condizione che siano stati approvati i seguenti strumenti attuativi, finalizzati a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale:

apposito piano particolareggiato;
lottizzazione (convenzionata);

Essi devono espressamente contenere disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona e avente ad oggetto la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici”, e cioè di una pluralità di nuovi febbricati.

La deroga è pertanto ammissibile soltanto qualora prevista dall’apposita strumentazione attuativa locale, e avente per oggetto gruppi di edifici: quest’ultima locuzione circoscrive l’opzione ad un ampio insieme di edifici disposti anche su isolati, proprio perché riguardante la pluralità dei gruppi (di edifici).

Infine a margine, occorre ricordare anche la norma che fornisce interpretazione autentica dei commi 2 e 3 articolo 9 DM 1444/68, espressa con articolo 5 comma lettera b-bis DL 32/2019.

L’interpretazione autentica operata dal DL 32/2019 produce effetti, limitandoli, anche verso tale ipotesi di deroga ammissibile (soltanto) per gruppi di edifici, qualora espressamente prevista da certi strumenti urbanistici attuativi (piani particolareggiati e di lottizzazione convenzionata).

Se l’interpretazione autentica, prevista dall’articolo 5 comma 1 lettera b-bis DL 32/2019, afferma che i commi 2 e 3 dell’articolo 9 DM 1444/68 debbano essere riferiti soltanto alle Zone omogenee C, essa assorbe anche tale ipotesi di deroga.

In questo modo si dovrà escludere la deroga relativa a gruppi di edifici per costruirli a “distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi“, in tutti gli ambiti territoriali diversi dalle Zone Omogenee C. Sulla tale interpretazione autentica e relative applicazioni rinvio a precedente approfondimento.