Cambio destinazione d'uso da deposito ad abitazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
11/04/2024
Cambio Destinazione d'uso

Anche se accessoria a quella residenziale, il passaggio funzionale avviene tra categorie non omogenee

Analogamente ai mutamenti d’uso da garage ad abitazione, il passaggio da deposito ad appartamento configura un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’articolo 23-ter D.P.R. 380/01. Il concetto è stato ribadito nuovamente dal Consiglio di Stato con sentenza n. 2205/2024, affermando che:

il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria. Questo perché il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una vera e propria modificazione edilizia che, incidendo sul carico urbanistico, necessita di un previo permesso di costruire, non assumendo rilevanza l’avvenuta esecuzione di opere. Nella fattispecie il mutamento tra deposito e abitazione per una superficie di oltre 130 mq comporta un cambio tra categorie non omogenee.

In quella fattispecie non è stato utile neppure considerarle come pertinenze. Un mutamento funzionale da deposito a residenziale, anche se inizialmente ad uso accessorio di appartamento, incide sul carico urbanistico e pertanto è sufficiente per configurarlo mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (vedi anche TAR Firenze n. 317/2024).

Ancora più precisamente, gli spazi ad uso deposito hanno natura accessoria, prevedendo un utilizzo saltuario, mentre quelli ad uso residenziale prevedono permanenza umana: questa distinzione è sufficiente per realizzare un incremento di carico urbanistico, in quanto si consente l’insediamento di persone aggiuntive rispetto allo stadio di partenza.

Questo tipo di trasformazione funzionale, anche effettuata senza opere (per me impossibile, tuttavia), comporta incidenza sugli standard urbanistici: analogamente ai casi di mutamento d’uso di locali accessori quali garage in abitazione, si configura un incremento di volumetrie e superfici utili “entro sagoma esistente”. Ciò configura aggravio del carico urbanistico, in base anche all’articolo 32 comma 1 lettera a) D.P.R. 380/01 e pertanto illecito edilizio di “variazione essenziale” (vedi anche Consiglio di Stato n. 954/2024 e n. 6085/2023).

Occorre anche il permesso di costruire, con o senza opere

Il mutamento d’uso tra categorie urbanisticamente autonome o categorie funzionali, con o senza opere, è assoggettato a permesso di costruire (al netto di eventuali diverse disposizioni regionali) in quanto:

stabilito dall’Allegato A del D.Lgs. 222/2016;
equiparato a trasformazione urbanistico edilizia del territorio, e quale nuova costruzione;

In tal senso anche la giurisprudenza amministrativa ha confermato che qualora un garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito, rimane spazio accessorio, senza permanenza di persone. Piuttosto, nei casi in cui “la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire” (Cons. di Stato n. 954/2024, n. 835 del 2023).

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